Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Tapuya Şerhi

Kapsam

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Tapuya Şerhi yönünden hakkın doğumu, sınırları, taraf sıfatı, görevli mahkeme, varsa zorunlu ön başvuru, süre, ispat yükü, deliller, talep sonucu, feriler ve kanun yolu birlikte ele alınır. Taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerhi konusunda 2 Ekim 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Hukukî Sorunun Çerçevesi ve Ayrımlar

İncelemenin ilk ölçütü “taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir” kuralıdır. Sözleşmesel önalım yasal paydaş önalımıyla aynı değildir ve her devir hakkı doğurmaz; sözleşmenin şekli, hak sahibi-taşınmaz, satış niteliği, şerh, süre, bedel koşulu, üçüncü kişinin iyiniyeti, bağış-trampa ve hakkın devri ayrı incelenmelidir. Ayrıca “önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Tapuya Şerhi bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.237-242

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerhi kapsamında m.237-242 hükümleri taşınmaz satışı, önalım ve şekil bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.735-736, 1009 ve 1019-1023

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerhi kapsamında m.735-736, 1009 ve 1019-1023 hükümleri sözleşmesel önalım, şerh ve üçüncü kişiler bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Tapu Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2644 Sayılı Tapu Kanunu: m.26

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerhi kapsamında m.26 hükümleri resmi işlem ve sicil uygulaması bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Uygulanacak Ölçütler

Taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları yönünden taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir. Bu ölçüt özellikle önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller üzerinden sınanır. Önalım sözleşmesindeki hak sahibi, taşınmaz, satış ve bedel koşullarını çıkarıp tapu şerhinin tarih-süre-kapsamını üçüncü kişinin edinimiyle karşılaştırmak tamamlanmadan sonuca gidilmesi, yasal önalımın paydaşlık kurallarını sözleşmesel hakka aynen uygulamak veya şerhsiz sözleşmeyi taşınmazı sonradan edinen herkese karşı otomatik ayni hak saymak ihtimalini güçlendirebilir.

Sözleşmesel önalım yasal paydaş önalımıyla aynı değildir ve her devir hakkı doğurmaz; sözleşmenin şekli, hak sahibi-taşınmaz, satış niteliği, şerh, süre, bedel koşulu, üçüncü kişinin iyiniyeti, bağış-trampa ve hakkın devri ayrı incelenmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay sözleşmeden doğan tapuya şerhi emsal taraması yönünden sözleşmesel önalım yasal paydaş önalımıyla aynı değildir ve her devir hakkı doğurmaz; sözleşmenin şekli, hak sahibi-taşınmaz, satış niteliği, şerh, süre, bedel koşulu, üçüncü kişinin iyiniyeti, bağış-trampa ve hakkın devri ayrı incelenmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır.

“Resmî Gazete sözleşmeden doğan tapuya şerhi yürürlük denetimi yönünden önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

İspat Planı ve Deliller

Önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller.

“Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları yönünden önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller” kaydı, “Taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi.

Bu delil öncelikle “sözleşmesel önalım yasal paydaş önalımıyla aynı değildir ve her devir hakkı doğurmaz; sözleşmenin şekli, hak sahibi-taşınmaz, satış niteliği, şerh, süre, bedel koşulu, üçüncü kişinin iyiniyeti, bağış-trampa ve hakkın devri ayrı incelenmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay sözleşmeden doğan tapuya şerhi emsal taraması yönünden somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Tebliğ, Başvuru, Teslim, Ödeme ve Elektronik Gönderim Tarihlerini Gösteren Resmî Kayıtlar.

“Resmî Gazete sözleşmeden doğan tapuya şerhi yürürlük denetimi yönünden tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Taraf Sıfatını, Temsil Yetkisini ve Somut Hukuki İlişkiyi Gösteren Konuya Özgü Resmî Kayıtlar.

“Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları yönünden taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar” kaydı, “Taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Görevli Merci ve Başvuru Sırası

Önalım sözleşmesindeki hak sahibi, taşınmaz, satış ve bedel koşullarını çıkarıp tapu şerhinin tarih-süre-kapsamını üçüncü kişinin edinimiyle karşılaştırmak.

“Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları yönünden önalım sözleşmesindeki hak sahibi, taşınmaz, satış ve bedel koşullarını çıkarıp tapu şerhinin tarih-süre-kapsamını üçüncü kişinin edinimiyle karşılaştırmak” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller dosyaya alınmalı ve önalım hakkının kullanılması, tapu iptali ve tescil, şerhin verilmesi veya düzeltilmesi, satış bedelinin depo edilmesi, muvazaanın tespiti, ihtiyati tedbir, zarar ve gider talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay sözleşmeden doğan tapuya şerhi emsal taraması yönünden görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Çekişmeli Her Vakıanın Karşısına İspat Yükünü Taşıyan Taraf ile Dayanak Delilin Yazılması.

“Resmî Gazete sözleşmeden doğan tapuya şerhi yürürlük denetimi yönünden çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi.

“Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları yönünden somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar dosyaya alınmalı ve önalım hakkının kullanılması, tapu iptali ve tescil, şerhin verilmesi veya düzeltilmesi, satış bedelinin depo edilmesi, muvazaanın tespiti, ihtiyati tedbir, zarar ve gider talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Sürelerin Hesabı

Bildirimden itibaren ve her halde satış tarihinden başlayan hak düşürücü süreler ile şerhin kanuni üst süresi ayrı hesaplanmalı; bedel depo ve tedbir için verilen kesin süreler kaçırılmamalıdır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları yönünden bildirimden itibaren ve her halde satış tarihinden başlayan hak düşürücü süreler ile şerhin kanuni üst süresi ayrı hesaplanmalı; bedel depo ve tedbir için verilen kesin süreler kaçırılmamalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

“Yargıtay sözleşmeden doğan tapuya şerhi emsal taraması yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Talep Sonucunun Kurulması

Önalım hakkının kullanılması, tapu iptali ve tescil, şerhin verilmesi veya düzeltilmesi, satış bedelinin depo edilmesi, muvazaanın tespiti, ihtiyati tedbir, zarar ve gider.

“Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları yönünden önalım hakkının kullanılması, tapu iptali ve tescil, şerhin verilmesi veya düzeltilmesi, satış bedelinin depo edilmesi, muvazaanın tespiti, ihtiyati tedbir, zarar ve gider” talebi, “Taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir” koşuluyla ve önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Somut Tehlikeyle Sınırlı ve İnfazı Mümkün Geçici Hukuki Koruma.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay sözleşmeden doğan tapuya şerhi emsal taraması yönünden somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi, temel ölçüt ise “sözleşmesel önalım yasal paydaş önalımıyla aynı değildir ve her devir hakkı doğurmaz; sözleşmenin şekli, hak sahibi-taşınmaz, satış niteliği, şerh, süre, bedel koşulu, üçüncü kişinin iyiniyeti, bağış-trampa ve hakkın devri ayrı incelenmelidir” olacaktır.

Asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi.

“Resmî Gazete sözleşmeden doğan tapuya şerhi yürürlük denetimi yönünden asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — Sözleşmeden Doğan Tapuya Şerhi Resmî Kayıtları

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık bakımından taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.

Yargıtay — Sözleşmeden Doğan Tapuya Şerhi Emsal Taraması

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “sözleşmeden doğan tapuya şerhi emsal taraması” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; sözleşmesel önalım yasal paydaş önalımıyla aynı değildir ve her devir hakkı doğurmaz; sözleşmenin şekli, hak sahibi-taşınmaz, satış niteliği, şerh, süre, bedel koşulu, üçüncü kişinin iyiniyeti, bağış-trampa ve hakkın devri ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.

Resmî Gazete — Sözleşmeden Doğan Tapuya Şerhi Yürürlük Denetimi

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “sözleşmeden doğan tapuya şerhi yürürlük denetimi” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Karşı Görüşler ve Ret Riskleri

Yasal önalımın paydaşlık kurallarını sözleşmesel hakka aynen uygulamak veya şerhsiz sözleşmeyi taşınmazı sonradan edinen herkese karşı otomatik ayni hak saymak.

“Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları yönünden yasal önalımın paydaşlık kurallarını sözleşmesel hakka aynen uygulamak veya şerhsiz sözleşmeyi taşınmazı sonradan edinen herkese karşı otomatik ayni hak saymak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Önalım sözleşmesindeki hak sahibi, taşınmaz, satış ve bedel koşullarını çıkarıp tapu şerhinin tarih-süre-kapsamını üçüncü kişinin edinimiyle karşılaştırmak aşamasında önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay sözleşmeden doğan tapuya şerhi emsal taraması yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi delili ve “Sözleşmesel önalım yasal paydaş önalımıyla aynı değildir ve her devir hakkı doğurmaz; sözleşmenin şekli, hak sahibi-taşınmaz, satış niteliği, şerh, süre, bedel koşulu, üçüncü kişinin iyiniyeti, bağış-trampa ve hakkın devri ayrı incelenmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

“Resmî Gazete sözleşmeden doğan tapuya şerhi yürürlük denetimi yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak” riski gerçekleşirse asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller
• Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Tapuya Şerhi uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi
• tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar
• taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar

• önalım sözleşmesindeki hak sahibi, taşınmaz, satış ve bedel koşullarını çıkarıp tapu şerhinin tarih-süre-kapsamını üçüncü kişinin edinimiyle karşılaştırmak
• görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması
• çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması
• somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Bildirimden itibaren ve her halde satış tarihinden başlayan hak düşürücü süreler ile şerhin kanuni üst süresi ayrı hesaplanmalı; bedel depo ve tedbir için verilen kesin süreler kaçırılmamalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Tapuya Şerhi Bakımından Başvuru Sırası Nasıl Kurulmalıdır?

Önalım sözleşmesindeki hak sahibi, taşınmaz, satış ve bedel koşullarını çıkarıp tapu şerhinin tarih-süre-kapsamını üçüncü kişinin edinimiyle karşılaştırmak; görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması; çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması; somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerhi bakımından süre kaybını önlemek için hangi tarihler resmî kayıtla belgelenmelidir?

Bildirimden itibaren ve her halde satış tarihinden başlayan hak düşürücü süreler ile şerhin kanuni üst süresi ayrı hesaplanmalı; bedel depo ve tedbir için verilen kesin süreler kaçırılmamalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Önalım hakkının kullanılması, tapu iptali ve tescil, şerhin verilmesi veya düzeltilmesi, satış bedelinin depo edilmesi, muvazaanın tespiti, ihtiyati tedbir, zarar ve gider talep sonucunda nasıl somutlaştırılır?

Önalım hakkının kullanılması, tapu iptali ve tescil, şerhin verilmesi veya düzeltilmesi, satış bedelinin depo edilmesi, muvazaanın tespiti, ihtiyati tedbir, zarar ve gider, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Tapuya Şerhi dosyasında sonucu belirleyen deliller, görevli merci ve süre çizelgesi nasıl birlikte kurulmalıdır” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, 2644 Sayılı Tapu Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir.

Dosyanın ilk önceliği önalım sözleşmesindeki hak sahibi, taşınmaz, satış ve bedel koşullarını çıkarıp tapu şerhinin tarih-süre-kapsamını üçüncü kişinin edinimiyle karşılaştırmak, delil omurgası ise önalım sözleşmesi ve imzalar, tapu kaydı ile şerh istem belgesi, satış resmi senedi, noter bildirimi, taraf yazışmaları, bedel ve ödeme kayıtları, değerleme, bağış-trampa iddiası belgeleri, üçüncü kişinin edinim tarihi, şerh süresi ve tedavüller ile Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Tapuya Şerhi uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Bildirimden itibaren ve her halde satış tarihinden başlayan hak düşürücü süreler ile şerhin kanuni üst süresi ayrı hesaplanmalı; bedel depo ve tedbir için verilen kesin süreler kaçırılmamalıdır. Önalım hakkının kullanılması, tapu iptali ve tescil, şerhin verilmesi veya düzeltilmesi, satış bedelinin depo edilmesi, muvazaanın tespiti, ihtiyati tedbir, zarar ve gider talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; yasal önalımın paydaşlık kurallarını sözleşmesel hakka aynen uygulamak veya şerhsiz sözleşmeyi taşınmazı sonradan edinen herkese karşı otomatik ayni hak saymak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — sözleşmeden doğan tapuya şerhi resmî kayıtları — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık bakımından taşınmaz malikinin sözleşmeyle tanıdığı önalım hakkı yazılı şekle tabi olup tapu siciline şerh edilirse şerh süresi içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir; satışın bildirimi ve kullanım koşulları sözleşme ile kanuna göre belirlenir yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.
• Yargıtay — sözleşmeden doğan tapuya şerhi emsal taraması — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; sözleşmesel önalım yasal paydaş önalımıyla aynı değildir ve her devir hakkı doğurmaz; sözleşmenin şekli, hak sahibi-taşınmaz, satış niteliği, şerh, süre, bedel koşulu, üçüncü kişinin iyiniyeti, bağış-trampa ve hakkın devri ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.
• Resmî Gazete — sözleşmeden doğan tapuya şerhi yürürlük denetimi — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.237-242
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.735-736, 1009 ve 1019-1023
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu — m.26
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru