Kapsam
Konu, ihtiyacın niteliği, kira dönemi, süreyi koruyan bildirim, arabuluculuk ve dava açma zamanını ele alır.
Kısa Cevap
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki hak düşürücü süre ile zorunlu arabuluculuk aynı takvimde hesaplanmalı; arabuluculukta geçen dönemin etkisi başlangıç ve son tutanak tarihleriyle gösterilmelidir.
Gerçek ve Zorunlu İhtiyaç
Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı dava tarihinde mevcut, samimî ve belirli olmalı; soyut gelecek planı yeterli değildir.
Kira Döneminin Belirlenmesi
Belirli ve belirsiz süreli sözleşmede tahliye davasının başlangıç noktası aynı olmayabileceğinden sözleşme ve uzama dönemi saptanır.
Süreyi Koruyan Bildirim
Kanunun izin verdiği bildirim yapılmışsa sonraki kira yılı içinde dava hakkına etkisi tebliğ belgesiyle değerlendirilir.
Arabuluculuk Başvurusu
Başvurunun konusu ihtiyaç tahliyesini açıkça kapsamalı ve başvuru tarihi hak düşürücü süre hesabına işlenmelidir.
Son Tutanak Sonrası Süre
Arabuluculukta geçen dönemin hesaba katılmayan kısmı çıkarılarak dava açmak için kalan zaman gün bazında belirlenir.
İhtiyacın Devamı
Yargılama sürerken ihtiyaç ortadan kalkar veya kiraya veren farklı bir çözüm elde ederse samimiyet yeniden incelenebilir.
Delil Planı ve İspat Yükü
Kira sözleşmesi ve uzama hesabı ile başlayan ispat planı, çok sayıda belge sunmak yerine her çekişmeli vakıayı doğru delille eşleştirmeyi gerektirir. İddianın dayanağı ile karşı tarafın muhtemel savunması iki ayrı sütunda kurulmalı; ispat yükünün kime ait olduğu ve delilin hangi kurumdan ne kadar süre içinde alınabileceği gösterilmelidir. Aşağıdaki kayıtlar bu nedenle birbirinin tekrarı değil, farklı vakıaları doğrulayan bir delil zinciridir.
Kira Sözleşmesi ve Uzama Hesabı
Kira sözleşmesi ve uzama hesabı, yalnız dosyaya eklenecek bir kayıt değildir. Bu delilin hangi kurucu, engelleyici veya sona erdirici vakıayı gösterdiği; kim tarafından, hangi tarihte ve hangi işlem bağlamında oluşturulduğu dilekçede açıklanmalıdır. Belgenin tamamı görülmeden seçilmiş bir sayfa, ekran görüntüsü veya tarafça hazırlanmış özet üzerinden kesin sonuca gidilmemelidir.
İhtar ve tebliğ belgesi ile çapraz doğrulama yapılması, tarih, taraf, miktar ve işlem bağlantısındaki uyuşmazlıkları görünür kılar. Belge karşı tarafın veya üçüncü kişinin elindeyse ibraz talebi, kurum müzekkeresi, delil tespiti ya da bilirkişi incelemesi için hangi usul aracının kullanılacağı baştan belirlenmelidir. Elektronik kayıtlarda özgün dosya, zaman damgası, erişim geçmişi ve değişiklik izi korunmalı; hukuka aykırı elde edilen verinin ispat değeri ayrıca tartışılmalıdır.
İhtar ve Tebliğ Belgesi
İhtar ve tebliğ belgesi bakımından ilk soru, kaydın mevcut olup olmadığı değil hangi tartışmalı olguyu ispatlayabildiğidir. Düzenleyen kişi veya kurum, düzenleme amacı, kayıt dönemi ve karşı tarafa aidiyet açıkça belirlenmelidir. Belgenin içeriği iddiayı yalnız dolaylı biçimde destekliyorsa aradaki çıkarım zinciri gösterilmeli; yorum, belgenin kendi ifadesi gibi sunulmamalıdır.
Bu kayıt, arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve ihtiyaç belgeleri ile birlikte okunduğunda anlatım ile dış kaynak arasındaki uyum denetlenebilir. Çelişki varsa belgenin aslı, dayanak kayıtları ve düzenleyenin açıklaması istenmeli; eksiklik bilirkişinin hukukî nitelendirme yapması beklenerek kapatılmamalıdır. Kişisel veri, ticari sır veya soruşturma gizliliği içeren bölümlerde dosyaya sunma yöntemi ile inceleme hakkı arasında ölçülü bir çözüm kurulmalıdır.
Arabuluculuk Başvurusu, Son Tutanak ve İhtiyaç Belgeleri
Arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve ihtiyaç belgeleri, zaman içinde değişebilen veya kaybolabilen bir delil niteliği taşıyabilir. Bu nedenle kaynağın korunması, talep tarihinin belgelenmesi ve mümkünse değiştirilemez örneğin alınması esasa ilişkin tartışmadan önce ele alınmalıdır. Sonradan oluşturulan açıklama ile olay anındaki kayıt birbirinden ayrılmalı; boşluklar varsayımla tamamlanmamalıdır.
Kira sözleşmesi ve uzama hesabı aynı olayın başka bir aşamasını gösteriyorsa iki kayıt arasındaki tarih ve işlem bağı kurulmalıdır. Delil, iddia sahibinin elinde değilse hangi makamdan hangi hukuki dayanakla isteneceği somutlaştırılmalı; ret hâlinde başvurulacak yol ve saklama süresi dosya notuna eklenmelidir. Güvenilirlik itirazı bekleniyorsa metadata, imza, mühür, log veya karşılaştırma örneği daha tahkikat başlamadan belirlenmelidir.
Dosyaya Konulacak Temel Kayıtlar
- Kira sözleşmesi ve uzama hesabı
- İhtar ve tebliğ belgesi
- Arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve ihtiyaç belgeleri
Usul ve Başvuru Sırası
İlk usul adımı “zorunlu arabuluculuk tamamlandıktan sonra görevli mahkemede tahliye davası açılır” olarak belirlenmiştir. Maddi hakkın varlığı ile bu hakkın hangi yol üzerinden korunacağı aynı soru değildir. Aşağıdaki sıra, somut olayın tarihine ve taraf sıfatlarına göre uyarlanmalı; zorunlu başvuru ile dava veya kanun yolu sürelerinin birbirini durdurup durdurmadığı ayrıca gösterilmelidir.
Usul Adımı: Zorunlu Arabuluculuk Tamamlandıktan Sonra Görevli Mahkemede Tahliye Davası Açılır
Bu aşamada zorunlu arabuluculuk tamamlandıktan sonra görevli mahkemede tahliye davası açılır. Amaç, uyuşmazlığın doğru taraflar arasında, doğru merci önünde ve incelenebilir bir talep sonucuyla yürütülmesini sağlamaktır. Görev, kesin yetki, dava şartı arabuluculuk, zorunlu idari başvuru, harç ve tebligat sorunları maddi haklılıktan ayrı denetlenmelidir. Bir usul şartının sonradan tamamlanıp tamamlanamayacağı varsayımla değil, özel hüküm ve güncel içtihatla belirlenmelidir.
“Zorunlu arabuluculuk tamamlandıktan sonra görevli mahkemede tahliye davası açılır” adımı takvime işlendiğinde başvuru tarihi, teslim veya tebliğ belgesi, karşı tarafın cevabı ve varsa kesinleşme bilgisi aynı kayıt altında tutulmalıdır. Başvurunun yalnız yapılmış olması yeterli değildir; ileri sürülen vakıa ve taleplerin sonraki dava veya kanun yolunu daraltıp daraltmadığı da kontrol edilmelidir.
Usul Adımı: Dilekçeye Süre Hesabını Gösteren Tarih Çizelgesi Eklenir
İkinci adımda “dilekçeye süre hesabını gösteren tarih çizelgesi eklenir” işlemi yürütülür. Bu aşamada yalnız kabul edilebilirlik değil, incelemenin hangi vakıa ve talepler üzerinde yürütüleceği de belirlenir. Taraf teşkili, delillerin hangi sırayla toplanacağı, uzman incelemesinin kapsamı ve esaslı itirazların kararda karşılanması birlikte planlanmalıdır. Bilirkişiden hukukî sonuç değil, özel veya teknik bilgi gerektiren maddi tespit istenmelidir.
“Dilekçeye süre hesabını gösteren tarih çizelgesi eklenir” işleminin sonucu, sonraki başvuru veya infaz aşamasına elverişli bir belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Kısmi kabul, feragat, sulh, ara karar veya ret varsa bunun hangi talebi ne ölçüde etkilediği açıkça işaretlenmeli; kanun yolu incelemesinde ileri sürülecek hata ilk derece aşamasındaki itirazla ilişkilendirilmelidir. Kişi, dönem, işlem ve tutar belirsizliği hükmün uygulanmasını güçleştireceğinden talep sonucu son kez bu aşamada denetlenmelidir.
Uygulama Sırası
- Zorunlu arabuluculuk tamamlandıktan sonra görevli mahkemede tahliye davası açılır.
- Dilekçeye süre hesabını gösteren tarih çizelgesi eklenir.
Süreler ve Hak Kaybı Riski
Süre Uyarısı
Kira dönemi bitişi, ihtar, arabuluculuk ve dava tarihleri gün gün hesaplanır. Bu süre hesaplanırken olay, öğrenme, usulüne uygun bildirim, başvuru, ret, son tutanak ve karar tarihleri tek kronolojide fakat ayrı hukuki nitelikleriyle gösterilmelidir. Başlangıç kanıtlanamıyorsa yalnız son gün hesabı güvenli sonuç vermez; tebligat parçası, UETS kaydı, başvuru alındısı veya noter belgesi dosyaya alınmalıdır.
“Kira dönemi bitişi, ihtar, arabuluculuk ve dava tarihleri gün gün hesaplanır” uyarısının zamanaşımı mı, hak düşürücü süre mi, usul süresi mi yoksa sözleşmesel bildirim süresi mi olduğu açıkça yazılmalıdır. Adli tatil, resmî tatil, elektronik tebligat, zorunlu arabuluculuk ve idari başvurunun etkisi her süre türünde aynı değildir.
Süre Uyarısı
Arabuluculukta geçen sürenin etkisi güncel kanun metninden doğrulanır. Bu ikinci zaman kuralı, ilk süreyle aynı başlangıca veya aynı sonuca sahip kabul edilmemelidir. Öğrenme ile tebliğ, muacceliyet ile zarar tarihi, karar ile kesinleşme farklı hukuki olaylardır. Her tarih için dayanak belge ve uygulanacak hüküm yazılmadan yapılan tek satırlık takvim, hak kaybını önlemeye yetmez.
“Arabuluculukta geçen sürenin etkisi güncel kanun metninden doğrulanır” uyarısı bakımından sürenin durması, kesilmesi veya yeniden başlaması ileri sürülüyorsa bunu doğuran başvurunun yetkili makama ve süresi içinde yapıldığı belgelenmelidir. Karşı tarafın süre itirazı bekleniyorsa alternatif başlangıç ihtimallerinin her biri ayrı hesaplanmalı; en erken biten güvenli tarih esas alınmalıdır. Acil koruma veya delil muhafazası mümkünse esas incelemenin tamamlanması beklenmeden ölçülü bir başvuru değerlendirilmelidir.
İleri Sürülebilecek Talepler
Gerçek ve zorunlu ihtiyaç nedeniyle tahliye ekseninde kurulacak talep stratejisinde asıl, terditli veya yardımcı sonuçlar; karşı tarafın savunması ve delil durumu gözetilerek ayrılmalıdır. Aşağıdaki korumaların aynı dosyada birlikte istenip istenemeyeceği görev, harç, hukuki yarar ve mükerrerlik yönünden denetlenmelidir.
Gerçek ve Zorunlu İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Gerçek ve zorunlu ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi, sonuç bölümünde açık, hüküm kurulabilir ve uygulanabilir biçimde gösterilmelidir. Talebin dayandığı vakıa, uygulanacak hüküm, ispat aracı, başlangıç tarihi ve varsa miktar veya hesap yöntemi birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemenin hukuki nitelendirme yetkisi, tarafın vakıayı ve istediği hukuki korumayı belirsiz bırakmasına imkân vermez.
Süre itirazının tarih çizelgesi üzerinden reddi ile ilişki ayrıca kurulmalıdır. Talepler birlikte hükme bağlanabiliyorsa yığılma; biri kabul edilmezse diğeri incelenecekse terdit; aynı hakkın seçimlik sonuçları söz konusuysa seçim sırası açıkça belirtilmelidir.
Süre İtirazının Tarih Çizelgesi Üzerinden Reddi
Süre itirazının tarih çizelgesi üzerinden reddi isteminin asıl talebin reddine mi, başka bir hukukî nitelendirmeye mi yoksa giderilemeyen sonuca mı bağlandığı açıklanmalıdır. Konusu başlangıçta tam belirlenemiyorsa belirsizliğin nedeni ve incelemede kullanılacak veriler gösterilmeli; harç veya ferî sonuçlar ancak bu istem bakımından uygulanabiliyorsa ayrıca kurulmalıdır.
Bu sonuç, gerçek ve zorunlu ihtiyaç nedeniyle tahliye talebiyle aynı zarar veya edimi iki kez karşılamamalıdır. Geçici koruma isteniyorsa güncel tehlike, yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük ayrıca gerekçelendirilmelidir. Kabul hâlinde hükmün hangi kişi veya kayıt üzerinde, hangi dönem ve kapsamla uygulanacağı talep sonucundan anlaşılabilmelidir.
Talep Kontrolü
- Gerçek ve zorunlu ihtiyaç nedeniyle tahliye
- Süre itirazının tarih çizelgesi üzerinden reddi
Sık Sorulan Uygulama Soruları
Arabuluculuk Süreyi Tamamen Sıfırlar Mı?
Hayır. Başvuru öncesinde geçen ve son tutanaktan sonra kalan zaman ayrıca hesaplanır.
İhtar Ne İşe Yarar?
Uygun zamanda yapılan bildirim, kanunun öngördüğü dönemde dava hakkını koruyabilir.
Son Tutanaktan Sonra Süre Nasıl Bulunur?
Başvuru anında kalan süre, arabuluculukta geçen dönem çıkarılarak devam eder.
İhtiyaç Sonradan Biterse Ne Olur?
Tahliye sebebinin karar aşamasına kadar samimiyetini koruyup korumadığı değerlendirilir.
Doğrulanmış Kanun Dayanağı
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.16/2
“Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.” — Alıntının yeri: 6325 sayılı Kanun m.16/2, ikinci cümle.
Kanun alıntısı 2026-08-31 tarihinde TBMM, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kabul metni, m.16/2 üzerinden doğrulanmıştır. Güncel kanun metni somut olayın tarihi ve geçiş hükümleriyle birlikte ayrıca kontrol edilmelidir. Kira dönemi, ihtar, arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri ile dava tarihi tek çizelgede gösterilmelidir. Arabuluculukta geçen sürenin hesaba katılmaması, TBK m.350'deki dava açma süresinin başlangıcını değiştirmez; ilgili dönemdeki tüm hükümler MBS'den birlikte doğrulanmalıdır.
Doktrindeki Yaklaşımlar
Hakkı Mert Doğu: Konut veya Çatılı İşyerlerinin İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesindeki Arabuluculuk Sürecinin TBK’nin 355. Maddesine Etkisi
Çalışma, ihtiyaç tahliyesinden önceki zorunlu arabuluculuğu yalnız dava şartı olarak değil, yeniden kiralama yasağının başlangıcı ve devamı üzerindeki etkileriyle de tartışmaktadır.
“İhtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde açılacak davadan önce dava şartı arabuluculuk gündeme gelmektedir.” — Alıntının yeri: Öz, ikinci paragraf.
Künye: Hakkı Mert Doğu, “Konut veya Çatılı İşyerlerinin İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesindeki Arabuluculuk Sürecinin TBK’nin 355. Maddesine Etkisi”, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2024, C. 10, S. 2, s. 373-387. Kalıcı yayın bağlantısı. Doğrulama tarihi: 2026-08-31. Öğretideki görüş bağlayıcı kural olmayıp kanun, içtihat ve somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.
Doğrulanmış İçtihat
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2548, K. 2025/5852, 03.12.2025
“Davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” — Alıntının yeri: Gerekçe, “Davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını...” ibaresinin yer aldığı paragraf.
Kararın sonucu: kanun yararına bozma. Alıntı ve künye, 31.08.2026 tarihinde resmî karar tam metninden doğrulanmıştır. Kararın sonucu ile gerekçedeki bu cümle birlikte okunmalı; somut olayın maddi vakıaları farklı bir dosyaya kendiliğinden taşınmamalıdır.
Somut olayla benzerlik: İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk sürecinin ve önceden yapılan yazılı bildirimin dava açma süresine etkisi incelenmiştir.
Kararın uygulanma sınırı: Bildirim yoksa kira dönemi, sözleşme türü ve arabuluculuk son tutanak tarihi esas alınarak süre yeniden hesaplanmalıdır.
Kaynakça ve Karar Doğrulaması
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya taahhüt niteliğinde değildir.