Arsa payı sözleşmesinin geriye etkili feshinde tapuda hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyeti | Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 2024/1 E., 2025/2 K.

Mahkeme / daire: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu
Esas numarası: 2024/1 E.
Karar numarası: 2025/2 K.
Karar tarihi: 16 Mayıs 2025

KARARA İLİŞKİN EDİTORYAL AÇIKLAMA

Kararın konusu ve hukuki mesele

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya geriye etkili feshi halinde, yükleniciden tapuya dayanarak mülkiyet yahut ipotek hakkı edinen üçüncü kişinin TMK m.1023 iyiniyet savunmasının dinlenmesi

Kurul, yükleniciye devredilen arsa paylarının avans sayılması nedeniyle üçüncü kişinin iyiniyet savunmasını baştan dışlayan yerleşik yaklaşımdan dönmüştür. Sözleşme geçersiz sayılsa veya geriye etkili feshedilse bile tapuya dayanarak mülkiyet ya da ipotek hakkı kazanan üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenir. Kazanım anında kötüniyet ispatlanmazsa hak korunur; gerekli özeni göstermeyen kişi korunamaz. Yakınlık, düşük bedel ve hızlı devir gibi fiili karineler incelenebilir. Koruma, henüz tescil olmadan yalnız satış vaadi veya alacak devriyle kişisel hak edinen herkese otomatik tescil hakkı vermez. Karar ilk toplantıda oybirliğiyle verilmiştir.

Kararın sonucu

Yerleşik içtihattan dönülerek üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenmesi ve koşulları varsa mülkiyet veya ipotek hakkının korunması yönünde içtihatların birleştirilmesi; oybirliği

RESMÎ KARAR METNİ

Kararın tam metni

Resmî kaynağı aç

18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 24 sayfalık PDF aslı sunulmaktadır. Karar ilk toplantıda oybirliğiyle verilmiştir. İlk bölümlerde aktarılan eski daire ve Hukuk Genel Kurulu görüşleri, içtihadı birleştirme kararının nihai sonucu gibi değerlendirilmemelidir.

Resmî Gazete'de yayımlanan kararın bütün sayfaları PDF tam metninde yer alır.

Kararın PDF tam metnini açın ↗

PDF dosyası bu bağlantıyı açtığınızda yüklenir.

KARARIN UYGULAMADAKİ YERİ

Bu kararla ilgili makaleler

Kat Karşılığı İnşaatta Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme

Geriye etkili fesih veya geçersizlik sonrasında yükleniciden tapuda kazanım sağlayan üçüncü kişinin durumunu doğrudan belirler; fesih ile otomatik tapu iadesi varsayımını değiştirir.

Uygulama sınırı: İnşaat seviyesi, fesih talebinin haklılığı ve tasfiye hesabının tamamı bu kararla çözülmez. Tapuda hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyeti ayrı incelenir; kötü niyet varsa arsa sahibine dönüş mümkündür.

Makaleyi inceleyin →

Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişiler

Arsa payı sözleşmesinin sicilde görünürlüğünü ve şerhin üçüncü kişinin iyiniyetine etkisini; tapuda devralan mülkiyet ve ipotek sahiplerinin korunmasını doğrudan tartışır.

Uygulama sınırı: Şerh kişisel hakkı kendiliğinden ayni hak yapmaz. Şerhin içeriği ve kazanımdan önceki varlığı, belgelerdeki çelişki ve gereken özen somut olarak değerlendirilmelidir.

Makaleyi inceleyin →

Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Yükleniciden Pay Alan Üçüncü Kişinin Tescil Talebi

Yükleniciden tapuda ayni hak kazanmış kişi ile yalnız kişisel tescil alacağına sahip kişinin ayrılması için doğrudan sınır gösterir. Önceden tescil edilmiş kazanım salt yüklenicinin edimi tamamlanmadı diye otomatik ortadan kaldırılamaz.

Uygulama sınırı: Karar henüz tapu devri yapılmamış satış vaadi alıcısına veya alacak devralana koşulsuz tescil hakkı vermez. Kişisel hakka dayalı tescil talebi ile tescilli ayni hakkın korunması iki ayrı olasılık olarak anlatılmalıdır.

Makaleyi inceleyin →

Tapu Siciline Güven Ve Üçüncü Kişi

TMK m.1023 korumasını arsa payı inşaat ilişkisinden kaynaklanan sonraki yolsuzlukta uygular; iyiniyetin kazanım anında aranmasını ve aksi iddianın fiili karinelerle ispatını açıklar.

Uygulama sınırı: Koruma herkese sırf tapuda adına kayıt var diye verilmez; üçüncü kişi, ayni hak, geçerli kazanım işlemi ve gerekli özen koşulları korunur. Yolsuz tescile doğrudan katılan kişinin kendi kazanımı bu korumaya dayanmaz.

Makaleyi inceleyin →

Tapu Sicilinde Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası

Yolsuz tescilin düzeltilmesi isteminin iyiniyetli sonraki mülkiyet veya ipotek kazanımı karşısındaki sınırını arsa payı sözleşmesi örneğinde doğrudan belirler.

Uygulama sınırı: Sözleşmenin geriye etkili feshi her devir zincirini otomatik iptal etmez; iyiniyet ve somut kazanım koşulları araştırılmalıdır. Belgenin sahteliği veya diğer özel yolsuzluk sebepleri kendi vakıalarıyla değerlendirilir.

Makaleyi inceleyin →

Kararın kaynağı

Resmî kaynak: Kararın resmî tam metin kaydı ↗
Kaynağın kontrol tarihi: 3 Kasım 2026

Başlık, konu açıklaması ve makale bağlantıları editoryal içeriktir. Karar, kendi olayları ve uygulandığı dönem içindeki mevzuatla birlikte değerlendirilmelidir.

Kaynak bütünlük bilgisi

SHA-256: b8011b82bc67720019132dbb09d0302264b63935cd69223deeabf58b4baa08a6

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya taahhüt niteliğinde değildir.

← Yargıtay kararlarına dönün