Kapsam
Konu, işlem temelinin çökmesi, risk dağılımı, ihtirazî ifa, yeni bedel yöntemi ve uyarlama mümkün değilse sona erme sonucunu kapsar.
Kısa Cevap
Ekonomik değişim tek başına uyarlama sebebi değildir; olağanüstülük, öngörülemezlik, borçluya yüklenememe ve aşırı ifa güçlüğü sözleşme dengesi üzerinden somutlaştırılmalıdır.
Olağanüstü Değişiklik
Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan gelişme, olağan piyasa dalgalanmasının ötesinde edimler dengesini ağır biçimde bozmalıdır.
Öngörülebilirlik
Tarafların sözleşme süresi, meslekî niteliği ve ekonomik koşulları dikkate alınarak riski baştan üstlenip üstlenmediği araştırılır.
Borçluya Yüklenememe
Aşırı güçlüğe kendi davranışıyla yol açan taraf, değişikliğin bütün sonucunu karşı tarafa aktaramaz.
İfa ve İhtirazî Kayıt
Borcun yerine getirilmiş olması hâlinde, uyarlama hakkının korunup korunmadığı ödeme sırasındaki çekince ve koşullarla incelenir.
Uyarlama Yöntemi
Mahkeme yalnız yeni bir rakam seçmemeli; sözleşme dengesi, emsal, endeks ve tarafların risk paylaşımını gerekçeli formülle kurmalıdır.
Sona Erme Sonucu
Denge makul bir uyarlamayla kurulamazsa sözleşmenin türüne uygun dönme veya fesih ihtimali son seçenek olarak değerlendirilir.
Delil Planı ve İspat Yükü
Kira sözleşmesi ve değişiklik protokolleri ile başlayan ispat planı, çok sayıda belge sunmak yerine her çekişmeli vakıayı doğru delille eşleştirmeyi gerektirir. İddianın dayanağı ile karşı tarafın muhtemel savunması iki ayrı sütunda kurulmalı; ispat yükünün kime ait olduğu ve delilin hangi kurumdan ne kadar süre içinde alınabileceği gösterilmelidir. Aşağıdaki kayıtlar bu nedenle birbirinin tekrarı değil, farklı vakıaları doğrulayan bir delil zinciridir.
Kira Sözleşmesi ve Değişiklik Protokolleri
Kira sözleşmesi ve değişiklik protokolleri, yalnız dosyaya eklenecek bir kayıt değildir. Bu delilin hangi kurucu, engelleyici veya sona erdirici vakıayı gösterdiği; kim tarafından, hangi tarihte ve hangi işlem bağlamında oluşturulduğu dilekçede açıklanmalıdır. Belgenin tamamı görülmeden seçilmiş bir sayfa, ekran görüntüsü veya tarafça hazırlanmış özet üzerinden kesin sonuca gidilmemelidir.
Ekonomik endeksler, emsal ve taraf mali kayıtları ile çapraz doğrulama yapılması, tarih, taraf, miktar ve işlem bağlantısındaki uyuşmazlıkları görünür kılar. Belge karşı tarafın veya üçüncü kişinin elindeyse ibraz talebi, kurum müzekkeresi, delil tespiti ya da bilirkişi incelemesi için hangi usul aracının kullanılacağı baştan belirlenmelidir. Elektronik kayıtlarda özgün dosya, zaman damgası, erişim geçmişi ve değişiklik izi korunmalı; hukuka aykırı elde edilen verinin ispat değeri ayrıca tartışılmalıdır.
Ekonomik Endeksler, Emsal ve Taraf Mali Kayıtları
Ekonomik endeksler, emsal ve taraf mali kayıtları bakımından ilk soru, kaydın mevcut olup olmadığı değil hangi tartışmalı olguyu ispatlayabildiğidir. Düzenleyen kişi veya kurum, düzenleme amacı, kayıt dönemi ve karşı tarafa aidiyet açıkça belirlenmelidir. Belgenin içeriği iddiayı yalnız dolaylı biçimde destekliyorsa aradaki çıkarım zinciri gösterilmeli; yorum, belgenin kendi ifadesi gibi sunulmamalıdır.
Bu kayıt, ödeme, ihtar ve ihtirazî kayıt belgeleri ile birlikte okunduğunda anlatım ile dış kaynak arasındaki uyum denetlenebilir. Çelişki varsa belgenin aslı, dayanak kayıtları ve düzenleyenin açıklaması istenmeli; eksiklik bilirkişinin hukukî nitelendirme yapması beklenerek kapatılmamalıdır. Kişisel veri, ticari sır veya soruşturma gizliliği içeren bölümlerde dosyaya sunma yöntemi ile inceleme hakkı arasında ölçülü bir çözüm kurulmalıdır.
Ödeme, İhtar ve İhtirazî Kayıt Belgeleri
Ödeme, ihtar ve ihtirazî kayıt belgeleri, zaman içinde değişebilen veya kaybolabilen bir delil niteliği taşıyabilir. Bu nedenle kaynağın korunması, talep tarihinin belgelenmesi ve mümkünse değiştirilemez örneğin alınması esasa ilişkin tartışmadan önce ele alınmalıdır. Sonradan oluşturulan açıklama ile olay anındaki kayıt birbirinden ayrılmalı; boşluklar varsayımla tamamlanmamalıdır.
Kira sözleşmesi ve değişiklik protokolleri aynı olayın başka bir aşamasını gösteriyorsa iki kayıt arasındaki tarih ve işlem bağı kurulmalıdır. Delil, iddia sahibinin elinde değilse hangi makamdan hangi hukuki dayanakla isteneceği somutlaştırılmalı; ret hâlinde başvurulacak yol ve saklama süresi dosya notuna eklenmelidir. Güvenilirlik itirazı bekleniyorsa metadata, imza, mühür, log veya karşılaştırma örneği daha tahkikat başlamadan belirlenmelidir.
Dosyaya Konulacak Temel Kayıtlar
- Kira sözleşmesi ve değişiklik protokolleri
- Ekonomik endeksler, emsal ve taraf mali kayıtları
- Ödeme, ihtar ve ihtirazî kayıt belgeleri
Usul ve Başvuru Sırası
İlk usul adımı “zorunlu arabuluculuk sonrası görevli kira mahkemesinde talep edilen uyarlama yöntemi açıklanır” olarak belirlenmiştir. Maddi hakkın varlığı ile bu hakkın hangi yol üzerinden korunacağı aynı soru değildir. Aşağıdaki sıra, somut olayın tarihine ve taraf sıfatlarına göre uyarlanmalı; zorunlu başvuru ile dava veya kanun yolu sürelerinin birbirini durdurup durdurmadığı ayrıca gösterilmelidir.
Usul Adımı: Zorunlu Arabuluculuk Sonrası Görevli Kira Mahkemesinde Talep Edilen Uyarlama Yöntemi Açıklanır
Bu aşamada zorunlu arabuluculuk sonrası görevli kira mahkemesinde talep edilen uyarlama yöntemi açıklanır. Amaç, uyuşmazlığın doğru taraflar arasında, doğru merci önünde ve incelenebilir bir talep sonucuyla yürütülmesini sağlamaktır. Görev, kesin yetki, dava şartı arabuluculuk, zorunlu idari başvuru, harç ve tebligat sorunları maddi haklılıktan ayrı denetlenmelidir. Bir usul şartının sonradan tamamlanıp tamamlanamayacağı varsayımla değil, özel hüküm ve güncel içtihatla belirlenmelidir.
“Zorunlu arabuluculuk sonrası görevli kira mahkemesinde talep edilen uyarlama yöntemi açıklanır” adımı takvime işlendiğinde başvuru tarihi, teslim veya tebliğ belgesi, karşı tarafın cevabı ve varsa kesinleşme bilgisi aynı kayıt altında tutulmalıdır. Başvurunun yalnız yapılmış olması yeterli değildir; ileri sürülen vakıa ve taleplerin sonraki dava veya kanun yolunu daraltıp daraltmadığı da kontrol edilmelidir.
Usul Adımı: Bilirkişiye Salt Emsal Değil Sözleşme Dengesini Etkileyen Veriler Sorulur
İkinci adımda “bilirkişiye salt emsal değil sözleşme dengesini etkileyen veriler sorulur” işlemi yürütülür. Bu aşamada yalnız kabul edilebilirlik değil, incelemenin hangi vakıa ve talepler üzerinde yürütüleceği de belirlenir. Taraf teşkili, delillerin hangi sırayla toplanacağı, uzman incelemesinin kapsamı ve esaslı itirazların kararda karşılanması birlikte planlanmalıdır. Bilirkişiden hukukî sonuç değil, özel veya teknik bilgi gerektiren maddi tespit istenmelidir.
“Bilirkişiye salt emsal değil sözleşme dengesini etkileyen veriler sorulur” işleminin sonucu, sonraki başvuru veya infaz aşamasına elverişli bir belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Kısmi kabul, feragat, sulh, ara karar veya ret varsa bunun hangi talebi ne ölçüde etkilediği açıkça işaretlenmeli; kanun yolu incelemesinde ileri sürülecek hata ilk derece aşamasındaki itirazla ilişkilendirilmelidir. Kişi, dönem, işlem ve tutar belirsizliği hükmün uygulanmasını güçleştireceğinden talep sonucu son kez bu aşamada denetlenmelidir.
Uygulama Sırası
- Zorunlu arabuluculuk sonrası görevli kira mahkemesinde talep edilen uyarlama yöntemi açıklanır.
- Bilirkişiye salt emsal değil sözleşme dengesini etkileyen veriler sorulur.
Süreler ve Hak Kaybı Riski
Süre Uyarısı
Değişikliğin ortaya çıkışı, ihtar ve dava tarihleri gösterilir. Bu süre hesaplanırken olay, öğrenme, usulüne uygun bildirim, başvuru, ret, son tutanak ve karar tarihleri tek kronolojide fakat ayrı hukuki nitelikleriyle gösterilmelidir. Başlangıç kanıtlanamıyorsa yalnız son gün hesabı güvenli sonuç vermez; tebligat parçası, UETS kaydı, başvuru alındısı veya noter belgesi dosyaya alınmalıdır.
“Değişikliğin ortaya çıkışı, ihtar ve dava tarihleri gösterilir” uyarısının zamanaşımı mı, hak düşürücü süre mi, usul süresi mi yoksa sözleşmesel bildirim süresi mi olduğu açıkça yazılmalıdır. Adli tatil, resmî tatil, elektronik tebligat, zorunlu arabuluculuk ve idari başvurunun etkisi her süre türünde aynı değildir.
Süre Uyarısı
Ödemelerin çekinceli olup olmadığı her dönem için kontrol edilir. Bu ikinci zaman kuralı, ilk süreyle aynı başlangıca veya aynı sonuca sahip kabul edilmemelidir. Öğrenme ile tebliğ, muacceliyet ile zarar tarihi, karar ile kesinleşme farklı hukuki olaylardır. Her tarih için dayanak belge ve uygulanacak hüküm yazılmadan yapılan tek satırlık takvim, hak kaybını önlemeye yetmez.
“Ödemelerin çekinceli olup olmadığı her dönem için kontrol edilir” uyarısı bakımından sürenin durması, kesilmesi veya yeniden başlaması ileri sürülüyorsa bunu doğuran başvurunun yetkili makama ve süresi içinde yapıldığı belgelenmelidir. Karşı tarafın süre itirazı bekleniyorsa alternatif başlangıç ihtimallerinin her biri ayrı hesaplanmalı; en erken biten güvenli tarih esas alınmalıdır. Acil koruma veya delil muhafazası mümkünse esas incelemenin tamamlanması beklenmeden ölçülü bir başvuru değerlendirilmelidir.
İleri Sürülebilecek Talepler
Hakkaniyete uygun sözleşme koşulu veya kira bedeli uyarlaması ekseninde kurulacak talep stratejisinde asıl, terditli veya yardımcı sonuçlar; karşı tarafın savunması ve delil durumu gözetilerek ayrılmalıdır. Aşağıdaki korumaların aynı dosyada birlikte istenip istenemeyeceği görev, harç, hukuki yarar ve mükerrerlik yönünden denetlenmelidir.
Hakkaniyete Uygun Sözleşme Koşulu veya Kira Bedeli Uyarlaması
Hakkaniyete uygun sözleşme koşulu veya kira bedeli uyarlaması talebi, sonuç bölümünde açık, hüküm kurulabilir ve uygulanabilir biçimde gösterilmelidir. Talebin dayandığı vakıa, uygulanacak hüküm, ispat aracı, başlangıç tarihi ve varsa miktar veya hesap yöntemi birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemenin hukuki nitelendirme yetkisi, tarafın vakıayı ve istediği hukuki korumayı belirsiz bırakmasına imkân vermez.
Uyarlama mümkün değilse sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin uygun sonuç ile ilişki ayrıca kurulmalıdır. Talepler birlikte hükme bağlanabiliyorsa yığılma; biri kabul edilmezse diğeri incelenecekse terdit; aynı hakkın seçimlik sonuçları söz konusuysa seçim sırası açıkça belirtilmelidir.
Uyarlama Mümkün Değilse Sözleşmenin Sona Erdirilmesine İlişkin Uygun Sonuç
Uyarlama mümkün değilse sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin uygun sonuç isteminin asıl talebin reddine mi, başka bir hukukî nitelendirmeye mi yoksa giderilemeyen sonuca mı bağlandığı açıklanmalıdır. Konusu başlangıçta tam belirlenemiyorsa belirsizliğin nedeni ve incelemede kullanılacak veriler gösterilmeli; harç veya ferî sonuçlar ancak bu istem bakımından uygulanabiliyorsa ayrıca kurulmalıdır.
Bu sonuç, hakkaniyete uygun sözleşme koşulu veya kira bedeli uyarlaması talebiyle aynı zarar veya edimi iki kez karşılamamalıdır. Geçici koruma isteniyorsa güncel tehlike, yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük ayrıca gerekçelendirilmelidir. Kabul hâlinde hükmün hangi kişi veya kayıt üzerinde, hangi dönem ve kapsamla uygulanacağı talep sonucundan anlaşılabilmelidir.
Talep Kontrolü
- Hakkaniyete uygun sözleşme koşulu veya kira bedeli uyarlaması
- Uyarlama mümkün değilse sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin uygun sonuç
Sık Sorulan Uygulama Soruları
Yüksek Enflasyon Her Sözleşmeyi Uyarlatır Mı?
Hayır. Sözleşmenin tarihi, risk dağılımı ve somut aşırı güçlük ayrıca kanıtlanır.
Ödeme Sürerken Dava Açılabilir Mi?
İfanın ve varsa ihtirazî kaydın uyarlama hakkına etkisi somut döneme göre incelenir.
Yeni Bedel Ne Zaman Uygulanır?
Talep, bildirim ve dava tarihiyle bağlantılı başlangıç mahkemece gerekçelendirilir.
Kira Tespitinden Farkı Nedir?
Tespit kanunî kira yenileme rejimine, uyarlama ise olağanüstü değişen sözleşme dengesine dayanır.
Doğrulanmış Kanun Dayanağı
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.138/1
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar” — Alıntının yeri: Türk Borçlar Kanunu m.138/1, ilk cümlenin başlangıcı.
Kanun alıntısı 2026-08-31 tarihinde TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.138/1 üzerinden doğrulanmıştır. Güncel kanun metni somut olayın tarihi ve geçiş hükümleriyle birlikte ayrıca kontrol edilmelidir. Sözleşme tarihi, olağanüstü olay, olayın tarafça üstlenilmiş risk alanında olup olmadığı, edimler dengesindeki değişim ve ihtirazî kayıtlı ifa kronolojik verilerle ortaya konulmalıdır. Genel enflasyon tek başına otomatik uyarlama sebebi sayılmamalı; tespit davası ile uyarlama talebi ayrılmalı ve güncel m.138 MBS'den kontrol edilmelidir.
Doktrindeki Yaklaşımlar
Orkun Tat: Türk Borçlar Kanunu m. 344/Iıı ile m. 138 Arasındaki İlişki Çerçevesinde Konut Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Uyarlanması
Kira tespiti ile aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama farklı koşullara bağlıdır; TBK m.138 belirli bir sözleşme süresini değil, sonradan ortaya çıkan olağanüstü değişimi ve ağırlaşan ifayı arar.
“Türk Borçlar Kanunu m. 138 hükmü ise bir süre şartı aramamakta” — Alıntının yeri: Öz, ikinci paragrafın başlangıcı.
Künye: Orkun Tat, “Türk Borçlar Kanunu m. 344/III ile m. 138 Arasındaki İlişki Çerçevesinde Konut Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Uyarlanması”, Adalet Dergisi, 2024, S. 73, s. 823-853. Kalıcı yayın bağlantısı. Doğrulama tarihi: 2026-08-31. Öğretideki görüş bağlayıcı kural olmayıp kanun, içtihat ve somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.
Doğrulanmış İçtihat
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2958, K. 2026/118, 14.01.2026
“Uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının denetime elverişli şekilde belirlenmesi, uyarlama koşullarının oluştuğu sonucuna varılması halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının tespit edilmesi” — Alıntının yeri: Gerekçe, “Uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının denetime elverişli şekilde...” ibaresinin yer aldığı paragraf.
Kararın sonucu: bozma. Alıntı ve künye, 31.08.2026 tarihinde resmî karar tam metninden doğrulanmıştır. Kararın sonucu ile gerekçedeki bu cümle birlikte okunmalı; somut olayın maddi vakıaları farklı bir dosyaya kendiliğinden taşınmamalıdır.
Somut olayla benzerlik: Kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanmasında şartların ve yeni kira bedelinin denetlenebilir bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi ele alınmıştır.
Kararın uygulanma sınırı: Sırf ekonomik dalgalanma yeterli değildir; öngörülemezlik, edimler dengesi, sözleşme tarihi ve tarafların risk paylaşımı birlikte değerlendirilmelidir.
Kaynakça ve Karar Doğrulaması
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya taahhüt niteliğinde değildir.