Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

Kapsam

İhtiyaç tahliyesi, dava veya icra sonucu boşaltma, gönüllü tahliye tartışması, üç yıllık süre, haklı sebep, eski hale getirme, eski kiracıya bildirim, yeni sözleşme ve tazminat hesabı ele alınır. TBK m.355, belirli tahliye nedenlerinin kötüye kullanılmasını önlemek için üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve ihlal halinde eski kiracı lehine en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öngörür. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı ve tazminat konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Uyuşmazlığın Hukukî Niteliği

İncelemenin ilk ölçütü “tbk m.355, belirli tahliye nedenlerinin kötüye kullanılmasını önlemek için üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve ihlal halinde eski kiracı lehine en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öngörür” kuralıdır. Yasağın uygulanmasında tahliyenin dayanağı, fiili boşaltma tarihi, üçüncü kişiye kullanım veya kiralama ve kiraya verenin ileri sürdüğü haklı sebep somutlaştırılmalıdır. Ayrıca “her taşınmazın üç yıl boş tutulması gerekmez; haklı sebep, gerçek yeniden inşa sonrası eski kiracıya öncelik ve kanundaki bildirim süreci sonucu değiştirebilir” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.355/3

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” — Alıntının yeri: Türk Borçlar Kanunu m.355/3

Bu alıntı, TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.355/3 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı ve tazminat kapsamında m.355/3 hükümleri ihtiyaç tahliyesi ve yeniden kiralama yasağı bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve İş Mahkemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

7036 Sayılı İş Mahkemeleri Kanunu: m.18/A Bağlantılı 7445 Değişikliği

Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı ve tazminat kapsamında m.18/A bağlantılı 7445 değişikliği hükümleri kira uyuşmazlığında arabuluculuk bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 190, 199

Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı ve tazminat kapsamında m.4, 190, 199 hükümleri görev ve ispat bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Utku Saruhan: Yeniden Kiralama Yasağı TBK m.355

Yeniden kiralama yasağı, gereksinim veya yeniden inşa gerekçesiyle tahliye edilen taşınmazın haklı sebep olmadan üçüncü kişiye kiralanmasını üç yıl sınırlar. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“kiralananın boşaltılmasından itibaren üç yıllık süre boyunca haklı sebep olmaksızın, kiralananın kendisi dışında bir üçüncü kişiye kiralanması halinde” — Alıntının yeri: Öz

Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı ve tazminat konusunda yararlanılan eser: Utku Saruhan, “Yeniden Kiralama Yasağı TBK m.355”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2019, S. 37, s. 353-382. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Tazminat talebinde görev sulh hukuk mahkemesinde, yetki genel ve sözleşmesel yetki kurallarına göre belirlenir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta dava öncesi zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır. Tahliyenin hangi hukuki sebeple ve ne zaman gerçekleştiği, yeniden kiralama tarihi, haklı sebep ve son kira yılı bedeli ispatlanmalı; üç yıllık yasak ile tazminat alacağının zamanaşımı birbirinden ayrılmalıdır. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; mevzuat alıntısı aşağıda gösterilen TBMM kabul/değişiklik metniyle kelimesi kelimesine karşılaştırılmıştır. Ancak MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından bu doğrulama güncel konsolide metin veya yürürlük doğrulaması değildir; güncel metin, yürürlük ve olay tarihi ayrıca kontrol edilmelidir.

Kural, İstisna ve Değerlendirme

TBK m.355, Belirli Tahliye Nedenlerinin Kötüye Kullanılmasını Önlemek İçin Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı ve İhlal Halinde Eski Kiracı Lehine En Az Bir Yıllık Kira Bedeli Tutarında Tazminat Öngörür.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için tahliye davası veya takip dosyası ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden TBK m.355, belirli tahliye nedenlerinin kötüye kullanılmasını önlemek için üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve ihlal halinde eski kiracı lehine en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öngörür” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Yasağın Uygulanmasında Tahliyenin Dayanağı, Fiili Boşaltma Tarihi, Üçüncü Kişiye Kullanım veya Kiralama ve Kiraya Verenin İleri Sürdüğü Haklı Sebep Somutlaştırılmalıdır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden yasağın uygulanmasında tahliyenin dayanağı, fiili boşaltma tarihi, üçüncü kişiye kullanım veya kiralama ve kiraya verenin ileri sürdüğü haklı sebep somutlaştırılmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok anahtar teslim ve fiili boşaltma belgesi ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve somut uyuşmazlıkta görev ve süre ayrımını belgeye bağlamamak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Her Taşınmazın Üç Yıl Boş Tutulması Gerekmez; Haklı Sebep, Gerçek Yeniden İnşa Sonrası Eski Kiracıya Öncelik ve Kanundaki Bildirim Süreci Sonucu Değiştirebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden her taşınmazın üç yıl boş tutulması gerekmez; haklı sebep, gerçek yeniden inşa sonrası eski kiracıya öncelik ve kanundaki bildirim süreci sonucu değiştirebilir. Bu ölçüt özellikle yeni kira sözleşmesi ile kullanıcı kayıtları üzerinden sınanır. Yeni kullanıcı ve sözleşmenin delillendirilmesi tamamlanmadan sonuca gidilmesi, somut uyuşmazlık bakımından maddi vakıa ile hukuki nitelendirmeyi aynı cümlede varsaymak ihtimalini güçlendirebilir.

Somut Uyuşmazlık İncelemesinde Maddi Hak, Görevli Merci, Süre, İspat Yükü ve Uygulanabilir Talep Sonucu Birbirinden Ayrılarak Denetlenmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için elektrik, su, ilan ve adres kayıtları ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden somut uyuşmazlık incelemesinde maddi hak, görevli merci, süre, ispat yükü ve uygulanabilir talep sonucu birbirinden ayrılarak denetlenmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Dosyanın Delil Omurgası

Tahliye Davası veya Takip Dosyası.

Bu delil öncelikle “tbk m.355, belirli tahliye nedenlerinin kötüye kullanılmasını önlemek için üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve ihlal halinde eski kiracı lehine en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öngörür” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden tahliye davası veya takip dosyası” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Anahtar Teslim ve Fiili Boşaltma Belgesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden anahtar teslim ve fiili boşaltma belgesi” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken anahtar teslim ve fiili boşaltma belgesi ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Yeni Kira Sözleşmesi ile Kullanıcı Kayıtları.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden yeni kira sözleşmesi ile kullanıcı kayıtları” kaydı, “Her taşınmazın üç yıl boş tutulması gerekmez; haklı sebep, gerçek yeniden inşa sonrası eski kiracıya öncelik ve kanundaki bildirim süreci sonucu değiştirebilir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Elektrik, Su, İlan ve Adres Kayıtları.

Bu delil öncelikle “somut uyuşmazlık incelemesinde maddi hak, görevli merci, süre, ispat yükü ve uygulanabilir talep sonucu birbirinden ayrılarak denetlenmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden elektrik, su, ilan ve adres kayıtları” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Eski ve Yeni Kira Bedeli ile Tazminat Hesabı.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden eski ve yeni kira bedeli ile tazminat hesabı” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken eski ve yeni kira bedeli ile tazminat hesabı ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Doğru Merci ve İzlenecek Yol

Tahliye Sebebi ve Yönteminin Belirlenmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; tahliye davası veya takip dosyası ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden tahliye sebebi ve yönteminin belirlenmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Boşaltma ile Yeniden Kullanım Tarihinin Saptanması.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden boşaltma ile yeniden kullanım tarihinin saptanması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik anahtar teslim ve fiili boşaltma belgesi, somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Yeni Kullanıcı ve Sözleşmenin Delillendirilmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden yeni kullanıcı ve sözleşmenin delillendirilmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Yeni kira sözleşmesi ile kullanıcı kayıtları dosyaya alınmalı ve somut uyuşmazlık bakımından hukuka aykırılığın etkilerinin giderilmesi talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Haklı Sebep Savunmasının İncelenmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; elektrik, su, ilan ve adres kayıtları ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden haklı sebep savunmasının incelenmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Zorunlu Arabuluculuk Sonrası Sulh Hukuk Davası.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden zorunlu arabuluculuk sonrası sulh hukuk davası” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik eski ve yeni kira bedeli ile tazminat hesabı, somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Kritik Tarihler ve Süre Çizelgesi

Üç Yıllık Yasak Fiili Tahliye ve Kanundaki Olaya Göre Hesaplanmalı; Tazminat Talebinin Zamanaşımı ile Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu Ayrıca İzlenmelidir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden üç yıllık yasak fiili tahliye ve kanundaki olaya göre hesaplanmalı; tazminat talebinin zamanaşımı ile zorunlu arabuluculuk başvurusu ayrıca izlenmelidir” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Tahliye sebebi ve yönteminin belirlenmesi yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Zorunlu Ön Başvuru, Özel Şikayet veya İtiraz Yolu Varsa Genel Dava Yolundan Önce ve Kendi Süresinde Tamamlanmalıdır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden somut uyuşmazlık bakımından zorunlu ön başvuru, özel şikayet veya itiraz yolu varsa genel dava yolundan önce ve kendi süresinde tamamlanmalıdır” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Somut Dosyada Tebliğ, Öğrenme, Elektronik Başvuru ve İşlem Tarihleri Resmi Kayıtla Doğrulanmalı; Süre Hesabı Varsayıma Bırakılmamalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden somut dosyada tebliğ, öğrenme, elektronik başvuru ve işlem tarihleri resmi kayıtla doğrulanmalı; süre hesabı varsayıma bırakılmamalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Hükümde Yer Alması Gereken Talepler

Yeniden Kiralama Yasağı İhlali Nedeniyle En Az Bir Yıllık Kira Tutarında Tazminat.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden yeniden kiralama yasağı ihlali nedeniyle en az bir yıllık kira tutarında tazminat olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil tahliye davası veya takip dosyası, temel ölçüt ise “tbk m.355, belirli tahliye nedenlerinin kötüye kullanılmasını önlemek için üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve ihlal halinde eski kiracı lehine en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öngörür” olacaktır.

Somut Uyuşmazlık Yönünden Ölçülü Geçici Hukuki Koruma.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Anahtar teslim ve fiili boşaltma belgesi bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Hukuka Aykırılığın Etkilerinin Giderilmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden somut uyuşmazlık bakımından hukuka aykırılığın etkilerinin giderilmesi” talebi, “Her taşınmazın üç yıl boş tutulması gerekmez; haklı sebep, gerçek yeniden inşa sonrası eski kiracıya öncelik ve kanundaki bildirim süreci sonucu değiştirebilir” koşuluyla ve yeni kira sözleşmesi ile kullanıcı kayıtları deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3099, K. 2025/3540, 24.06.2025 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı” — Alıntının yeri: V. Değerlendirme ve Gerekçe; TBK m.355 ön koşulunun somut olaya uygulandığı paragraf

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: onama.

Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı ve tazminat bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: TBK m.355 tazminatı bakımından çoğunluk görüşü, yeniden kiralama yasağının başlamasını tahliye kararının icra yoluyla uygulatılması koşuluna bağlamaktadır. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Tahliye kararı ve icra emri sonrasında taşınmazın boşaltılması, ardından üçüncü kişiye kiralanması ve eski kiracının tazminat istemi doğrudan incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Karar oy çokluğuyla verilmiştir; karşı oy, icra takibinin başlatılmasını yeterli görüp fiilî zorla tahliyeyi şart saymamıştır. İçtihat tartışmalı çoğunluk yaklaşımını yansıtır.

Muhtemel Savunmalar ve Ayrılan Durumlar

Tahliyenin Dava Sonucu Mu Yoksa Kiracının Bağımsız İradesiyle Mi Gerçekleştiğini Belgelemeden Tazminat İstemek.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden tahliyenin dava sonucu mu yoksa kiracının bağımsız iradesiyle mi gerçekleştiğini belgelemeden tazminat istemek”. Bu savunmaya verilecek cevap, tahliye davası veya takip dosyası delili ve “TBK m.355, belirli tahliye nedenlerinin kötüye kullanılmasını önlemek için üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve ihlal halinde eski kiracı lehine en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öngörür” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Görev ve Süre Ayrımını Belgeye Bağlamamak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden somut uyuşmazlıkta görev ve süre ayrımını belgeye bağlamamak” riski gerçekleşirse somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Maddi Vakıa ile Hukuki Nitelendirmeyi Aynı Cümlede Varsaymak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden somut uyuşmazlık bakımından maddi vakıa ile hukuki nitelendirmeyi aynı cümlede varsaymak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Yeni kullanıcı ve sözleşmenin delillendirilmesi aşamasında yeni kira sözleşmesi ile kullanıcı kayıtları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Araştırmasında Güncel Resmi Metin Yerine İkincil Özetle Yetinmek.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden somut uyuşmazlık araştırmasında güncel resmi metin yerine ikincil özetle yetinmek”. Bu savunmaya verilecek cevap, elektrik, su, ilan ve adres kayıtları delili ve “somut uyuşmazlık incelemesinde maddi hak, görevli merci, süre, ispat yükü ve uygulanabilir talep sonucu birbirinden ayrılarak denetlenmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Talep Sonucunu Kabul Halinde Uygulanamayacak Belirsizlikte Kurmak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/3099, K. 2025/3540 yönünden somut uyuşmazlık talep sonucunu kabul halinde uygulanamayacak belirsizlikte kurmak” riski gerçekleşirse somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• tahliye davası veya takip dosyası
• anahtar teslim ve fiili boşaltma belgesi
• yeni kira sözleşmesi ile kullanıcı kayıtları
• elektrik, su, ilan ve adres kayıtları
• eski ve yeni kira bedeli ile tazminat hesabı

• tahliye sebebi ve yönteminin belirlenmesi
• boşaltma ile yeniden kullanım tarihinin saptanması
• yeni kullanıcı ve sözleşmenin delillendirilmesi
• haklı sebep savunmasının incelenmesi
• zorunlu arabuluculuk sonrası sulh hukuk davası

• Süre çizelgesinde Üç yıllık yasak fiili tahliye ve kanundaki olaya göre hesaplanmalı; tazminat talebinin zamanaşımı ile zorunlu arabuluculuk başvurusu ayrıca izlenmelidir. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat bakımından zorunlu ön başvuru, özel şikayet veya itiraz yolu varsa genel dava yolundan önce ve kendi süresinde tamamlanmalıdır. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat dosyasında tebliğ, öğrenme, elektronik başvuru ve işlem tarihleri resmi kayıtla doğrulanmalı; süre hesabı varsayıma bırakılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Kiraya Veren İhtiyaç veya Yeniden İnşa Gerekçesiyle Boşalttığı Taşınmazı Hangi Koşullarda Üçüncü Kişiye Kiralayabilir ve Eski Kiracı Tazminatı Nasıl İster?

TBK m.355, belirli tahliye nedenlerinin kötüye kullanılmasını önlemek için üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve ihlal halinde eski kiracı lehine en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öngörür. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; tahliye davası veya takip dosyası ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Tahliye Davası veya Takip Dosyası Tek Başına Yeterli Midir?

Tahliye davası veya takip dosyası, anahtar teslim ve fiili boşaltma belgesi, yeni kira sözleşmesi ile kullanıcı kayıtları birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Bakımından İlk Usul Adımı Neden Önemlidir?

Tahliye sebebi ve yönteminin belirlenmesi; boşaltma ile yeniden kullanım tarihinin saptanması; yeni kullanıcı ve sözleşmenin delillendirilmesi; haklı sebep savunmasının incelenmesi; zorunlu arabuluculuk sonrası sulh hukuk davası. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Bakımından Tebliğ ve Öğrenme Kayıtları Nasıl Tutulmalıdır?

Üç yıllık yasak fiili tahliye ve kanundaki olaya göre hesaplanmalı; tazminat talebinin zamanaşımı ile zorunlu arabuluculuk başvurusu ayrıca izlenmelidir. Somut uyuşmazlık bakımından zorunlu ön başvuru, özel şikayet veya itiraz yolu varsa genel dava yolundan önce ve kendi süresinde tamamlanmalıdır. Somut dosyada tebliğ, öğrenme, elektronik başvuru ve işlem tarihleri resmi kayıtla doğrulanmalı; süre hesabı varsayıma bırakılmamalıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı İhlali Nedeniyle En Az Bir Yıllık Kira Tutarında Tazminat Hangi Delillere Dayanmalıdır?

Yeniden kiralama yasağı ihlali nedeniyle en az bir yıllık kira tutarında tazminat, somut uyuşmazlık yönünden ölçülü geçici hukuki koruma, somut uyuşmazlık bakımından hukuka aykırılığın etkilerinin giderilmesi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Kiraya veren ihtiyaç veya yeniden inşa gerekçesiyle boşalttığı taşınmazı hangi koşullarda üçüncü kişiye kiralayabilir ve eski kiracı tazminatı nasıl ister” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 7036 Sayılı İş Mahkemeleri Kanunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. TBK m.355, belirli tahliye nedenlerinin kötüye kullanılmasını önlemek için üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve ihlal halinde eski kiracı lehine en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öngörür.

Dosyanın ilk önceliği tahliye sebebi ve yönteminin belirlenmesi, delil omurgası ise tahliye davası veya takip dosyası ile anahtar teslim ve fiili boşaltma belgesi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Üç yıllık yasak fiili tahliye ve kanundaki olaya göre hesaplanmalı; tazminat talebinin zamanaşımı ile zorunlu arabuluculuk başvurusu ayrıca izlenmelidir. Yeniden kiralama yasağı ihlali nedeniyle en az bir yıllık kira tutarında tazminat talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; tahliyenin dava sonucu mu yoksa kiracının bağımsız iradesiyle mi gerçekleştiğini belgelemeden tazminat istemek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3099, K. 2025/3540, 24.06.2025 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: TBK m.355 tazminatı bakımından çoğunluk görüşü, yeniden kiralama yasağının başlamasını tahliye kararının icra yoluyla uygulatılması koşuluna bağlamaktadır.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.355/3
• TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.355/3 — alıntı yeri: Türk Borçlar Kanunu m.355/3
• 7036 Sayılı İş Mahkemeleri Kanunu — m.18/A bağlantılı 7445 değişikliği
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.4, 190, 199
• Utku Saruhan, “Yeniden Kiralama Yasağı TBK m.355”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2019, S. 37, s. 353-382
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru