Kira Sözleşmesinde Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapması

Kapsam

Kira Sözleşmesinde Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapması yönünden hakkın doğumu, sınırları, taraf sıfatı, görevli mahkeme, varsa zorunlu ön başvuru, süre, ispat yükü, deliller, talep sonucu, feriler ve kanun yolu birlikte ele alınır. Kiracı, kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır; yazılı rıza veren kiraya veren aksi ayrıca kararlaştırılmadıkça eski hale getirme isteyemez, değer artışı bedeli ise özel anlaşma yoksa kendiliğinden doğmaz. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kira sözleşmesinde kiracının yenilik ve değişiklik yapması konusunda 20 Ekim 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Taraf Sıfatı, İşlem ve Hukukî Sonuç

İncelemenin ilk ölçütü “kiracı, kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır; yazılı rıza veren kiraya veren aksi ayrıca kararlaştırılmadıkça eski hale getirme isteyemez, değer artışı bedeli ise özel anlaşma yoksa kendiliğinden doğmaz” kuralıdır. Genel kullanım izni her yapısal müdahaleye onay değildir; değişikliğin kapsamı, yazılı rıza, ruhsat ve proje, ortak alan etkisi, sökülebilirlik, benimseme, hasar, yıpranma ve teslim tutanağı ayrı incelenmelidir. Ayrıca “kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapması bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.316, 319-321 ve 334-335

Kira sözleşmesinde kiracının yenilik ve değişiklik yapması kapsamında m.316, 319-321 ve 334-335 hükümleri özen, yenilik-değişiklik ve geri verme bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m.18-24 ve 42

Kira sözleşmesinde kiracının yenilik ve değişiklik yapması kapsamında m.18-24 ve 42 hükümleri ortak alan ve proje değişiklikleri bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.190, 266-293 ve 400-406

Kira sözleşmesinde kiracının yenilik ve değişiklik yapması kapsamında m.190, 266-293 ve 400-406 hükümleri ispat, bilirkişi ve delil tespiti bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Somut Olayda Uygulanacak Kurallar

Kiracı, kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır; yazılı rıza veren kiraya veren aksi ayrıca kararlaştırılmadıkça eski hale getirme isteyemez, değer artışı bedeli ise özel anlaşma yoksa kendiliğinden doğmaz.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları yönünden kiracı, kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır; yazılı rıza veren kiraya veren aksi ayrıca kararlaştırılmadıkça eski hale getirme isteyemez, değer artışı bedeli ise özel anlaşma yoksa kendiliğinden doğmaz” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve sözlü hoşgörüyü bütün tadilatlar için yazılı rıza saymak veya kiraya verenin benimsediği ve kullandığı imalatın tam söküm bedelini istemek savunması da ayrıca incelenmelidir.

Genel kullanım izni her yapısal müdahaleye onay değildir; değişikliğin kapsamı, yazılı rıza, ruhsat ve proje, ortak alan etkisi, sökülebilirlik, benimseme, hasar, yıpranma ve teslim tutanağı ayrı incelenmelidir.

Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması emsal taraması yönünden genel kullanım izni her yapısal müdahaleye onay değildir; değişikliğin kapsamı, yazılı rıza, ruhsat ve proje, ortak alan etkisi, sökülebilirlik, benimseme, hasar, yıpranma ve teslim tutanağı ayrı incelenmelidir. Bu ölçüt özellikle somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi üzerinden sınanır. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması tamamlanmadan sonuca gidilmesi, somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak ihtimalini güçlendirebilir.

Kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Resmî Gazete kira sözleşmesinde değişiklik yapması yürürlük denetimi yönünden kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Belge, Kayıt ve İspat Yükü

Kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları yönünden kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması emsal taraması yönünden somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi” kaydı, “Genel kullanım izni her yapısal müdahaleye onay değildir; değişikliğin kapsamı, yazılı rıza, ruhsat ve proje, ortak alan etkisi, sökülebilirlik, benimseme, hasar, yıpranma ve teslim tutanağı ayrı incelenmelidir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Tebliğ, Başvuru, Teslim, Ödeme ve Elektronik Gönderim Tarihlerini Gösteren Resmî Kayıtlar.

Bu delil öncelikle “kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” iddiasını sınamak için kullanılır. “Resmî Gazete kira sözleşmesinde değişiklik yapması yürürlük denetimi yönünden tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Taraf Sıfatını, Temsil Yetkisini ve Somut Hukuki İlişkiyi Gösteren Konuya Özgü Resmî Kayıtlar.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları yönünden taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Dava Şartları ve Usul Adımları

Her imalatı sözleşme başlangıcındaki durum ve yazılı izin kapsamıyla eşleştirip taşıyıcı sistem, ortak alan, kullanım ve değer üzerindeki etkisini teknik raporla ayırmak.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları yönünden her imalatı sözleşme başlangıcındaki durum ve yazılı izin kapsamıyla eşleştirip taşıyıcı sistem, ortak alan, kullanım ve değer üzerindeki etkisini teknik raporla ayırmak” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme, eski hale getirme veya bunun reddi, onarım bedeli, değer artışı anlaşmasının ifası, haksız mahsup edilen depozitonun iadesi, kira kaybı, delil tespiti, faiz ve gider talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması emsal taraması yönünden görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi dosyaya alınmalı ve somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Çekişmeli Her Vakıanın Karşısına İspat Yükünü Taşıyan Taraf ile Dayanak Delilin Yazılması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Resmî Gazete kira sözleşmesinde değişiklik yapması yürürlük denetimi yönünden çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları yönünden somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar, eski hale getirme veya bunun reddi, onarım bedeli, değer artışı anlaşmasının ifası, haksız mahsup edilen depozitonun iadesi, kira kaybı, delil tespiti, faiz ve gider talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Başvuru Takvimi ve Süre Riskleri

Teslimden sonra kiraya veren kiralananı gecikmeden gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri bildirmeli; delil tespiti, arabuluculuk, dava ve zamanaşımı tarihleri ayrıca korunmalıdır.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları yönünden teslimden sonra kiraya veren kiralananı gecikmeden gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri bildirmeli; delil tespiti, arabuluculuk, dava ve zamanaşımı tarihleri ayrıca korunmalıdır” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması emsal taraması yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

İstenebilecek Hukukî Koruma

Eski hale getirme veya bunun reddi, onarım bedeli, değer artışı anlaşmasının ifası, haksız mahsup edilen depozitonun iadesi, kira kaybı, delil tespiti, faiz ve gider.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları yönünden eski hale getirme veya bunun reddi, onarım bedeli, değer artışı anlaşmasının ifası, haksız mahsup edilen depozitonun iadesi, kira kaybı, delil tespiti, faiz ve gider” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Somut Tehlikeyle Sınırlı ve İnfazı Mümkün Geçici Hukuki Koruma.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması emsal taraması yönünden somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma” talebi, “Genel kullanım izni her yapısal müdahaleye onay değildir; değişikliğin kapsamı, yazılı rıza, ruhsat ve proje, ortak alan etkisi, sökülebilirlik, benimseme, hasar, yıpranma ve teslim tutanağı ayrı incelenmelidir” koşuluyla ve somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Resmî Gazete kira sözleşmesinde değişiklik yapması yürürlük denetimi yönünden asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar, temel ölçüt ise “kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” olacaktır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay — Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapması Resmî Kayıtları

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık bakımından kiracı, kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır; yazılı rıza veren kiraya veren aksi ayrıca kararlaştırılmadıkça eski hale getirme isteyemez, değer artışı bedeli ise özel anlaşma yoksa kendiliğinden doğmaz yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.

Yargıtay — Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapması Emsal Taraması

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “kira sözleşmesinde değişiklik yapması emsal taraması” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; genel kullanım izni her yapısal müdahaleye onay değildir; değişikliğin kapsamı, yazılı rıza, ruhsat ve proje, ortak alan etkisi, sökülebilirlik, benimseme, hasar, yıpranma ve teslim tutanağı ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.

Resmî Gazete — Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapması Yürürlük Denetimi

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “kira sözleşmesinde değişiklik yapması yürürlük denetimi” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

İtirazlar, İstisnalar ve Uygulama Hataları

Sözlü hoşgörüyü bütün tadilatlar için yazılı rıza saymak veya kiraya verenin benimsediği ve kullandığı imalatın tam söküm bedelini istemek.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları yönünden sözlü hoşgörüyü bütün tadilatlar için yazılı rıza saymak veya kiraya verenin benimsediği ve kullandığı imalatın tam söküm bedelini istemek” riski gerçekleşirse eski hale getirme veya bunun reddi, onarım bedeli, değer artışı anlaşmasının ifası, haksız mahsup edilen depozitonun iadesi, kira kaybı, delil tespiti, faiz ve gider talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

“Yargıtay kira sözleşmesinde değişiklik yapması emsal taraması yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması aşamasında somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Resmî Gazete kira sözleşmesinde değişiklik yapması yürürlük denetimi yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar delili ve “kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme
• Kira Sözleşmesinde Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapması uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi
• tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar
• taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar

• her imalatı sözleşme başlangıcındaki durum ve yazılı izin kapsamıyla eşleştirip taşıyıcı sistem, ortak alan, kullanım ve değer üzerindeki etkisini teknik raporla ayırmak
• görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması
• çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması
• somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Teslimden sonra kiraya veren kiralananı gecikmeden gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri bildirmeli; delil tespiti, arabuluculuk, dava ve zamanaşımı tarihleri ayrıca korunmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Kira sözleşmesinde kiracının yenilik ve değişiklik yapması bakımından doğru merci ve usul yolu hangi verilerle belirlenir?

Her imalatı sözleşme başlangıcındaki durum ve yazılı izin kapsamıyla eşleştirip taşıyıcı sistem, ortak alan, kullanım ve değer üzerindeki etkisini teknik raporla ayırmak; görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması; çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması; somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapması Bakımından Hangi Başlangıç Olayı Süreyi Başlatır?

Teslimden sonra kiraya veren kiralananı gecikmeden gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri bildirmeli; delil tespiti, arabuluculuk, dava ve zamanaşımı tarihleri ayrıca korunmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Eski hale getirme veya bunun reddi, onarım bedeli, değer artışı anlaşmasının ifası, haksız mahsup edilen depozitonun iadesi, kira kaybı, delil tespiti, faiz ve gider istemi mahkemeden veya yetkili merciden nasıl istenmelidir?

Eski hale getirme veya bunun reddi, onarım bedeli, değer artışı anlaşmasının ifası, haksız mahsup edilen depozitonun iadesi, kira kaybı, delil tespiti, faiz ve gider, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Kira Sözleşmesinde Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapması incelemesinde iddia, karşı görüş, kanun dayanağı ve içtihat somut olayla nasıl eşleştirilmelidir” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Kiracı, kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır; yazılı rıza veren kiraya veren aksi ayrıca kararlaştırılmadıkça eski hale getirme isteyemez, değer artışı bedeli ise özel anlaşma yoksa kendiliğinden doğmaz.

Dosyanın ilk önceliği her imalatı sözleşme başlangıcındaki durum ve yazılı izin kapsamıyla eşleştirip taşıyıcı sistem, ortak alan, kullanım ve değer üzerindeki etkisini teknik raporla ayırmak, delil omurgası ise kira sözleşmesi ve ekleri, yazılı izin ve proje, belediye ruhsatı, yönetim planı ve kat malikleri kararları, teslim öncesi-sonrası fotoğraflar, fatura ve teknik rapor, yazışmalar, tahliye ve anahtar teslim tutanağı, delil tespiti ve değerleme ile Kira Sözleşmesinde Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapması uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Teslimden sonra kiraya veren kiralananı gecikmeden gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri bildirmeli; delil tespiti, arabuluculuk, dava ve zamanaşımı tarihleri ayrıca korunmalıdır. Eski hale getirme veya bunun reddi, onarım bedeli, değer artışı anlaşmasının ifası, haksız mahsup edilen depozitonun iadesi, kira kaybı, delil tespiti, faiz ve gider talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; sözlü hoşgörüyü bütün tadilatlar için yazılı rıza saymak veya kiraya verenin benimsediği ve kullandığı imalatın tam söküm bedelini istemek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay — kira sözleşmesinde değişiklik yapması resmî kayıtları — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık bakımından kiracı, kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır; yazılı rıza veren kiraya veren aksi ayrıca kararlaştırılmadıkça eski hale getirme isteyemez, değer artışı bedeli ise özel anlaşma yoksa kendiliğinden doğmaz yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.
• Yargıtay — kira sözleşmesinde değişiklik yapması emsal taraması — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; genel kullanım izni her yapısal müdahaleye onay değildir; değişikliğin kapsamı, yazılı rıza, ruhsat ve proje, ortak alan etkisi, sökülebilirlik, benimseme, hasar, yıpranma ve teslim tutanağı ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.
• Resmî Gazete — kira sözleşmesinde değişiklik yapması yürürlük denetimi — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.316, 319-321 ve 334-335
• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.18-24 ve 42
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.190, 266-293 ve 400-406
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru