Kira Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kapsam

Konut ve çatılı işyeri, ürün ve adi kira, muacceliyet, ödeme yeri, banka gecikmesi, ihtar içeriği, icra takibi, yıllık kira dönemi ve dava süresi incelenir. Temerrüt ve iki haklı ihtar ayrı dava sebepleridir: ilki usulüne uygun süre veren ihtardan sonra borcun ödenmemesine, ikincisi aynı kira yılında iki muaccel bedelin haklı ihtara konu olmasına dayanır. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kira temerrüdü ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Taraf Sıfatı, İşlem ve Hukukî Sonuç

İncelemenin ilk ölçütü “konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarı kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi vermelidir” kuralıdır. İhtarda borç miktarı, dönem, ödeme yeri ve ödenmemenin fesih sonucu açık olmalıdır. Ayrıca “iki haklı ihtar için iki ayrı muaccel kira bedeli aynı kira yılı içinde haklı ihtara konu olmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kira Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.352/2

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak” — Alıntının yeri: Türk Borçlar Kanunu m.352/2, orta bölüm

Bu alıntı, TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.352/2 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Kira temerrüdü ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kapsamında m.352/2 hükümleri temerrüt ve iki haklı ihtar bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve İcra ve İflas Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.269-276

Kira temerrüdü ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kapsamında m.269-276 hükümleri kira alacağı ve tahliye takibi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B

Kira temerrüdü ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kapsamında m.18/B hükümleri kira uyuşmazlıklarında dava şartı bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Özcan Günergök: İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

İhtarın haklılığı muaccel kira borcunun tebliğden önce ödenip ödenmediğine göre belirlenir; iki ihtarın aynı kira yılı ve farklı vadelere ilişkin olması gerekir. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılması durumunda ise haklı ihtar koşulunun oluşmayacağı yönündeki uygulama tartışılmıştır.” — Alıntının yeri: Öz

Kira temerrüdü ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye konusunda yararlanılan eser: Özcan Günergök, “İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye”, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2025, C. 10, S. 1, s. 277-304. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Kira sözleşmesinin başlangıcı, süresi, her kira ayının vadesi, ihtarların düzenleme ve tebliğ tarihleri ile ödeme tarihleri tek çizelgede gösterilmelidir. İki ihtar aynı kira yılı içinde muaccel olmuş farklı kira bedellerine ilişkin olmalı; kiracı ihtar tebliğinden önce ödeme yapmışsa o ihtarın haklılığı ayrıca sorgulanmalıdır. Kira yılının bitiminden itibaren bir aylık dava süresi ve zorunlu arabuluculuk tamamlanmalı; icra takipleri ödeme emri, tebliğ ve tahsil kayıtlarıyla dosyaya alınmalıdır. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; mevzuat alıntısı aşağıda gösterilen TBMM kabul/değişiklik metniyle kelimesi kelimesine karşılaştırılmıştır. Ancak MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından doğrulama, güncel konsolide metin veya yürürlük doğrulaması değildir; güncel metin, yürürlük ve olay tarihi ayrıca kontrol edilmelidir. m.352/2 kabul metni esas alınmıştır; belirsiz süreli sözleşme, ihtarın kapsamı ve dava açma süresinin somut kira dönemine uygulanması güncel içtihatla ayrıca belirlenmelidir.

Uyuşmazlığın Hukuki Analiz Omurgası

Kira Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye dosyasında önce çözülmesi gereken ana mesele, “Kira borcunun geç ödenmesi hangi koşullarda temerrüt tahliyesine veya aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeniyle sona ermeye yol açar?” sorusudur. Bu soru tek bir kanun maddesine indirgenmemelidir. İlk olarak tarafların hukuki sıfatı, hakkı doğurduğu ileri sürülen işlem veya olay, karşı tarafın itirazı ve istenen hüküm ayrı satırlarda gösterilmelidir. Ardından “Konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarı kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi vermelidir.” ölçütü kurucu vakıalarla eşleştirilmeli; “İki haklı ihtar davası kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.” kuralının iddiayı sınırlandırıp sınırlandırmadığı incelenmelidir. Böyle bir mesele haritası, maddi hukuk tartışmasını görev, süre ve ispat sorunlarından ayırır; dilekçenin hem vakıa hem talep bölümünde aynı hukuki tezin izlenebilmesini sağlar.

Kira Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye bakımından ispat planı, dosyadaki belgelerin yalnız listesinden ibaret tutulmamalıdır. Kira sözleşmesi ve uzama dönemleri hakkın doğumuna, kapsamına veya ihlaline ilişkin hangi vakıayı kanıtlıyorsa bu bağlantı açıkça yazılmalıdır. Banka hesap hareketleri ise ilk kaydın tarihini, tarafını ya da içeriğini doğrulayan bağımsız kayıt olarak değerlendirilmelidir. Belgenin aslı, düzenleyeni, oluşturulma zamanı ve sonraki değişiklikleri belirlenmeden yalnız ekran görüntüsüne veya taraf anlatımına dayanılması sağlıklı değildir. Karşı tarafın ileri sürebileceği aidiyet, kapsam, sahtelik, ödeme, zamanaşımı ya da yetki itirazı için ayrıca karşı delil sütunu açılmalı; ispat yükü her çekişmeli vakıa yönünden bağımsız belirlenmelidir.

Kira Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye uyuşmazlığında usul takvimi kira türü ve dönemi ile başlatılmalıdır. Dava veya başvuru öncesi zorunlu yol, görevli ve yetkili merci, harç, tebligat, kesinleşme ve kanun yolu tarihleri aynı çizelgede fakat ayrı hukuki nitelikleriyle tutulmalıdır. Temerrüt için konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilir. Bu uyarı uygulanırken yalnız son gün hesaplanmamalı; sürenin hangi olayla başladığı, bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve adli tatil ya da özel süre hükmünün etkisi de yazılı biçimde gerekçelendirilmelidir. Dava sebebi ve açılış süresi aşamasında verilecek kararın infaza veya fiilî uygulamaya elverişli olması için hüküm sonucunun kişi, işlem, dönem ve tutar bakımından tereddüt doğurmayacak açıklıkta kurulması gerekir.

Kira Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye yönünden talep stratejisi hazırlanırken temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye aynı hukuki sonucun farklı anlatımlarıymış gibi üst üste yazılmamalıdır. Her talebin dayandığı vakıa, kanun hükmü, ispat aracı, faiz veya feri sonuç ve kabul hâlinde kurulması istenen hüküm ayrı gösterilmelidir. Talepler birbirini dışlıyorsa terdit sırası; birlikte hükmedilebiliyorsa yığılma ilişkisi; miktar başlangıçta tam belirlenemiyorsa bunun maddi ve usuli nedeni açıklanmalıdır. Geçici koruma istenmesi, esas talebin peşinen kabulü anlamına gelmeyecek biçimde güncel tehlike ve orantılılıkla sınırlandırılmalıdır. Böylece mahkeme, tarafın gerçekte hangi hukuki korumayı istediğini yorum yoluyla tamamlamak zorunda kalmaz.

Kira Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye hakkında karşı görüş analizi yapılmadan hazırlanan metin, dosyanın güçlü tarafını gösterse bile kararın bozulma veya reddedilme riskini yeterince karşılamaz. Özellikle iki ayrı tebligatı iki haklı ihtar sanmak ihtimali; karşı tarafın en güçlü savunması kabul edilerek test edilmelidir. Bu savunmanın hangi maddi vakıaya ve hangi kanuni sonuca dayandığı ayrıştırıldıktan sonra, cevabın kanun alıntısı, delil ve içtihatla ayrı ayrı desteklenmesi gerekir. Yargıtay kararının esas ve karar numarasının doğru olması tek başına yeterli değildir; kararın olayları, uygulanan kanun metninin tarihi, inceleme türü ve sonucu eldeki dosyayla karşılaştırılmalıdır. Farklı belirleyici vakıa varsa karar emsal diye değil, ayrıştırılarak kullanılmalıdır.

Somut Olayda Uygulanacak Kurallar

Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Temerrüt İhtarı Kiracıya En Az Otuz Günlük Ödeme Süresi Vermelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarı kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi vermelidir. Bu ölçüt özellikle kira sözleşmesi ve uzama dönemleri üzerinden sınanır. Kira türü ve dönemi tamamlanmadan sonuca gidilmesi, iki ayrı tebligatı iki haklı ihtar sanmak ihtimalini güçlendirebilir.

İhtarda Borç Miktarı, Dönem, Ödeme Yeri ve Ödenmemenin Fesih Sonucu Açık Olmalıdır.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için banka hesap hareketleri ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden ihtarda borç miktarı, dönem, ödeme yeri ve ödenmemenin fesih sonucu açık olmalıdır” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

İki Haklı İhtar İçin İki Ayrı Muaccel Kira Bedeli Aynı Kira Yılı İçinde Haklı İhtara Konu Olmalıdır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden iki haklı ihtar için iki ayrı muaccel kira bedeli aynı kira yılı içinde haklı ihtara konu olmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok noter ihtarı ve tebliği ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve otuz günden kısa süre vermek savunması da ayrıca incelenmelidir.

İki Haklı İhtar Davası Kira Süresinin Bitiminden İtibaren Bir Ay İçinde Açılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden iki haklı ihtar davası kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu ölçüt özellikle icra takip dosyaları üzerinden sınanır. Ödemenin ihtardan önce-sonra oluşu tamamlanmadan sonuca gidilmesi, ödemenin hesaba geçtiği tarihi yanlış belirlemek ihtimalini güçlendirebilir.

Belge, Kayıt ve İspat Yükü

Kira Sözleşmesi ve Uzama Dönemleri.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden kira sözleşmesi ve uzama dönemleri” kaydı, “Konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarı kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi vermelidir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Banka Hesap Hareketleri.

Bu delil öncelikle “ihtarda borç miktarı, dönem, ödeme yeri ve ödenmemenin fesih sonucu açık olmalıdır” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden banka hesap hareketleri” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Noter İhtarı ve Tebliği.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden noter ihtarı ve tebliği” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken noter ihtarı ve tebliği ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

İcra Takip Dosyaları.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden icra takip dosyaları” kaydı, “İki haklı ihtar davası kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Ödeme Emri ve Ödeme Tarihleri.

Bu delil öncelikle “konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarı kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi vermelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden ödeme emri ve ödeme tarihleri” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Dava Şartları ve Usul Adımları

Kira Türü ve Dönemi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden kira türü ve dönemi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Kira sözleşmesi ve uzama dönemleri dosyaya alınmalı ve temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Muaccel Borcun Hesabı.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; banka hesap hareketleri ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden muaccel borcun hesabı” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

İhtarın İçerik ve Tebligatı.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden ihtarın içerik ve tebligatı” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik noter ihtarı ve tebliği, birikmiş kira alacağı talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Ödemenin İhtardan Önce-Sonra Oluşu.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden ödemenin ihtardan önce-sonra oluşu” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. İcra takip dosyaları dosyaya alınmalı ve faiz ve yan gider talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Dava Sebebi ve Açılış Süresi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; ödeme emri ve ödeme tarihleri ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden dava sebebi ve açılış süresi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Başvuru Takvimi ve Süre Riskleri

Temerrüt İçin Konut ve Çatılı İşyerinde En Az Otuz Gün Süre Verilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden temerrüt için konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilir. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

İki Haklı İhtar Davası Kira Yılının Bitiminden İtibaren Bir Ay İçinde Açılır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden iki haklı ihtar davası kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Muaccel borcun hesabı yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu Sürelere Etkisiyle Birlikte Planlanır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden dava şartı arabuluculuk başvurusu sürelere etkisiyle birlikte planlanır” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

İstenebilecek Hukukî Koruma

Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye” talebi, “Konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarı kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi vermelidir” koşuluyla ve kira sözleşmesi ve uzama dönemleri deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden iki haklı ihtar nedeniyle tahliye olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil banka hesap hareketleri, temel ölçüt ise “ihtarda borç miktarı, dönem, ödeme yeri ve ödenmemenin fesih sonucu açık olmalıdır” olacaktır.

Birikmiş Kira Alacağı.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden birikmiş kira alacağı” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Noter ihtarı ve tebliği bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Faiz ve Yan Gider.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden faiz ve yan gider” talebi, “İki haklı ihtar davası kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır” koşuluyla ve icra takip dosyaları deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

İtirazın Kaldırılması veya İptali.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden itirazın kaldırılması veya iptali olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil ödeme emri ve ödeme tarihleri, temel ölçüt ise “konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarı kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi vermelidir” olacaktır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2951, K. 2025/3118, 28.05.2025 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“kira bedelinin ait olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gerekirken” — Alıntının yeri: Gerekçe; TBK m.352/2 uyarınca iki haklı ihtarın ilişkin olduğu kira dönemi ve dava süresi paragrafı

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: onama.

Kira temerrüdü ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarların ilişkin olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Aynı kira dönemindeki iki ayrı kira bedeli için takip başlatılması, ödemelerin zamanı ve iki haklı ihtara dayalı tahliye davasının açılış tarihi incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Dava kira yılı bitmeden açılmıştır; hüküm gerekçesi değiştirilip düzeltilerek onanmıştır ve bu kayıt baskın sonuç olan onama olarak sınıflandırılmıştır.

İtirazlar, İstisnalar ve Uygulama Hataları

İki Ayrı Tebligatı İki Haklı İhtar Sanmak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden iki ayrı tebligatı iki haklı ihtar sanmak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Kira türü ve dönemi aşamasında kira sözleşmesi ve uzama dönemleri kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Aynı Borcu İki Kez İhtara Konu Etmek.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden aynı borcu iki kez ihtara konu etmek”. Bu savunmaya verilecek cevap, banka hesap hareketleri delili ve “İhtarda borç miktarı, dönem, ödeme yeri ve ödenmemenin fesih sonucu açık olmalıdır” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Otuz Günden Kısa Süre Vermek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden otuz günden kısa süre vermek” riski gerçekleşirse birikmiş kira alacağı talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Ödemenin Hesaba Geçtiği Tarihi Yanlış Belirlemek.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden ödemenin hesaba geçtiği tarihi yanlış belirlemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Ödemenin ihtardan önce-sonra oluşu aşamasında icra takip dosyaları kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Bir Aylık Dava Süresini Kaçırmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2951, K. 2025/3118 yönünden bir aylık dava süresini kaçırmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, ödeme emri ve ödeme tarihleri delili ve “Konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarı kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi vermelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• kira sözleşmesi ve uzama dönemleri
• banka hesap hareketleri
• noter ihtarı ve tebliği
• icra takip dosyaları
• ödeme emri ve ödeme tarihleri

• kira türü ve dönemi
• muaccel borcun hesabı
• ihtarın içerik ve tebligatı
• ödemenin ihtardan önce-sonra oluşu
• dava sebebi ve açılış süresi

• Süre çizelgesinde Temerrüt için konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilir. İki haklı ihtar davası kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Dava şartı arabuluculuk başvurusu sürelere etkisiyle birlikte planlanır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Kira Borcunun Geç Ödenmesi Hangi Koşullarda Temerrüt Tahliyesine veya Aynı Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Nedeniyle Sona Ermeye Yol Açar?

Temerrüt ve iki haklı ihtar ayrı dava sebepleridir: ilki usulüne uygun süre veren ihtardan sonra borcun ödenmemesine, ikincisi aynı kira yılında iki muaccel bedelin haklı ihtara konu olmasına dayanır. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; kira sözleşmesi ve uzama dönemleri ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Kira Sözleşmesi ve Uzama Dönemleri Tek Başına Yeterli Midir?

Kira sözleşmesi ve uzama dönemleri, banka hesap hareketleri, noter ihtarı ve tebliği birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kira Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Bakımından İlk Usul Adımı Neden Önemlidir?

Kira türü ve dönemi; muaccel borcun hesabı; ihtarın içerik ve tebligatı; ödemenin ihtardan önce-sonra oluşu; dava sebebi ve açılış süresi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kira Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Bakımından Tebliğ ve Öğrenme Kayıtları Nasıl Tutulmalıdır?

Temerrüt için konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilir. İki haklı ihtar davası kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Dava şartı arabuluculuk başvurusu sürelere etkisiyle birlikte planlanır.

Temerrüt Nedeniyle Fesih ve Tahliye Hangi Delillere Dayanmalıdır?

Temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, birikmiş kira alacağı, faiz ve yan gider, itirazın kaldırılması veya iptali somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Kira borcunun geç ödenmesi hangi koşullarda temerrüt tahliyesine veya aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeniyle sona ermeye yol açar” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Temerrüt ve iki haklı ihtar ayrı dava sebepleridir: ilki usulüne uygun süre veren ihtardan sonra borcun ödenmemesine, ikincisi aynı kira yılında iki muaccel bedelin haklı ihtara konu olmasına dayanır.

Dosyanın ilk önceliği kira türü ve dönemi, delil omurgası ise kira sözleşmesi ve uzama dönemleri ile banka hesap hareketleri arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Temerrüt için konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilir. Temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; iki ayrı tebligatı iki haklı ihtar sanmak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2951, K. 2025/3118, 28.05.2025 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarların ilişkin olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.352/2
• TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.352/2 — alıntı yeri: Türk Borçlar Kanunu m.352/2, orta bölüm
• 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.269-276
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B
• Özcan Günergök, “İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye”, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2025, C. 10, S. 1, s. 277-304
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru