Kat Mülkiyetinde Ortak Yerin Kiraya Verilmesi ve Oybirliği

Kapsam

Kat Mülkiyetinde Ortak Yerin Kiraya Verilmesi ve Oybirliği yönünden hakkın doğumu, sınırları, taraf sıfatı, görevli mahkeme, varsa zorunlu ön başvuru, süre, ispat yükü, deliller, talep sonucu, feriler ve kanun yolu birlikte ele alınır. Ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kat mülkiyetinde ortak yerin kiraya verilmesi ve oybirliği konusunda 2 Ekim 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Uyuşmazlığın Hukukî Niteliği

İncelemenin ilk ölçütü “ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır” kuralıdır. Her kısa süreli kullandırma veya yönetim hizmeti bağımsız kira değildir; ortak yer niteliği, tahsis amacı, bağımsız bölüm eklentisi, yönetim planı, kullanımın süresi-münhasırlığı, gelir paylaşımı, imar-ruhsat ve karar nisabı ayrı incelenmelidir. Ayrıca “tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kat Mülkiyetinde Ortak Yerin Kiraya Verilmesi ve Oybirliği bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m.4, 16, 19, 30, 32-33 ve 45

Kat mülkiyetinde ortak yerin kiraya verilmesi ve oybirliği kapsamında m.4, 16, 19, 30, 32-33 ve 45 hükümleri ortak yer, kurul kararı ve önemli yönetim işi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.299-356

Kat mülkiyetinde ortak yerin kiraya verilmesi ve oybirliği kapsamında m.299-356 hükümleri kira ilişkisinin kurulması ve sona ermesi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.683, 688-695

Kat mülkiyetinde ortak yerin kiraya verilmesi ve oybirliği kapsamında m.683, 688-695 hükümleri mülkiyet, paylı kullanım ve yönetim bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Kural, İstisna ve Değerlendirme

Ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır.

Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları yönünden ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır. Bu ölçüt özellikle tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi üzerinden sınanır. Kiraya verilen bölümün tapu, proje ve fiili kullanımda ortak yer olup olmadığını belirleyip karar günündeki malik-pay listesinden gerekli nisabı hesaplamak tamamlanmadan sonuca gidilmesi, yöneticiye verilen genel yetkiyi ortak yer üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi saymak veya yalnız arsa payı çoğunluğunu kanunun aradığı oybirliği yerine geçirmek ihtimalini güçlendirebilir.

Her kısa süreli kullandırma veya yönetim hizmeti bağımsız kira değildir; ortak yer niteliği, tahsis amacı, bağımsız bölüm eklentisi, yönetim planı, kullanımın süresi-münhasırlığı, gelir paylaşımı, imar-ruhsat ve karar nisabı ayrı incelenmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği emsal taraması yönünden her kısa süreli kullandırma veya yönetim hizmeti bağımsız kira değildir; ortak yer niteliği, tahsis amacı, bağımsız bölüm eklentisi, yönetim planı, kullanımın süresi-münhasırlığı, gelir paylaşımı, imar-ruhsat ve karar nisabı ayrı incelenmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır.

“Resmî Gazete kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği yürürlük denetimi yönünden tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Dosyanın Delil Omurgası

Tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi.

“Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları yönünden tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi” kaydı, “Ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi.

Bu delil öncelikle “her kısa süreli kullandırma veya yönetim hizmeti bağımsız kira değildir; ortak yer niteliği, tahsis amacı, bağımsız bölüm eklentisi, yönetim planı, kullanımın süresi-münhasırlığı, gelir paylaşımı, imar-ruhsat ve karar nisabı ayrı incelenmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği emsal taraması yönünden somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Tebliğ, Başvuru, Teslim, Ödeme ve Elektronik Gönderim Tarihlerini Gösteren Resmî Kayıtlar.

“Resmî Gazete kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği yürürlük denetimi yönünden tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Taraf Sıfatını, Temsil Yetkisini ve Somut Hukuki İlişkiyi Gösteren Konuya Özgü Resmî Kayıtlar.

“Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları yönünden taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar” kaydı, “Ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Doğru Merci ve İzlenecek Yol

Kiraya verilen bölümün tapu, proje ve fiili kullanımda ortak yer olup olmadığını belirleyip karar günündeki malik-pay listesinden gerekli nisabı hesaplamak.

“Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları yönünden kiraya verilen bölümün tapu, proje ve fiili kullanımda ortak yer olup olmadığını belirleyip karar günündeki malik-pay listesinden gerekli nisabı hesaplamak” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi dosyaya alınmalı ve kurul kararının iptali veya yokluğunun tespiti, kira sözleşmesinin etkisizliği, ortak yere müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, tahsil edilen gelirin paylaştırılması, ecrimisil, tedbir ve gider talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği emsal taraması yönünden görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Çekişmeli Her Vakıanın Karşısına İspat Yükünü Taşıyan Taraf ile Dayanak Delilin Yazılması.

“Resmî Gazete kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği yürürlük denetimi yönünden çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi.

“Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları yönünden somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar dosyaya alınmalı ve kurul kararının iptali veya yokluğunun tespiti, kira sözleşmesinin etkisizliği, ortak yere müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, tahsil edilen gelirin paylaştırılması, ecrimisil, tedbir ve gider talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Kritik Tarihler ve Süre Çizelgesi

Kurul kararına karşı iptal davası toplantıya katılma ve öğrenme durumuna göre KMK sürelerinde açılmalı; müdahale sürüyorsa tedbir, arabuluculuk ve kira süresi ayrıca izlenmelidir.

Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları yönünden kurul kararına karşı iptal davası toplantıya katılma ve öğrenme durumuna göre KMK sürelerinde açılmalı; müdahale sürüyorsa tedbir, arabuluculuk ve kira süresi ayrıca izlenmelidir. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

“Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği emsal taraması yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Hükümde Yer Alması Gereken Talepler

Kurul kararının iptali veya yokluğunun tespiti, kira sözleşmesinin etkisizliği, ortak yere müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, tahsil edilen gelirin paylaştırılması, ecrimisil, tedbir ve gider.

“Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları yönünden kurul kararının iptali veya yokluğunun tespiti, kira sözleşmesinin etkisizliği, ortak yere müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, tahsil edilen gelirin paylaştırılması, ecrimisil, tedbir ve gider” talebi, “Ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır” koşuluyla ve tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Somut Tehlikeyle Sınırlı ve İnfazı Mümkün Geçici Hukuki Koruma.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği emsal taraması yönünden somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi, temel ölçüt ise “her kısa süreli kullandırma veya yönetim hizmeti bağımsız kira değildir; ortak yer niteliği, tahsis amacı, bağımsız bölüm eklentisi, yönetim planı, kullanımın süresi-münhasırlığı, gelir paylaşımı, imar-ruhsat ve karar nisabı ayrı incelenmelidir” olacaktır.

Asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi.

“Resmî Gazete kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği yürürlük denetimi yönünden asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay — Kat Mülkiyetinde Verilmesi Oybirliği Resmî Kayıtları

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık bakımından ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.

Yargıtay — Kat Mülkiyetinde Verilmesi Oybirliği Emsal Taraması

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği emsal taraması” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; her kısa süreli kullandırma veya yönetim hizmeti bağımsız kira değildir; ortak yer niteliği, tahsis amacı, bağımsız bölüm eklentisi, yönetim planı, kullanımın süresi-münhasırlığı, gelir paylaşımı, imar-ruhsat ve karar nisabı ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.

Resmî Gazete — Kat Mülkiyetinde Verilmesi Oybirliği Yürürlük Denetimi

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği yürürlük denetimi” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Muhtemel Savunmalar ve Ayrılan Durumlar

Yöneticiye verilen genel yetkiyi ortak yer üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi saymak veya yalnız arsa payı çoğunluğunu kanunun aradığı oybirliği yerine geçirmek.

“Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları yönünden yöneticiye verilen genel yetkiyi ortak yer üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi saymak veya yalnız arsa payı çoğunluğunu kanunun aradığı oybirliği yerine geçirmek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Kiraya verilen bölümün tapu, proje ve fiili kullanımda ortak yer olup olmadığını belirleyip karar günündeki malik-pay listesinden gerekli nisabı hesaplamak aşamasında tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği emsal taraması yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi delili ve “Her kısa süreli kullandırma veya yönetim hizmeti bağımsız kira değildir; ortak yer niteliği, tahsis amacı, bağımsız bölüm eklentisi, yönetim planı, kullanımın süresi-münhasırlığı, gelir paylaşımı, imar-ruhsat ve karar nisabı ayrı incelenmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

“Resmî Gazete kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği yürürlük denetimi yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak” riski gerçekleşirse asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi
• Kat Mülkiyetinde Ortak Yerin Kiraya Verilmesi ve Oybirliği uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi
• tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar
• taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar

• kiraya verilen bölümün tapu, proje ve fiili kullanımda ortak yer olup olmadığını belirleyip karar günündeki malik-pay listesinden gerekli nisabı hesaplamak
• görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması
• çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması
• somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Kurul kararına karşı iptal davası toplantıya katılma ve öğrenme durumuna göre KMK sürelerinde açılmalı; müdahale sürüyorsa tedbir, arabuluculuk ve kira süresi ayrıca izlenmelidir. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Kat Mülkiyetinde Ortak Yerin Kiraya Verilmesi ve Oybirliği Bakımından İlk Usul Adımı Neden Önemlidir?

Kiraya verilen bölümün tapu, proje ve fiili kullanımda ortak yer olup olmadığını belirleyip karar günündeki malik-pay listesinden gerekli nisabı hesaplamak; görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması; çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması; somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kat mülkiyetinde ortak yerin kiraya verilmesi ve oybirliği bakımından tebliğ ve öğrenme kayıtları nasıl tutulmalıdır?

Kurul kararına karşı iptal davası toplantıya katılma ve öğrenme durumuna göre KMK sürelerinde açılmalı; müdahale sürüyorsa tedbir, arabuluculuk ve kira süresi ayrıca izlenmelidir. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Kurul kararının iptali veya yokluğunun tespiti, kira sözleşmesinin etkisizliği, ortak yere müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, tahsil edilen gelirin paylaştırılması, ecrimisil, tedbir ve gider hangi delillere dayanmalıdır?

Kurul kararının iptali veya yokluğunun tespiti, kira sözleşmesinin etkisizliği, ortak yere müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, tahsil edilen gelirin paylaştırılması, ecrimisil, tedbir ve gider, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Kat Mülkiyetinde Ortak Yerin Kiraya Verilmesi ve Oybirliği konusunda ilk hukuki adım nedir; hangi kayıtlar korunmalı ve hangi savunma veya kabul edilebilirlik engeli önceden değerlendirilmelidir” sorusu, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır.

Dosyanın ilk önceliği kiraya verilen bölümün tapu, proje ve fiili kullanımda ortak yer olup olmadığını belirleyip karar günündeki malik-pay listesinden gerekli nisabı hesaplamak, delil omurgası ise tapu ve kat mülkiyeti kaydı, onaylı proje, yönetim planı, ortak alan krokisi, kat malikleri kurulu çağrı-tutanak ve kararları, kira veya kullanım sözleşmesi, tahsilat ve gider kayıtları, fotoğraf-keşif, ruhsat ve belediye yazıları, ihtarlar ve paydaş listesi ile Kat Mülkiyetinde Ortak Yerin Kiraya Verilmesi ve Oybirliği uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Kurul kararına karşı iptal davası toplantıya katılma ve öğrenme durumuna göre KMK sürelerinde açılmalı; müdahale sürüyorsa tedbir, arabuluculuk ve kira süresi ayrıca izlenmelidir. Kurul kararının iptali veya yokluğunun tespiti, kira sözleşmesinin etkisizliği, ortak yere müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme, tahsil edilen gelirin paylaştırılması, ecrimisil, tedbir ve gider talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; yöneticiye verilen genel yetkiyi ortak yer üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi saymak veya yalnız arsa payı çoğunluğunu kanunun aradığı oybirliği yerine geçirmek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay — kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği resmî kayıtları — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık bakımından ana taşınmazın ortak yerinin üçüncü kişiye sürekli veya münhasır kullanımla kiralanması, kat maliklerinin mülkiyet ve kullanım hakkını etkilediği ölçüde kanunda aranan kurul kararına ve yönetim planına dayanmalıdır yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.
• Yargıtay — kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği emsal taraması — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; her kısa süreli kullandırma veya yönetim hizmeti bağımsız kira değildir; ortak yer niteliği, tahsis amacı, bağımsız bölüm eklentisi, yönetim planı, kullanımın süresi-münhasırlığı, gelir paylaşımı, imar-ruhsat ve karar nisabı ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.
• Resmî Gazete — kat mülkiyetinde verilmesi oybirliği yürürlük denetimi — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.4, 16, 19, 30, 32-33 ve 45
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.299-356
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.683, 688-695
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru