Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişiler

Kapsam

Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişiler yönünden hakkın doğumu, sınırları, taraf sıfatı, görevli mahkeme, varsa zorunlu ön başvuru, süre, ispat yükü, deliller, talep sonucu, feriler ve kanun yolu birlikte ele alınır. Noterlikte düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hak tapuya şerh edildiğinde, kanuni süre ve şerhin kapsamı içinde taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaatta tapuya şerh ve üçüncü kişiler konusunda 5 Ekim 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Uyuşmazlığın Hukukî Niteliği

İncelemenin ilk ölçütü “noterlikte düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hak tapuya şerh edildiğinde, kanuni süre ve şerhin kapsamı içinde taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir” kuralıdır. Sözleşmenin varlığı veya şerh talebi tek başına ayni hak yaratmaz; resmi şekil, maliklerin katılımı, şerh anlaşması, bağımsız bölüm ve arsa payı eşleşmesi, terkin süresi, yüklenicinin temerrüdü ve üçüncü kişinin sicile güveni ayrı incelenmelidir. Ayrıca “düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişiler bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.237 ve 470-486

Arsa payı karşılığı inşaatta tapuya şerh ve üçüncü kişiler kapsamında m.237 ve 470-486 hükümleri taşınmaz devri ve eser ilişkisi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.1009-1027

Arsa payı karşılığı inşaatta tapuya şerh ve üçüncü kişiler kapsamında m.1009-1027 hükümleri kişisel hakların şerhi ve tapu sicili bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Tapu Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2644 Sayılı Tapu Kanunu: m.26

Arsa payı karşılığı inşaatta tapuya şerh ve üçüncü kişiler kapsamında m.26 hükümleri resmi senet ve tescil işlemi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Kural, İstisna ve Değerlendirme

Noterlikte düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hak tapuya şerh edildiğinde, kanuni süre ve şerhin kapsamı içinde taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları yönünden noterlikte düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hak tapuya şerh edildiğinde, kanuni süre ve şerhin kapsamı içinde taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve şerhi mülkiyet devriyle özdeş görmek veya adi yazılı sözleşmenin şerhle birlikte kendiliğinden resmi şekil eksikliğinden kurtulduğunu varsaymak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Sözleşmenin varlığı veya şerh talebi tek başına ayni hak yaratmaz; resmi şekil, maliklerin katılımı, şerh anlaşması, bağımsız bölüm ve arsa payı eşleşmesi, terkin süresi, yüklenicinin temerrüdü ve üçüncü kişinin sicile güveni ayrı incelenmelidir.

Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler emsal taraması yönünden sözleşmenin varlığı veya şerh talebi tek başına ayni hak yaratmaz; resmi şekil, maliklerin katılımı, şerh anlaşması, bağımsız bölüm ve arsa payı eşleşmesi, terkin süresi, yüklenicinin temerrüdü ve üçüncü kişinin sicile güveni ayrı incelenmelidir. Bu ölçüt özellikle somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi üzerinden sınanır. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması tamamlanmadan sonuca gidilmesi, somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak ihtimalini güçlendirebilir.

Düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Resmî Gazete arsa payı üçüncü kişiler yürürlük denetimi yönünden düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Dosyanın Delil Omurgası

Düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları yönünden düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler emsal taraması yönünden somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi” kaydı, “Sözleşmenin varlığı veya şerh talebi tek başına ayni hak yaratmaz; resmi şekil, maliklerin katılımı, şerh anlaşması, bağımsız bölüm ve arsa payı eşleşmesi, terkin süresi, yüklenicinin temerrüdü ve üçüncü kişinin sicile güveni ayrı incelenmelidir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Tebliğ, Başvuru, Teslim, Ödeme ve Elektronik Gönderim Tarihlerini Gösteren Resmî Kayıtlar.

Bu delil öncelikle “düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” iddiasını sınamak için kullanılır. “Resmî Gazete arsa payı üçüncü kişiler yürürlük denetimi yönünden tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Taraf Sıfatını, Temsil Yetkisini ve Somut Hukuki İlişkiyi Gösteren Konuya Özgü Resmî Kayıtlar.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları yönünden taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Doğru Merci ve İzlenecek Yol

Sözleşmenin şekil ve taraf koşullarını doğrulayıp şerhin tarih, yevmiye, süre ve kapsamını sonraki devirler ile inşaat seviyesinin kronolojisine yerleştirmek.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları yönünden sözleşmenin şekil ve taraf koşullarını doğrulayıp şerhin tarih, yevmiye, süre ve kapsamını sonraki devirler ile inşaat seviyesinin kronolojisine yerleştirmek” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi, şerh verilmesi veya terkini, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin aynen ifası ya da feshi, arsa payının devri, bağımsız bölüm teslimi, gecikme ve eksik iş tazminatı, tedbir ve gider talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler emsal taraması yönünden görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi dosyaya alınmalı ve somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Çekişmeli Her Vakıanın Karşısına İspat Yükünü Taşıyan Taraf ile Dayanak Delilin Yazılması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Resmî Gazete arsa payı üçüncü kişiler yürürlük denetimi yönünden çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları yönünden somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar, şerh verilmesi veya terkini, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin aynen ifası ya da feshi, arsa payının devri, bağımsız bölüm teslimi, gecikme ve eksik iş tazminatı, tedbir ve gider talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Kritik Tarihler ve Süre Çizelgesi

Şerhin kanuni süresi, teslim ve temerrüt tarihleri, tapu iptal ve tescil ile tazminat zamanaşımı, ihtiyati tedbir ve kanun yolu süreleri ayrı izlenmelidir.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları yönünden şerhin kanuni süresi, teslim ve temerrüt tarihleri, tapu iptal ve tescil ile tazminat zamanaşımı, ihtiyati tedbir ve kanun yolu süreleri ayrı izlenmelidir” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler emsal taraması yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Hükümde Yer Alması Gereken Talepler

Şerh verilmesi veya terkini, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin aynen ifası ya da feshi, arsa payının devri, bağımsız bölüm teslimi, gecikme ve eksik iş tazminatı, tedbir ve gider.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları yönünden şerh verilmesi veya terkini, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin aynen ifası ya da feshi, arsa payının devri, bağımsız bölüm teslimi, gecikme ve eksik iş tazminatı, tedbir ve gider” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Somut Tehlikeyle Sınırlı ve İnfazı Mümkün Geçici Hukuki Koruma.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler emsal taraması yönünden somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma” talebi, “Sözleşmenin varlığı veya şerh talebi tek başına ayni hak yaratmaz; resmi şekil, maliklerin katılımı, şerh anlaşması, bağımsız bölüm ve arsa payı eşleşmesi, terkin süresi, yüklenicinin temerrüdü ve üçüncü kişinin sicile güveni ayrı incelenmelidir” koşuluyla ve somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Resmî Gazete arsa payı üçüncü kişiler yürürlük denetimi yönünden asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar, temel ölçüt ise “düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” olacaktır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay — Arsa Payı Üçüncü Kişiler Resmî Kayıtları

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık bakımından noterlikte düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hak tapuya şerh edildiğinde, kanuni süre ve şerhin kapsamı içinde taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.

Yargıtay — Arsa Payı Üçüncü Kişiler Emsal Taraması

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “arsa payı üçüncü kişiler emsal taraması” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; sözleşmenin varlığı veya şerh talebi tek başına ayni hak yaratmaz; resmi şekil, maliklerin katılımı, şerh anlaşması, bağımsız bölüm ve arsa payı eşleşmesi, terkin süresi, yüklenicinin temerrüdü ve üçüncü kişinin sicile güveni ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.

Resmî Gazete — Arsa Payı Üçüncü Kişiler Yürürlük Denetimi

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “arsa payı üçüncü kişiler yürürlük denetimi” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Muhtemel Savunmalar ve Ayrılan Durumlar

Şerhi mülkiyet devriyle özdeş görmek veya adi yazılı sözleşmenin şerhle birlikte kendiliğinden resmi şekil eksikliğinden kurtulduğunu varsaymak.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları yönünden şerhi mülkiyet devriyle özdeş görmek veya adi yazılı sözleşmenin şerhle birlikte kendiliğinden resmi şekil eksikliğinden kurtulduğunu varsaymak” riski gerçekleşirse şerh verilmesi veya terkini, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin aynen ifası ya da feshi, arsa payının devri, bağımsız bölüm teslimi, gecikme ve eksik iş tazminatı, tedbir ve gider talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

“Yargıtay arsa payı üçüncü kişiler emsal taraması yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması aşamasında somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Resmî Gazete arsa payı üçüncü kişiler yürürlük denetimi yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar delili ve “düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi
• Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişiler uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi
• tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar
• taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar

• sözleşmenin şekil ve taraf koşullarını doğrulayıp şerhin tarih, yevmiye, süre ve kapsamını sonraki devirler ile inşaat seviyesinin kronolojisine yerleştirmek
• görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması
• çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması
• somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Şerhin kanuni süresi, teslim ve temerrüt tarihleri, tapu iptal ve tescil ile tazminat zamanaşımı, ihtiyati tedbir ve kanun yolu süreleri ayrı izlenmelidir. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Arsa payı karşılığı inşaatta tapuya şerh ve üçüncü kişiler bakımından doğru merci ve usul yolu hangi verilerle belirlenir?

Sözleşmenin şekil ve taraf koşullarını doğrulayıp şerhin tarih, yevmiye, süre ve kapsamını sonraki devirler ile inşaat seviyesinin kronolojisine yerleştirmek; görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması; çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması; somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişiler Bakımından Hangi Başlangıç Olayı Süreyi Başlatır?

Şerhin kanuni süresi, teslim ve temerrüt tarihleri, tapu iptal ve tescil ile tazminat zamanaşımı, ihtiyati tedbir ve kanun yolu süreleri ayrı izlenmelidir. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Şerh verilmesi veya terkini, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin aynen ifası ya da feshi, arsa payının devri, bağımsız bölüm teslimi, gecikme ve eksik iş tazminatı, tedbir ve gider istemi mahkemeden veya yetkili merciden nasıl istenmelidir?

Şerh verilmesi veya terkini, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin aynen ifası ya da feshi, arsa payının devri, bağımsız bölüm teslimi, gecikme ve eksik iş tazminatı, tedbir ve gider, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişiler incelemesinde iddia, karşı görüş, kanun dayanağı ve içtihat somut olayla nasıl eşleştirilmelidir” sorusu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, 2644 Sayılı Tapu Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Noterlikte düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hak tapuya şerh edildiğinde, kanuni süre ve şerhin kapsamı içinde taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

Dosyanın ilk önceliği sözleşmenin şekil ve taraf koşullarını doğrulayıp şerhin tarih, yevmiye, süre ve kapsamını sonraki devirler ile inşaat seviyesinin kronolojisine yerleştirmek, delil omurgası ise düzenleme biçimindeki sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları ve şerh belgesi, vekaletnameler, mimari proje ve ruhsat, bağımsız bölüm listesi, hakediş ve seviye tespitleri, devir belgeleri, ihtarlar, üçüncü kişi satış kayıtları ve bilirkişi incelemesi ile Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişiler uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Şerhin kanuni süresi, teslim ve temerrüt tarihleri, tapu iptal ve tescil ile tazminat zamanaşımı, ihtiyati tedbir ve kanun yolu süreleri ayrı izlenmelidir. Şerh verilmesi veya terkini, tapu iptal ve tescil, sözleşmenin aynen ifası ya da feshi, arsa payının devri, bağımsız bölüm teslimi, gecikme ve eksik iş tazminatı, tedbir ve gider talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; şerhi mülkiyet devriyle özdeş görmek veya adi yazılı sözleşmenin şerhle birlikte kendiliğinden resmi şekil eksikliğinden kurtulduğunu varsaymak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay — arsa payı üçüncü kişiler resmî kayıtları — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık bakımından noterlikte düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hak tapuya şerh edildiğinde, kanuni süre ve şerhin kapsamı içinde taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.
• Yargıtay — arsa payı üçüncü kişiler emsal taraması — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; sözleşmenin varlığı veya şerh talebi tek başına ayni hak yaratmaz; resmi şekil, maliklerin katılımı, şerh anlaşması, bağımsız bölüm ve arsa payı eşleşmesi, terkin süresi, yüklenicinin temerrüdü ve üçüncü kişinin sicile güveni ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.
• Resmî Gazete — arsa payı üçüncü kişiler yürürlük denetimi — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.237 ve 470-486
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.1009-1027
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu — m.26
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru