Ticari Kira Sözleşmesinin Devri ve Kiraya Verenin Yazılı Onayı

Kapsam

Ticari Kira Sözleşmesinin Devri ve Kiraya Verenin Yazılı Onayı yönünden hakkın doğumu, sınırları, taraf sıfatı, görevli mahkeme, varsa zorunlu ön başvuru, süre, ispat yükü, deliller, talep sonucu, feriler ve kanun yolu birlikte ele alınır. Kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, ticari kira sözleşmesinin devri ve kiraya verenin yazılı onayı konusunda 17 Ekim 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Maddî Hukuk ve Usulün Birlikte Değerlendirilmesi

İncelemenin ilk ölçütü “kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır” kuralıdır. İşletmenin devri, alt kira, kullanım hakkının bırakılması ve kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir; sözleşmedeki yasak, devralanın ödeme gücü, faaliyet değişikliği, ruhsat, teminatlar, yazılı rıza ve devredenin müteselsil sorumluluk süresi ayrı incelenmelidir. Ayrıca “kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, kep ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Ticari Kira Sözleşmesinin Devri ve Kiraya Verenin Yazılı Onayı bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.205 ve 322-323

Ticari kira sözleşmesinin devri ve kiraya verenin yazılı onayı kapsamında m.205 ve 322-323 hükümleri sözleşmenin ve kira ilişkisinin devri, yazılı rıza ve sorumluluk bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Ticaret Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu: m.11 ve 194

Ticari kira sözleşmesinin devri ve kiraya verenin yazılı onayı kapsamında m.11 ve 194 hükümleri ticari işletme ve işletme devrinin sonuçları bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.106-107, 190 ve 389-399

Ticari kira sözleşmesinin devri ve kiraya verenin yazılı onayı kapsamında m.106-107, 190 ve 389-399 hükümleri tespit, ispat ve geçici koruma bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Uyuşmazlığı Çözen Hukukî Kriterler

Kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır.

Yargıtay ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları yönünden kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır. Bu ölçüt özellikle kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları üzerinden sınanır. İşletme devri ile kira ilişkisinin devrini belge bazında ayırıp devralanın kimliği, faaliyeti ve mali yeterliğiyle birlikte kiraya verene açık ve yazılı onay talebi göndermek tamamlanmadan sonuca gidilmesi, ticari işletmenin devredilmesini kiraya verenin yazılı onayı olmadan kira sözleşmesinin de kendiliğinden geçtiği şeklinde yorumlamak veya devreden kiracının kanuni süre içindeki sorumluluğunu yok saymak ihtimalini güçlendirebilir.

İşletmenin devri, alt kira, kullanım hakkının bırakılması ve kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir; sözleşmedeki yasak, devralanın ödeme gücü, faaliyet değişikliği, ruhsat, teminatlar, yazılı rıza ve devredenin müteselsil sorumluluk süresi ayrı incelenmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay ticari kira yazılı onayı emsal taraması yönünden işletmenin devri, alt kira, kullanım hakkının bırakılması ve kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir; sözleşmedeki yasak, devralanın ödeme gücü, faaliyet değişikliği, ruhsat, teminatlar, yazılı rıza ve devredenin müteselsil sorumluluk süresi ayrı incelenmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır.

“Resmî Gazete ticari kira yazılı onayı yürürlük denetimi yönünden kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Çekişmeli Vakıalar Nasıl İspatlanır?

Kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları.

“Yargıtay ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları yönünden kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları” kaydı, “Kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi.

Bu delil öncelikle “işletmenin devri, alt kira, kullanım hakkının bırakılması ve kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir; sözleşmedeki yasak, devralanın ödeme gücü, faaliyet değişikliği, ruhsat, teminatlar, yazılı rıza ve devredenin müteselsil sorumluluk süresi ayrı incelenmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay ticari kira yazılı onayı emsal taraması yönünden somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Tebliğ, Başvuru, Teslim, Ödeme ve Elektronik Gönderim Tarihlerini Gösteren Resmî Kayıtlar.

“Resmî Gazete ticari kira yazılı onayı yürürlük denetimi yönünden tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Taraf Sıfatını, Temsil Yetkisini ve Somut Hukuki İlişkiyi Gösteren Konuya Özgü Resmî Kayıtlar.

“Yargıtay ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları yönünden taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar” kaydı, “Kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Başvurudan Hükme Usul Haritası

İşletme devri ile kira ilişkisinin devrini belge bazında ayırıp devralanın kimliği, faaliyeti ve mali yeterliğiyle birlikte kiraya verene açık ve yazılı onay talebi göndermek.

“Yargıtay ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları yönünden işletme devri ile kira ilişkisinin devrini belge bazında ayırıp devralanın kimliği, faaliyeti ve mali yeterliğiyle birlikte kiraya verene açık ve yazılı onay talebi göndermek” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları dosyaya alınmalı ve rızadan haklı sebep olmadan kaçınıldığının tespiti, kira ilişkisinin devri, tahliye tehdidinin önlenmesi, teminatların uyarlanması, kira ve zarar hesabı, tazminat, faiz ve yargılama gideri talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay ticari kira yazılı onayı emsal taraması yönünden görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Çekişmeli Her Vakıanın Karşısına İspat Yükünü Taşıyan Taraf ile Dayanak Delilin Yazılması.

“Resmî Gazete ticari kira yazılı onayı yürürlük denetimi yönünden çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi.

“Yargıtay ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları yönünden somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar dosyaya alınmalı ve rızadan haklı sebep olmadan kaçınıldığının tespiti, kira ilişkisinin devri, tahliye tehdidinin önlenmesi, teminatların uyarlanması, kira ve zarar hesabı, tazminat, faiz ve yargılama gideri talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süre ve Tebligat

Devirden önce yazılı rıza alınmalı; ret bildirimi sonrasında sözleşme, tahliye, tespit ve tazminat talepleri için ihtar, dava şartı arabuluculuk ve zamanaşımı takvimi ayrı kurulmalıdır.

Yargıtay ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları yönünden devirden önce yazılı rıza alınmalı; ret bildirimi sonrasında sözleşme, tahliye, tespit ve tazminat talepleri için ihtar, dava şartı arabuluculuk ve zamanaşımı takvimi ayrı kurulmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

“Yargıtay ticari kira yazılı onayı emsal taraması yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Asıl, Ferî ve Geçici Talepler

Rızadan haklı sebep olmadan kaçınıldığının tespiti, kira ilişkisinin devri, tahliye tehdidinin önlenmesi, teminatların uyarlanması, kira ve zarar hesabı, tazminat, faiz ve yargılama gideri.

“Yargıtay ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları yönünden rızadan haklı sebep olmadan kaçınıldığının tespiti, kira ilişkisinin devri, tahliye tehdidinin önlenmesi, teminatların uyarlanması, kira ve zarar hesabı, tazminat, faiz ve yargılama gideri” talebi, “Kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır” koşuluyla ve kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Somut Tehlikeyle Sınırlı ve İnfazı Mümkün Geçici Hukuki Koruma.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay ticari kira yazılı onayı emsal taraması yönünden somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi, temel ölçüt ise “işletmenin devri, alt kira, kullanım hakkının bırakılması ve kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir; sözleşmedeki yasak, devralanın ödeme gücü, faaliyet değişikliği, ruhsat, teminatlar, yazılı rıza ve devredenin müteselsil sorumluluk süresi ayrı incelenmelidir” olacaktır.

Asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi.

“Resmî Gazete ticari kira yazılı onayı yürürlük denetimi yönünden asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay — Ticari Kira Yazılı Onayı Resmî Kayıtları

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık bakımından kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.

Yargıtay — Ticari Kira Yazılı Onayı Emsal Taraması

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “ticari kira yazılı onayı emsal taraması” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; işletmenin devri, alt kira, kullanım hakkının bırakılması ve kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir; sözleşmedeki yasak, devralanın ödeme gücü, faaliyet değişikliği, ruhsat, teminatlar, yazılı rıza ve devredenin müteselsil sorumluluk süresi ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.

Resmî Gazete — Ticari Kira Yazılı Onayı Yürürlük Denetimi

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “ticari kira yazılı onayı yürürlük denetimi” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Dosyanın Zayıf Noktaları ve Savunmalar

Ticari işletmenin devredilmesini kiraya verenin yazılı onayı olmadan kira sözleşmesinin de kendiliğinden geçtiği şeklinde yorumlamak veya devreden kiracının kanuni süre içindeki sorumluluğunu yok saymak.

“Yargıtay ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları yönünden ticari işletmenin devredilmesini kiraya verenin yazılı onayı olmadan kira sözleşmesinin de kendiliğinden geçtiği şeklinde yorumlamak veya devreden kiracının kanuni süre içindeki sorumluluğunu yok saymak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. İşletme devri ile kira ilişkisinin devrini belge bazında ayırıp devralanın kimliği, faaliyeti ve mali yeterliğiyle birlikte kiraya verene açık ve yazılı onay talebi göndermek aşamasında kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay ticari kira yazılı onayı emsal taraması yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi delili ve “İşletmenin devri, alt kira, kullanım hakkının bırakılması ve kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir; sözleşmedeki yasak, devralanın ödeme gücü, faaliyet değişikliği, ruhsat, teminatlar, yazılı rıza ve devredenin müteselsil sorumluluk süresi ayrı incelenmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

“Resmî Gazete ticari kira yazılı onayı yürürlük denetimi yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak” riski gerçekleşirse asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları
• Ticari Kira Sözleşmesinin Devri ve Kiraya Verenin Yazılı Onayı uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi
• tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar
• taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar

• işletme devri ile kira ilişkisinin devrini belge bazında ayırıp devralanın kimliği, faaliyeti ve mali yeterliğiyle birlikte kiraya verene açık ve yazılı onay talebi göndermek
• görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması
• çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması
• somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Devirden önce yazılı rıza alınmalı; ret bildirimi sonrasında sözleşme, tahliye, tespit ve tazminat talepleri için ihtar, dava şartı arabuluculuk ve zamanaşımı takvimi ayrı kurulmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Ticari Kira Sözleşmesinin Devri ve Kiraya Verenin Yazılı Onayı Bakımından Başvuru Sırası Nasıl Kurulmalıdır?

İşletme devri ile kira ilişkisinin devrini belge bazında ayırıp devralanın kimliği, faaliyeti ve mali yeterliğiyle birlikte kiraya verene açık ve yazılı onay talebi göndermek; görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması; çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması; somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Ticari kira sözleşmesinin devri ve kiraya verenin yazılı onayı bakımından süre kaybını önlemek için hangi tarihler resmî kayıtla belgelenmelidir?

Devirden önce yazılı rıza alınmalı; ret bildirimi sonrasında sözleşme, tahliye, tespit ve tazminat talepleri için ihtar, dava şartı arabuluculuk ve zamanaşımı takvimi ayrı kurulmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Rızadan haklı sebep olmadan kaçınıldığının tespiti, kira ilişkisinin devri, tahliye tehdidinin önlenmesi, teminatların uyarlanması, kira ve zarar hesabı, tazminat, faiz ve yargılama gideri talep sonucunda nasıl somutlaştırılır?

Rızadan haklı sebep olmadan kaçınıldığının tespiti, kira ilişkisinin devri, tahliye tehdidinin önlenmesi, teminatların uyarlanması, kira ve zarar hesabı, tazminat, faiz ve yargılama gideri, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Ticari Kira Sözleşmesinin Devri ve Kiraya Verenin Yazılı Onayı dosyasında sonucu belirleyen deliller, görevli merci ve süre çizelgesi nasıl birlikte kurulmalıdır” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır.

Dosyanın ilk önceliği işletme devri ile kira ilişkisinin devrini belge bazında ayırıp devralanın kimliği, faaliyeti ve mali yeterliğiyle birlikte kiraya verene açık ve yazılı onay talebi göndermek, delil omurgası ise kira sözleşmesi ve ek protokoller, ticaret sicili ve işletme devir belgeleri, yazılı onay talebi, KEP ve noter tebligatı, devralanın mali yeterlik belgeleri, faaliyet ve ruhsat kayıtları, teminatlar, anahtar teslim tutanağı, kira ödemeleri ve taraf yazışmaları ile Ticari Kira Sözleşmesinin Devri ve Kiraya Verenin Yazılı Onayı uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Devirden önce yazılı rıza alınmalı; ret bildirimi sonrasında sözleşme, tahliye, tespit ve tazminat talepleri için ihtar, dava şartı arabuluculuk ve zamanaşımı takvimi ayrı kurulmalıdır. Rızadan haklı sebep olmadan kaçınıldığının tespiti, kira ilişkisinin devri, tahliye tehdidinin önlenmesi, teminatların uyarlanması, kira ve zarar hesabı, tazminat, faiz ve yargılama gideri talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; ticari işletmenin devredilmesini kiraya verenin yazılı onayı olmadan kira sözleşmesinin de kendiliğinden geçtiği şeklinde yorumlamak veya devreden kiracının kanuni süre içindeki sorumluluğunu yok saymak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay — ticari kira yazılı onayı resmî kayıtları — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık bakımından kiracı, işyeri kirasını ve kullanım ilişkisini üçüncü kişiye ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı kanundaki süre boyunca devralanla birlikte sorumlu kalır yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.
• Yargıtay — ticari kira yazılı onayı emsal taraması — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; işletmenin devri, alt kira, kullanım hakkının bırakılması ve kira ilişkisinin devri aynı işlem değildir; sözleşmedeki yasak, devralanın ödeme gücü, faaliyet değişikliği, ruhsat, teminatlar, yazılı rıza ve devredenin müteselsil sorumluluk süresi ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.
• Resmî Gazete — ticari kira yazılı onayı yürürlük denetimi — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.205 ve 322-323
• 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu — m.11 ve 194
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.106-107, 190 ve 389-399
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru