Üst Hakkının Kurulması, Süresi ve Sona Ermesi

Kapsam

Üst Hakkının Kurulması, Süresi ve Sona Ermesi yönünden hakkın doğumu, sınırları, taraf sıfatı, görevli mahkeme, varsa zorunlu ön başvuru, süre, ispat yükü, deliller, talep sonucu, feriler ve kanun yolu birlikte ele alınır. Üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde yapı bulundurma veya yapma yetkisi veren bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabilen irtifaktır; resmi senet, süre, bedel ve sona erme sonuçları açık düzenlenmelidir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, üst hakkının kurulması, süresi ve sona ermesi konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Hukukî Sorunun Çerçevesi ve Ayrımlar

İncelemenin ilk ölçütü “üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde yapı bulundurma veya yapma yetkisi veren bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabilen irtifaktır; resmi senet, süre, bedel ve sona erme sonuçları açık düzenlenmelidir” kuralıdır. Uzun süreli kira veya kullanım izni her durumda ayni üst hakkı oluşturmaz; tapu tescili ve ayni hakkın kapsamı bulunmadıkça üçüncü kişilere karşı etkisi sınırlıdır. Ayrıca “resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Üst Hakkının Kurulması, Süresi ve Sona Ermesi bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.826/1

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren” — Alıntının yeri: Türk Medenî Kanunu m.826/1, ilk cümlenin başlangıcı

Bu alıntı, TBMM, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu kabul metni, m.826/1 üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Üst hakkının kurulması, süresi ve sona ermesi kapsamında m.826/1 hükümleri üst hakkı bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Tapu Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2644 Sayılı Tapu Kanunu: m.26

Üst hakkının kurulması, süresi ve sona ermesi kapsamında m.26 hükümleri resmi senet ve tescil bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.26-27 ve 299-378

Üst hakkının kurulması, süresi ve sona ermesi kapsamında m.26-27 ve 299-378 hükümleri sözleşme ve kira ayrımı bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Işık Aslı Han: Üst Hakkı Sözleşmesinden Doğan Borçların Etkisi

Üst hakkının ayni kapsamı ile sözleşmesel borçlar ayrılır; resmî senette içerik-kapsam kayıtları sonraki maliklere etkili olabilir, diğer kişisel borçlar kanuni şerh gerektirir. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“Üst hakkı, hak sahibine yüklü taşınmazın üstünde veya altında bir yapı inşa etme veya inşa edilmiş bir yapıyı muhafaza etme yetkisi tanıyan” — Alıntının yeri: Öz

Üst hakkının kurulması, süresi ve sona ermesi konusunda yararlanılan eser: Işık Aslı Han, “Üst Hakkı Sözleşmesinden Doğan Borçların Etkisi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2026, C. 28, S. 1, s. 367-403. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Üst hakkı resmî senet ve tapu tesciliyle kurulur; bağımsız-sürekli nitelik, devir-miras, süre, bedel ve sona ermede yapıların akıbeti açıkça düzenlenir. En az otuz yıl için kurulmuş hak bağımsız ve sürekli olarak ayrı sayfaya kaydedilebilir; azami yüz yıllık süre ve uzatma şekli kontrol edilir. Tescil ve terkin davalarında taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir. Kamu taşınmazında tahsis işlemi ile özel hukuk üst hakkı ayrılarak adli-idari yargı yolu belirlenmelidir. Resmî MBS PDF bağlantısı belirlenmiştir; mevzuat alıntısı aşağıda gösterilen TBMM kabul/değişiklik metni veya Resmî Gazete nüshasıyla kelimesi kelimesine karşılaştırılmıştır. Ancak MBS PDF bu araştırma turunda satır düzeyinde açılamadığından doğrulama, güncel konsolide metin veya yürürlük doğrulaması değildir; güncel metin, yürürlük, ikincil düzenleme ve olay tarihi ayrıca kontrol edilmelidir. M.826 tanım hükmüdür; süre, bağımsızlık, resmî şekil, sona erme ve bedel güvencesi için TMK m.827-836 ile tapu mevzuatı ayrıca uygulanmalıdır.

Uygulanacak Ölçütler

Üst Hakkı, Başkasının Arazisi Üzerinde Yapı Bulundurma veya Yapma Yetkisi Veren Bağımsız ve Sürekli Nitelikte Kurulabilen İrtifaktır; Resmi Senet, Süre, Bedel ve Sona Erme Sonuçları Açık Düzenlenmelidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde yapı bulundurma veya yapma yetkisi veren bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabilen irtifaktır; resmi senet, süre, bedel ve sona erme sonuçları açık düzenlenmelidir. Bu ölçüt özellikle resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri üzerinden sınanır. Hakkın bağımsız-sürekli olup olmadığı, tapu sayfası, süre, yapı mülkiyeti ve bedel mekanizmasının birlikte incelenmesi tamamlanmadan sonuca gidilmesi, tapuya tescil edilmemiş kişisel kullanım sözleşmesini üçüncü kişilere karşı ayni hak gibi ileri sürmek ihtimalini güçlendirebilir.

Uzun Süreli Kira veya Kullanım İzni Her Durumda Ayni Üst Hakkı Oluşturmaz; Tapu Tescili ve Ayni Hakkın Kapsamı Bulunmadıkça Üçüncü Kişilere Karşı Etkisi Sınırlıdır.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden uzun süreli kira veya kullanım izni her durumda ayni üst hakkı oluşturmaz; tapu tescili ve ayni hakkın kapsamı bulunmadıkça üçüncü kişilere karşı etkisi sınırlıdır” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Resmi Senet, Tapu Tescili, Proje ve Yapı Kayıtları, Süre ve Bedel Hükümleri, Devir-İpotek Kayıtları ve Sona Erme Bildirimleri Hukuki Sonuca Bağlanmadan Önce Kaynağı, Tarihi, Kapsamı ve Karşı Kayıtlarla Uyumu Bakımından Doğrulanmalıdır.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

İspat Planı ve Deliller

Resmi Senet, Tapu Tescili, Proje ve Yapı Kayıtları, Süre ve Bedel Hükümleri, Devir-İpotek Kayıtları ve Sona Erme Bildirimleri.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri” kaydı, “Üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde yapı bulundurma veya yapma yetkisi veren bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabilen irtifaktır; resmi senet, süre, bedel ve sona erme sonuçları açık düzenlenmelidir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Somut Uyuşmazlığa Dayanak Sözleşme, Karar, Bildirim veya Sicil Kaydının Tam Metni, Ekleri ve Değişiklik Geçmişi.

Bu delil öncelikle “uzun süreli kira veya kullanım izni her durumda ayni üst hakkı oluşturmaz; tapu tescili ve ayni hakkın kapsamı bulunmadıkça üçüncü kişilere karşı etkisi sınırlıdır” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Tebliğ, Başvuru, Teslim, Ödeme ve Elektronik Gönderim Tarihlerini Gösteren Resmî Kayıtlar.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Taraf Sıfatını, Temsil Yetkisini ve Somut Hukuki İlişkiyi Gösteren Konuya Özgü Resmî Kayıtlar.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar” kaydı, “Üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde yapı bulundurma veya yapma yetkisi veren bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabilen irtifaktır; resmi senet, süre, bedel ve sona erme sonuçları açık düzenlenmelidir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Görevli Merci ve Başvuru Sırası

Hakkın Bağımsız-Sürekli Olup Olmadığı, Tapu Sayfası, Süre, Yapı Mülkiyeti ve Bedel Mekanizmasının Birlikte İncelenmesi.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden hakkın bağımsız-sürekli olup olmadığı, tapu sayfası, süre, yapı mülkiyeti ve bedel mekanizmasının birlikte incelenmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri dosyaya alınmalı ve üst hakkının kapsamının tespiti, tescili, devri, sona erme bedeli veya terkin işleminin yapılması talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Görev, Yetki, Taraf Sıfatı, Harç ve Yalnız Kanunun Açıkça Aradığı Hâllerde Dava Şartı veya Zorunlu Ön Başvurunun Ayrı Ayrı Doğrulanması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Çekişmeli Her Vakıanın Karşısına İspat Yükünü Taşıyan Taraf ile Dayanak Delilin Yazılması.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Somut Tehlike Varsa Geçici Hukuki Koruma İhtiyacının Yaklaşık İspat, Ölçülülük, Teminat ve Karşı Tarafın Dinlenilmesi Yönlerinden Değerlendirilmesi.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar dosyaya alınmalı ve üst hakkının kapsamının tespiti, tescili, devri, sona erme bedeli veya terkin işleminin yapılması talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Sürelerin Hesabı

Süre Bitimi, Yenileme, Sona Erme Tazminatı ve Terkin İşlemleri Sözleşmedeki Bildirim Takviminden Önce Hazırlanmalıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden süre bitimi, yenileme, sona erme tazminatı ve terkin işlemleri sözleşmedeki bildirim takviminden önce hazırlanmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Tebliğ, Öğrenme, İlan, Ödeme ve Elektronik Erişim Tarihlerinden Hangisinin Süreyi Başlattığı İlgili Özel Hükümle Eşleştirilmeli; Hak Düşürücü Süre, Zamanaşımı ve Kanun Yolu Süresi Birbirine Karıştırılmamalıdır.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Talep Sonucunun Kurulması

Üst Hakkının Kapsamının Tespiti, Tescili, Devri, Sona Erme Bedeli veya Terkin İşleminin Yapılması.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden üst hakkının kapsamının tespiti, tescili, devri, sona erme bedeli veya terkin işleminin yapılması” talebi, “Üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde yapı bulundurma veya yapma yetkisi veren bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabilen irtifaktır; resmi senet, süre, bedel ve sona erme sonuçları açık düzenlenmelidir” koşuluyla ve resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Somut Tehlikeyle Sınırlı ve İnfazı Mümkün Geçici Hukuki Koruma.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi, temel ölçüt ise “uzun süreli kira veya kullanım izni her durumda ayni üst hakkı oluşturmaz; tapu tescili ve ayni hakkın kapsamı bulunmadıkça üçüncü kişilere karşı etkisi sınırlıdır” olacaktır.

Asıl Talebe Bağlı Faiz, Tazminat, Gider veya Diğer Ferilerin Her Biri İçin Ayrı Hukuki Dayanak ve Başlangıç Tarihi.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3489, K. 2024/4539, 15.10.2024 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“Taraflar irtifak sözleşmesinde üst hakkı için bir süre kararlaştırmışlarsa, bu süre sonunda üst hakkı sona erer.” — Alıntının yeri: Gerekçe, 3. Değerlendirme; üst hakkının süreyle ve diğer sebeplerle sona ermesine ilişkin genel açıklama

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: bozma.

Üst hakkının kurulması, süresi ve sona ermesi bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Üst hakkı resmî sözleşme ve tescille kurulur; süre sonunda sona erer, süresinden önce malik lehine devri ise TMK m.831'deki ağır ihlal koşuluna bağlıdır. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Otuz yıllık üst hakkının kuruluşu, güneş enerjisi tesisi, bedel yükümlülüğü ve süre dolmadan terkin koşulları doğrudan incelenmiştir.

Kararın uygulanma sınırı: Adi kira bedelinin ödenmemesi resmî üst hakkı senedindeki ağır ihlal olarak kabul edilmemiştir; sona erme için resmî senet ve TMK m.831 ölçütleri esas alınır.

Karşı Görüşler ve Ret Riskleri

Tapuya Tescil Edilmemiş Kişisel Kullanım Sözleşmesini Üçüncü Kişilere Karşı Ayni Hak Gibi İleri Sürmek.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden tapuya tescil edilmemiş kişisel kullanım sözleşmesini üçüncü kişilere karşı ayni hak gibi ileri sürmek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Hakkın bağımsız-sürekli olup olmadığı, tapu sayfası, süre, yapı mülkiyeti ve bedel mekanizmasının birlikte incelenmesi aşamasında resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi delili ve “Uzun süreli kira veya kullanım izni her durumda ayni üst hakkı oluşturmaz; tapu tescili ve ayni hakkın kapsamı bulunmadıkça üçüncü kişilere karşı etkisi sınırlıdır” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2023/3489, K. 2024/4539 yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak” riski gerçekleşirse asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri
• Üst Hakkının Kurulması, Süresi ve Sona Ermesi uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi
• tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar
• taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar

• hakkın bağımsız-sürekli olup olmadığı, tapu sayfası, süre, yapı mülkiyeti ve bedel mekanizmasının birlikte incelenmesi
• görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması
• çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması
• somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Süre bitimi, yenileme, sona erme tazminatı ve terkin işlemleri sözleşmedeki bildirim takviminden önce hazırlanmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Üst Hakkının Kurulması, Süresi ve Sona Ermesi Bakımından Hak Kaybını Önlemek İçin Hangi Tarihler, Usul İşlemleri ve Talep Sonuçları Dosyanın Başında Netleştirilmelidir?

Üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde yapı bulundurma veya yapma yetkisi veren bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabilen irtifaktır; resmi senet, süre, bedel ve sona erme sonuçları açık düzenlenmelidir. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Resmi Senet, Tapu Tescili, Proje ve Yapı Kayıtları, Süre ve Bedel Hükümleri, Devir-İpotek Kayıtları ve Sona Erme Bildirimleri ile Bağlantılı Kayıtların Güvenilirliği Nasıl Denetlenir?

Resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi, tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Üst Hakkının Kurulması, Süresi ve Sona Ermesi Bakımından İlk Usul Adımı Hangisidir?

Hakkın bağımsız-sürekli olup olmadığı, tapu sayfası, süre, yapı mülkiyeti ve bedel mekanizmasının birlikte incelenmesi; görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması; çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması; somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Üst Hakkının Kurulması, Süresi ve Sona Ermesi Bakımından Süre Çizelgesi Hangi Tarihler Esas Alınarak Hazırlanmalıdır?

Süre bitimi, yenileme, sona erme tazminatı ve terkin işlemleri sözleşmedeki bildirim takviminden önce hazırlanmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Üst Hakkının Kapsamının Tespiti, Tescili, Devri, Sona Erme Bedeli veya Terkin İşleminin Yapılması ile Diğer İstemler Nasıl Ayrılır?

Üst hakkının kapsamının tespiti, tescili, devri, sona erme bedeli veya terkin işleminin yapılması, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Üst Hakkının Kurulması, Süresi ve Sona Ermesi bakımından hak kaybını önlemek için hangi tarihler, usul işlemleri ve talep sonuçları dosyanın başında netleştirilmelidir” sorusu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, 2644 Sayılı Tapu Kanunu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde yapı bulundurma veya yapma yetkisi veren bağımsız ve sürekli nitelikte kurulabilen irtifaktır; resmi senet, süre, bedel ve sona erme sonuçları açık düzenlenmelidir.

Dosyanın ilk önceliği hakkın bağımsız-sürekli olup olmadığı, tapu sayfası, süre, yapı mülkiyeti ve bedel mekanizmasının birlikte incelenmesi, delil omurgası ise resmi senet, tapu tescili, proje ve yapı kayıtları, süre ve bedel hükümleri, devir-ipotek kayıtları ve sona erme bildirimleri ile Üst Hakkının Kurulması, Süresi ve Sona Ermesi uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Süre bitimi, yenileme, sona erme tazminatı ve terkin işlemleri sözleşmedeki bildirim takviminden önce hazırlanmalıdır. Üst hakkının kapsamının tespiti, tescili, devri, sona erme bedeli veya terkin işleminin yapılması talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; tapuya tescil edilmemiş kişisel kullanım sözleşmesini üçüncü kişilere karşı ayni hak gibi ileri sürmek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3489, K. 2024/4539, 15.10.2024 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Üst hakkı resmî sözleşme ve tescille kurulur; süre sonunda sona erer, süresinden önce malik lehine devri ise TMK m.831'deki ağır ihlal koşuluna bağlıdır.
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.826/1
• TBMM, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu kabul metni, m.826/1 — alıntı yeri: Türk Medenî Kanunu m.826/1, ilk cümlenin başlangıcı
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu — m.26
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.26-27 ve 299-378
• Işık Aslı Han, “Üst Hakkı Sözleşmesinden Doğan Borçların Etkisi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2026, C. 28, S. 1, s. 367-403
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru