Kapsam
İnceleme, dava konusu kira farkı, harç matrahı, eksikliğin tamamlanması, yeni bedelin başlangıcı ve yargılama giderine odaklanır.
Kısa Cevap
Kira tespit davasında harç matrahı, tespit edilmesi istenen kira ile mevcut kira arasındaki fark ve yerleşik içtihat esas alınarak belirlenmeli; yıllık toplam otomatik matrah yapılmamalıdır.
Tespit Talebinin Konusu
Mahkeme geçmiş bir alacağı tahsil etmekten ziyade belirli kira döneminde uygulanacak yeni bedeli belirler.
Mevcut ve İstenen Bedel
Dilekçede ödenen aylık kira ile talep edilen aylık kira açıkça yazılarak uyuşmazlık farkı görünür kılınır.
Harç Matrahı
Matrah, dava türüne ilişkin içtihat ve talep edilen aylık fark üzerinden denetlenmeli; kira toplamıyla karıştırılmamalıdır.
Harç Eksikliği
Eksiklik belirlenirse usulüne uygun tamamlama imkânı verilmeden doğrudan esas sonucu kurulması sakıncalıdır.
Uygulama Başlangıcı
Yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bildirim ve dava tarihleriyle birlikte kararda gösterilir.
Gider ve Vekâlet Ücreti
Kabul ve ret farkı, harç ile vekâlet ücretinin hesabında talep edilen ve tespit edilen bedel üzerinden değerlendirilir.
Delil Planı ve İspat Yükü
Kira sözleşmesi ve mevcut ödeme kayıtları ile başlayan ispat planı, çok sayıda belge sunmak yerine her çekişmeli vakıayı doğru delille eşleştirmeyi gerektirir. İddianın dayanağı ile karşı tarafın muhtemel savunması iki ayrı sütunda kurulmalı; ispat yükünün kime ait olduğu ve delilin hangi kurumdan ne kadar süre içinde alınabileceği gösterilmelidir. Aşağıdaki kayıtlar bu nedenle birbirinin tekrarı değil, farklı vakıaları doğrulayan bir delil zinciridir.
Kira Sözleşmesi ve Mevcut Ödeme Kayıtları
Kira sözleşmesi ve mevcut ödeme kayıtları, yalnız dosyaya eklenecek bir kayıt değildir. Bu delilin hangi kurucu, engelleyici veya sona erdirici vakıayı gösterdiği; kim tarafından, hangi tarihte ve hangi işlem bağlamında oluşturulduğu dilekçede açıklanmalıdır. Belgenin tamamı görülmeden seçilmiş bir sayfa, ekran görüntüsü veya tarafça hazırlanmış özet üzerinden kesin sonuca gidilmemelidir.
Talep edilen bedel ve ihtar ile çapraz doğrulama yapılması, tarih, taraf, miktar ve işlem bağlantısındaki uyuşmazlıkları görünür kılar. Belge karşı tarafın veya üçüncü kişinin elindeyse ibraz talebi, kurum müzekkeresi, delil tespiti ya da bilirkişi incelemesi için hangi usul aracının kullanılacağı baştan belirlenmelidir. Elektronik kayıtlarda özgün dosya, zaman damgası, erişim geçmişi ve değişiklik izi korunmalı; hukuka aykırı elde edilen verinin ispat değeri ayrıca tartışılmalıdır.
Talep Edilen Bedel ve İhtar
Talep edilen bedel ve ihtar bakımından ilk soru, kaydın mevcut olup olmadığı değil hangi tartışmalı olguyu ispatlayabildiğidir. Düzenleyen kişi veya kurum, düzenleme amacı, kayıt dönemi ve karşı tarafa aidiyet açıkça belirlenmelidir. Belgenin içeriği iddiayı yalnız dolaylı biçimde destekliyorsa aradaki çıkarım zinciri gösterilmeli; yorum, belgenin kendi ifadesi gibi sunulmamalıdır.
Bu kayıt, arabuluculuk başvurusu ile son tutanak ile birlikte okunduğunda anlatım ile dış kaynak arasındaki uyum denetlenebilir. Çelişki varsa belgenin aslı, dayanak kayıtları ve düzenleyenin açıklaması istenmeli; eksiklik bilirkişinin hukukî nitelendirme yapması beklenerek kapatılmamalıdır. Kişisel veri, ticari sır veya soruşturma gizliliği içeren bölümlerde dosyaya sunma yöntemi ile inceleme hakkı arasında ölçülü bir çözüm kurulmalıdır.
Arabuluculuk Başvurusu ile Son Tutanak
Arabuluculuk başvurusu ile son tutanak, zaman içinde değişebilen veya kaybolabilen bir delil niteliği taşıyabilir. Bu nedenle kaynağın korunması, talep tarihinin belgelenmesi ve mümkünse değiştirilemez örneğin alınması esasa ilişkin tartışmadan önce ele alınmalıdır. Sonradan oluşturulan açıklama ile olay anındaki kayıt birbirinden ayrılmalı; boşluklar varsayımla tamamlanmamalıdır.
Kira sözleşmesi ve mevcut ödeme kayıtları aynı olayın başka bir aşamasını gösteriyorsa iki kayıt arasındaki tarih ve işlem bağı kurulmalıdır. Delil, iddia sahibinin elinde değilse hangi makamdan hangi hukuki dayanakla isteneceği somutlaştırılmalı; ret hâlinde başvurulacak yol ve saklama süresi dosya notuna eklenmelidir. Güvenilirlik itirazı bekleniyorsa metadata, imza, mühür, log veya karşılaştırma örneği daha tahkikat başlamadan belirlenmelidir.
Dosyaya Konulacak Temel Kayıtlar
- Kira sözleşmesi ve mevcut ödeme kayıtları
- Talep edilen bedel ve ihtar
- Arabuluculuk başvurusu ile son tutanak
Usul ve Başvuru Sırası
İlk usul adımı “dava değeri dilekçede aylık mevcut ve talep farkıyla açıklanır” olarak belirlenmiştir. Maddi hakkın varlığı ile bu hakkın hangi yol üzerinden korunacağı aynı soru değildir. Aşağıdaki sıra, somut olayın tarihine ve taraf sıfatlarına göre uyarlanmalı; zorunlu başvuru ile dava veya kanun yolu sürelerinin birbirini durdurup durdurmadığı ayrıca gösterilmelidir.
Usul Adımı: Dava Değeri Dilekçede Aylık Mevcut ve Talep Farkıyla Açıklanır
Bu aşamada dava değeri dilekçede aylık mevcut ve talep farkıyla açıklanır. Amaç, uyuşmazlığın doğru taraflar arasında, doğru merci önünde ve incelenebilir bir talep sonucuyla yürütülmesini sağlamaktır. Görev, kesin yetki, dava şartı arabuluculuk, zorunlu idari başvuru, harç ve tebligat sorunları maddi haklılıktan ayrı denetlenmelidir. Bir usul şartının sonradan tamamlanıp tamamlanamayacağı varsayımla değil, özel hüküm ve güncel içtihatla belirlenmelidir.
“Dava değeri dilekçede aylık mevcut ve talep farkıyla açıklanır” adımı takvime işlendiğinde başvuru tarihi, teslim veya tebliğ belgesi, karşı tarafın cevabı ve varsa kesinleşme bilgisi aynı kayıt altında tutulmalıdır. Başvurunun yalnız yapılmış olması yeterli değildir; ileri sürülen vakıa ve taleplerin sonraki dava veya kanun yolunu daraltıp daraltmadığı da kontrol edilmelidir.
Usul Adımı: Harç Hesabına İtiraz Varsa Yerleşik Uygulamayla Somut Karşılaştırma Sunulur
İkinci adımda “harç hesabına itiraz varsa yerleşik uygulamayla somut karşılaştırma sunulur” işlemi yürütülür. Bu aşamada yalnız kabul edilebilirlik değil, incelemenin hangi vakıa ve talepler üzerinde yürütüleceği de belirlenir. Taraf teşkili, delillerin hangi sırayla toplanacağı, uzman incelemesinin kapsamı ve esaslı itirazların kararda karşılanması birlikte planlanmalıdır. Bilirkişiden hukukî sonuç değil, özel veya teknik bilgi gerektiren maddi tespit istenmelidir.
“Harç hesabına itiraz varsa yerleşik uygulamayla somut karşılaştırma sunulur” işleminin sonucu, sonraki başvuru veya infaz aşamasına elverişli bir belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Kısmi kabul, feragat, sulh, ara karar veya ret varsa bunun hangi talebi ne ölçüde etkilediği açıkça işaretlenmeli; kanun yolu incelemesinde ileri sürülecek hata ilk derece aşamasındaki itirazla ilişkilendirilmelidir. Kişi, dönem, işlem ve tutar belirsizliği hükmün uygulanmasını güçleştireceğinden talep sonucu son kez bu aşamada denetlenmelidir.
Uygulama Sırası
- Dava değeri dilekçede aylık mevcut ve talep farkıyla açıklanır.
- Harç hesabına itiraz varsa yerleşik uygulamayla somut karşılaştırma sunulur.
Süreler ve Hak Kaybı Riski
Süre Uyarısı
Kira dönemi, ihtar, arabuluculuk ve dava tarihleri belirlenir. Bu süre hesaplanırken olay, öğrenme, usulüne uygun bildirim, başvuru, ret, son tutanak ve karar tarihleri tek kronolojide fakat ayrı hukuki nitelikleriyle gösterilmelidir. Başlangıç kanıtlanamıyorsa yalnız son gün hesabı güvenli sonuç vermez; tebligat parçası, UETS kaydı, başvuru alındısı veya noter belgesi dosyaya alınmalıdır.
“Kira dönemi, ihtar, arabuluculuk ve dava tarihleri belirlenir” uyarısının zamanaşımı mı, hak düşürücü süre mi, usul süresi mi yoksa sözleşmesel bildirim süresi mi olduğu açıkça yazılmalıdır. Adli tatil, resmî tatil, elektronik tebligat, zorunlu arabuluculuk ve idari başvurunun etkisi her süre türünde aynı değildir.
Süre Uyarısı
Yeni bedelin başlangıcı için özel bildirim ve dava zamanları doğrulanır. Bu ikinci zaman kuralı, ilk süreyle aynı başlangıca veya aynı sonuca sahip kabul edilmemelidir. Öğrenme ile tebliğ, muacceliyet ile zarar tarihi, karar ile kesinleşme farklı hukuki olaylardır. Her tarih için dayanak belge ve uygulanacak hüküm yazılmadan yapılan tek satırlık takvim, hak kaybını önlemeye yetmez.
“Yeni bedelin başlangıcı için özel bildirim ve dava zamanları doğrulanır” uyarısı bakımından sürenin durması, kesilmesi veya yeniden başlaması ileri sürülüyorsa bunu doğuran başvurunun yetkili makama ve süresi içinde yapıldığı belgelenmelidir. Karşı tarafın süre itirazı bekleniyorsa alternatif başlangıç ihtimallerinin her biri ayrı hesaplanmalı; en erken biten güvenli tarih esas alınmalıdır. Acil koruma veya delil muhafazası mümkünse esas incelemenin tamamlanması beklenmeden ölçülü bir başvuru değerlendirilmelidir.
İleri Sürülebilecek Talepler
Yeni kira bedelinin belirli dönemden itibaren tespiti ekseninde kurulacak talep stratejisinde asıl, terditli veya yardımcı sonuçlar; karşı tarafın savunması ve delil durumu gözetilerek ayrılmalıdır. Aşağıdaki korumaların aynı dosyada birlikte istenip istenemeyeceği görev, harç, hukuki yarar ve mükerrerlik yönünden denetlenmelidir.
Yeni Kira Bedelinin Belirli Dönemden İtibaren Tespiti
Yeni kira bedelinin belirli dönemden itibaren tespiti talebi, sonuç bölümünde açık, hüküm kurulabilir ve uygulanabilir biçimde gösterilmelidir. Talebin dayandığı vakıa, uygulanacak hüküm, ispat aracı, başlangıç tarihi ve varsa miktar veya hesap yöntemi birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemenin hukuki nitelendirme yetkisi, tarafın vakıayı ve istediği hukuki korumayı belirsiz bırakmasına imkân vermez.
Harç matrahının doğru kira farkına göre kabulü ile ilişki ayrıca kurulmalıdır. Talepler birlikte hükme bağlanabiliyorsa yığılma; biri kabul edilmezse diğeri incelenecekse terdit; aynı hakkın seçimlik sonuçları söz konusuysa seçim sırası açıkça belirtilmelidir.
Harç Matrahının Doğru Kira Farkına Göre Kabulü
Harç matrahının doğru kira farkına göre kabulü isteminin asıl talebin reddine mi, başka bir hukukî nitelendirmeye mi yoksa giderilemeyen sonuca mı bağlandığı açıklanmalıdır. Konusu başlangıçta tam belirlenemiyorsa belirsizliğin nedeni ve incelemede kullanılacak veriler gösterilmeli; harç veya ferî sonuçlar ancak bu istem bakımından uygulanabiliyorsa ayrıca kurulmalıdır.
Bu sonuç, yeni kira bedelinin belirli dönemden itibaren tespiti talebiyle aynı zarar veya edimi iki kez karşılamamalıdır. Geçici koruma isteniyorsa güncel tehlike, yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük ayrıca gerekçelendirilmelidir. Kabul hâlinde hükmün hangi kişi veya kayıt üzerinde, hangi dönem ve kapsamla uygulanacağı talep sonucundan anlaşılabilmelidir.
Talep Kontrolü
- Yeni kira bedelinin belirli dönemden itibaren tespiti
- Harç matrahının doğru kira farkına göre kabulü
Sık Sorulan Uygulama Soruları
Harç Yıllık Kira Üzerinden Mi Alınır?
Dava türüne özgü matrahın aylık farkla ilişkisi yerleşik içtihat üzerinden denetlenmelidir.
Eksik Harçta Dava Hemen Reddedilir Mi?
Usul kurallarına göre eksikliğin tamamlanması için işlem yapılması gerekebilir.
Yeni Kira Ne Zaman Başlar?
Sözleşme dönemi, ihtar ve dava zamanı başlangıç üzerinde belirleyicidir.
Arabuluculuktaki Tutar Davayı Sınırlar Mı?
Uyuşmazlık konusunun uyumu gerekir; dava talebinin kapsamı ayrıca usulen değerlendirilir.
Doğrulanmış Kanun Dayanağı
492 Sayılı Harçlar Kanunu — m.16/1
“Değer ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (1) sayılı tarifede yazılı değerler esastır.” — Alıntının yeri: Harçlar Kanunu m.16/1, tam fıkra.
Kanun alıntısı 2026-08-31 tarihinde TBMM, 492 sayılı Harçlar Kanunu kabul metni, m.16/1 üzerinden doğrulanmıştır. Güncel kanun metni somut olayın tarihi ve geçiş hükümleriyle birlikte ayrıca kontrol edilmelidir. Dava tarihindeki aylık kira, talep edilen aylık kira ve aradaki fark ayrı gösterilmeli; peşin harç ile karar ve ilam harcı birbirine karıştırılmamalıdır. m.16 aylık fark ölçütünü açıkça yazmaz; bu özel uygulama doğrulanmış Yargıtay kararı ve tarife ayrımıyla açıklanmalı, dava tarihindeki tarife ile MBS konsolide kanun metni yeniden kontrol edilmelidir.
Doktrindeki Yaklaşımlar
Abdülhamit Yılmaz: 2024 Yılı Arabuluculuk Asgarî Ücret Tarifesinin Beraberinde Getirdiği Yeniliklerin Değerlendirilmesi
Çalışma, kira tespitinde arabuluculuk ve avukatlık ücretinin bir yıllık fark üzerinden hesaplanması ile yargı harcındaki aylık fark uygulamasının birbirinden farklı ölçülere dayandığını belirtmektedir.
“Ancak harçlar açısından ise, aylık kira bedeli farkı üzerinden harç alınması gerektiği kabul edilmektedir.” — Alıntının yeri: s.110, ikinci paragraf.
Künye: Abdülhamit Yılmaz, “2024 Yılı Arabuluculuk Asgarî Ücret Tarifesinin Beraberinde Getirdiği Yeniliklerin Değerlendirilmesi”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2024, C. 15, S. 1, s. 101-115. Kalıcı yayın bağlantısı. Doğrulama tarihi: 2026-08-31. Öğretideki görüş bağlayıcı kural olmayıp kanun, içtihat ve somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.
Doğrulanmış İçtihat
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3291, K. 2026/290, 21.01.2026
“Başvuru üzerine aylık olarak ödenen kiralar bakımından kira tespit davalarında karar ve ilam harcının hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli” — Alıntının yeri: Gerekçe, “Başvuru üzerine aylık olarak ödenen kiralar bakımından...” ibaresinin yer aldığı paragraf.
Kararın sonucu: onama. Alıntı ve künye, 31.08.2026 tarihinde resmî karar tam metninden doğrulanmıştır. Kararın sonucu ile gerekçedeki bu cümle birlikte okunmalı; somut olayın maddi vakıaları farklı bir dosyaya kendiliğinden taşınmamalıdır.
Somut olayla benzerlik: Kira tespit davasında karar ve ilam harcının eski ve hükmedilen aylık kira bedeli farkı üzerinden hesabı incelenmiştir.
Kararın uygulanma sınırı: Tahliye, uyarlama veya birikmiş kira alacağı davalarının harç matrahı aynı değildir; talep türü ayrıca belirlenmelidir.
Kaynakça ve Karar Doğrulaması
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya taahhüt niteliğinde değildir.