Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı ve Arsa Payı Satışı

Kapsam

Pay oranı hesabı, karar ve teklif içeriği, bildirim, rayiç değer, paydaşlara satış, açık artırma, tapu devri ve idari yargı denetimi incelenir. Dönüşüm kararı yalnız toplantıdaki kişi sayısına değil hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna dayanmalı; teklif, değerleme ve satış işlemleri mülkiyet hakkını koruyan belgeli süreç içinde yürütülmelidir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve arsa payı satışı konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Uyuşmazlığın Hukukî Niteliği

İncelemenin ilk ölçütü “karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna göre hesaplanır” kuralıdır. Karara katılmayan malike karar ve teklif usulüne uygun biçimde bildirilmelidir. Ayrıca “pay satışı belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere kanuni sırayla yürütülür” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı ve Arsa Payı Satışı bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: m.6/1

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek” — Alıntının yeri: 6306 sayılı Kanun m.6/1, satışa ilişkin cümle başlangıcı

Bu alıntı, Mevzuat Bilgi Sistemi, 31.08.2026 tarihinde indirilen resmî konsolide PDF, 6306 sayılı Kanun m.6/1, satışa ilişkin cümle başlangıcı üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve arsa payı satışı kapsamında m.6/1 hükümleri çoğunluk kararı ve pay satışı bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m.19 ve İlgili Hükümler

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve arsa payı satışı kapsamında m.19 ve ilgili hükümler hükümleri anagayrimenkul ve malik ilişkileri bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve İdari Yargılama Usulü Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu: m.2, 7, 27

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve arsa payı satışı kapsamında m.2, 7, 27 hükümleri satış işleminin yargısal denetimi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Baki Tuna Yazıcı: Kentsel Dönüşümde Muhalif Payların Zorunlu Satışının Hukuki Statüsünün Tespiti: Satış Sözleşmesi Mi, Kamulaştırma İşlemi Mi Olduğu Sorunu

Makale, salt çoğunluk kararına katılmayan malik payının zorunlu satışını özel hukuk sözleşmesi ve kamulaştırma ölçütleriyle tartışır. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“maliklerin salt çoğunlukla aldıkları dönüşüm kararına ve müteahhitle yapılan sözleşmeye katılmayan maliklerin, taşınmazda sahip oldukları pay, istekleri dışında” — Alıntının yeri: Öz

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve arsa payı satışı konusunda yararlanılan eser: Baki Tuna Yazıcı, “Kentsel Dönüşümde Muhalif Payların Zorunlu Satışının Hukuki Statüsünün Tespiti: Satış Sözleşmesi mi, Kamulaştırma İşlemi mi Olduğu Sorunu”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2026, C. 23, S. 1, s. 339-386. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Salt çoğunluk hesabında malik sayısı değil hisseler, kararın kapsamı ve oy anındaki paylar esas alınır. Karar ve teklifin katılmayan maliklere noter veya kanundaki ilan usulüyle bildirilmesi, rayiç değer, açık artırma ve satış tebligatı ayrı denetlenmelidir. Başkanlığın satış işlemi için idari yargıda özel süre riski; müteahhit sözleşmesi ve mülkiyet uyuşmazlığı için adli yargı yolu ayrıdır. İptal davasında yürütmenin durdurulması satıştan önce istenmelidir. Resmî MBS PDF 31.08.2026 tarihinde indirilmiş ve gösterilen kısa alıntı konsolide metin içinde karşılaştırılmıştır. Bu doğrulama olay tarihindeki yürürlük, geçiş hükümleri ve sonraki değişikliklerin ayrıca kontrol edilmesi gereğini ortadan kaldırmaz.

Kural, İstisna ve Değerlendirme

Karar Yeter Sayısı, Hisseleri Oranında Paydaşların Salt Çoğunluğuna Göre Hesaplanır.

Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna göre hesaplanır. Bu ölçüt özellikle güncel tapu ve arsa payı cetveli üzerinden sınanır. Pay sahipliği ve çoğunluk hesabının doğrulanması tamamlanmadan sonuca gidilmesi, çoğunluğu malik sayısına göre hesaplamak ihtimalini güçlendirebilir.

Karara Katılmayan Malike Karar ve Teklif Usulüne Uygun Biçimde Bildirilmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için paydaş karar tutanağı ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden karara katılmayan malike karar ve teklif usulüne uygun biçimde bildirilmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Pay Satışı Belirlenen Rayiç Değerden Az Olmamak Üzere Kanuni Sırayla Yürütülür.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden pay satışı belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere kanuni sırayla yürütülür” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok teklif ve bildirim belgeleri ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve rayiç değeri dayanakları olmadan kabul etmek savunması da ayrıca incelenmelidir.

Çoğunluk Kararı Dürüstlük, Eşit İşlem ve Uygulanabilir Proje Sınırları İçinde Olmalıdır.

Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden çoğunluk kararı dürüstlük, eşit işlem ve uygulanabilir proje sınırları içinde olmalıdır. Bu ölçüt özellikle rayiç değerleme raporu üzerinden sınanır. Satış ve değerleme dosyasına itiraz tamamlanmadan sonuca gidilmesi, özel satış sırasını atlamak ihtimalini güçlendirebilir.

Dosyanın Delil Omurgası

Güncel Tapu ve Arsa Payı Cetveli.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden güncel tapu ve arsa payı cetveli” kaydı, “Karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna göre hesaplanır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Paydaş Karar Tutanağı.

Bu delil öncelikle “karara katılmayan malike karar ve teklif usulüne uygun biçimde bildirilmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden paydaş karar tutanağı” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Teklif ve Bildirim Belgeleri.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden teklif ve bildirim belgeleri” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken teklif ve bildirim belgeleri ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Rayiç Değerleme Raporu.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden rayiç değerleme raporu” kaydı, “Çoğunluk kararı dürüstlük, eşit işlem ve uygulanabilir proje sınırları içinde olmalıdır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Satış İlanı, İhale Tutanağı ve Ödeme Kaydı.

Bu delil öncelikle “karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna göre hesaplanır” iddiasını sınamak için kullanılır. “Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden satış ilanı, ihale tutanağı ve ödeme kaydı” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Doğru Merci ve İzlenecek Yol

Pay Sahipliği ve Çoğunluk Hesabının Doğrulanması.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden pay sahipliği ve çoğunluk hesabının doğrulanması” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Güncel tapu ve arsa payı cetveli dosyaya alınmalı ve pay satış işleminin iptali talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Kararın İçerik ve İmza Denetimi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; paydaş karar tutanağı ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden kararın içerik ve imza denetimi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Teklifin Karara Katılmayan Malike Bildirilmesi.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden teklifin karara katılmayan malike bildirilmesi” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik teklif ve bildirim belgeleri, çoğunluk kararının geçersizliğinin tespiti talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Satış ve Değerleme Dosyasına İtiraz.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden satış ve değerleme dosyasına itiraz” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Rayiç değerleme raporu dosyaya alınmalı ve rayiç değerin yeniden belirlenmesi talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

İdari İşlemin İptali ile Geçici Korumanın Değerlendirilmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; satış ilanı, ihale tutanağı ve ödeme kaydı ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden idari işlemin iptali ile geçici korumanın değerlendirilmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Kritik Tarihler ve Süre Çizelgesi

Teklifin Kabulü ve Bildirim İçin Verilen Özel Süre Resmi Tebliğ Belgesinden Hesaplanmalıdır.

Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden teklifin kabulü ve bildirim için verilen özel süre resmi tebliğ belgesinden hesaplanmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Satış İşlemine Karşı İdari Dava Süresi Kesin İşlem ve Öğrenme Tarihine Göre İzlenmelidir.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden satış işlemine karşı idari dava süresi kesin işlem ve öğrenme tarihine göre izlenmelidir” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Kararın içerik ve imza denetimi yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Tapu Devrinden Önce Geçici Koruma İhtiyacı Gecikmeden Somutlaştırılmalıdır.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden tapu devrinden önce geçici koruma ihtiyacı gecikmeden somutlaştırılmalıdır” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Hükümde Yer Alması Gereken Talepler

Pay Satış İşleminin İptali.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden pay satış işleminin iptali” talebi, “Karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna göre hesaplanır” koşuluyla ve güncel tapu ve arsa payı cetveli deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Satışın veya Tapu Devrinin Yürütmesinin Durdurulması.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden satışın veya tapu devrinin yürütmesinin durdurulması olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil paydaş karar tutanağı, temel ölçüt ise “karara katılmayan malike karar ve teklif usulüne uygun biçimde bildirilmelidir” olacaktır.

Çoğunluk Kararının Geçersizliğinin Tespiti.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden çoğunluk kararının geçersizliğinin tespiti” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Teklif ve bildirim belgeleri bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Rayiç Değerin Yeniden Belirlenmesi.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden rayiç değerin yeniden belirlenmesi” talebi, “Çoğunluk kararı dürüstlük, eşit işlem ve uygulanabilir proje sınırları içinde olmalıdır” koşuluyla ve rayiç değerleme raporu deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Hukuka Aykırı Satış Zararının Tazmini.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden hukuka aykırı satış zararının tazmini olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil satış ilanı, ihale tutanağı ve ödeme kaydı, temel ölçüt ise “karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna göre hesaplanır” olacaktır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Danıştay Dördüncü Daire, E. 2025/3080, K. 2025/6715, 16.12.2025 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“dava konusu satış işlemine dayanak oluşturan riskli yapı tespitine dair yukarıda belirtilen davanın sonucuna göre görülmekte olan davada yeniden karar verilmesi gerekmektedir.” — Alıntının yeri: İnceleme ve Gerekçe; dayanak riskli yapı kararının kesin iptali sonrası değerlendirme

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: bozma.

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve arsa payı satışı bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: Çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı satışı, geçerli bir riskli yapı tespitine dayanmalıdır; dayanak tespit iptal edilirse satış davası buna göre yeniden karara bağlanır. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırmayla satılması ve on beş günlük katılım ihtarı doğrudan uyuşmazlık konusudur.

Kararın uygulanma sınırı: Bozma, çoğunluk oranının hesabından değil satışın dayanağı riskli yapı tespitinin başka davada kesin olarak iptal edilmesinden kaynaklanmıştır.

Muhtemel Savunmalar ve Ayrılan Durumlar

Çoğunluğu Malik Sayısına Göre Hesaplamak.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden çoğunluğu malik sayısına göre hesaplamak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Pay sahipliği ve çoğunluk hesabının doğrulanması aşamasında güncel tapu ve arsa payı cetveli kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Teklif ile Toplantı Çağrısını Aynı Bildirim Saymak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden teklif ile toplantı çağrısını aynı bildirim saymak”. Bu savunmaya verilecek cevap, paydaş karar tutanağı delili ve “Karara katılmayan malike karar ve teklif usulüne uygun biçimde bildirilmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Rayiç Değeri Dayanakları Olmadan Kabul Etmek.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden rayiç değeri dayanakları olmadan kabul etmek” riski gerçekleşirse çoğunluk kararının geçersizliğinin tespiti talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Özel Satış Sırasını Atlamak.

“Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden özel satış sırasını atlamak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Satış ve değerleme dosyasına itiraz aşamasında rayiç değerleme raporu kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Özel Hukuk Kararı ile İdari Satış İşlemini Aynı Davada Belirsiz Bırakmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Danıştay Dördüncü Daire E. 2025/3080, K. 2025/6715 yönünden özel hukuk kararı ile idari satış işlemini aynı davada belirsiz bırakmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, satış ilanı, ihale tutanağı ve ödeme kaydı delili ve “Karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna göre hesaplanır” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• güncel tapu ve arsa payı cetveli
• paydaş karar tutanağı
• teklif ve bildirim belgeleri
• rayiç değerleme raporu
• satış ilanı, ihale tutanağı ve ödeme kaydı

• pay sahipliği ve çoğunluk hesabının doğrulanması
• kararın içerik ve imza denetimi
• teklifin karara katılmayan malike bildirilmesi
• satış ve değerleme dosyasına itiraz
• idari işlemin iptali ile geçici korumanın değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Teklifin kabulü ve bildirim için verilen özel süre resmi tebliğ belgesinden hesaplanmalıdır. Satış işlemine karşı idari dava süresi kesin işlem ve öğrenme tarihine göre izlenmelidir. Tapu devrinden önce geçici koruma ihtiyacı gecikmeden somutlaştırılmalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Riskli Yapı Sonrası Yeniden Değerlendirme Kararında Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır, Karara Katılmayan Malike Teklif Nasıl Bildirilir ve Pay Satışı Hangi Koşullarda Yapılır?

Dönüşüm kararı yalnız toplantıdaki kişi sayısına değil hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna dayanmalı; teklif, değerleme ve satış işlemleri mülkiyet hakkını koruyan belgeli süreç içinde yürütülmelidir. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; güncel tapu ve arsa payı cetveli ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Güncel Tapu ve Arsa Payı Cetveli Tek Başına Yeterli Midir?

Güncel tapu ve arsa payı cetveli, paydaş karar tutanağı, teklif ve bildirim belgeleri birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı ve Arsa Payı Satışı Bakımından İlk Usul Adımı Neden Önemlidir?

Pay sahipliği ve çoğunluk hesabının doğrulanması; kararın içerik ve imza denetimi; teklifin karara katılmayan malike bildirilmesi; satış ve değerleme dosyasına itiraz; idari işlemin iptali ile geçici korumanın değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı ve Arsa Payı Satışı Bakımından Tebliğ ve Öğrenme Kayıtları Nasıl Tutulmalıdır?

Teklifin kabulü ve bildirim için verilen özel süre resmi tebliğ belgesinden hesaplanmalıdır. Satış işlemine karşı idari dava süresi kesin işlem ve öğrenme tarihine göre izlenmelidir. Tapu devrinden önce geçici koruma ihtiyacı gecikmeden somutlaştırılmalıdır.

Pay Satış İşleminin İptali Hangi Delillere Dayanmalıdır?

Pay satış işleminin iptali, satışın veya tapu devrinin yürütmesinin durdurulması, çoğunluk kararının geçersizliğinin tespiti, rayiç değerin yeniden belirlenmesi, hukuka aykırı satış zararının tazmini somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Riskli yapı sonrası yeniden değerlendirme kararında salt çoğunluk nasıl hesaplanır, karara katılmayan malike teklif nasıl bildirilir ve pay satışı hangi koşullarda yapılır” sorusu, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Dönüşüm kararı yalnız toplantıdaki kişi sayısına değil hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna dayanmalı; teklif, değerleme ve satış işlemleri mülkiyet hakkını koruyan belgeli süreç içinde yürütülmelidir.

Dosyanın ilk önceliği pay sahipliği ve çoğunluk hesabının doğrulanması, delil omurgası ise güncel tapu ve arsa payı cetveli ile paydaş karar tutanağı arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Teklifin kabulü ve bildirim için verilen özel süre resmi tebliğ belgesinden hesaplanmalıdır. Pay satış işleminin iptali talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; çoğunluğu malik sayısına göre hesaplamak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Danıştay Dördüncü Daire, E. 2025/3080, K. 2025/6715, 16.12.2025 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: Çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı satışı, geçerli bir riskli yapı tespitine dayanmalıdır; dayanak tespit iptal edilirse satış davası buna göre yeniden karara bağlanır.
• 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — m.6/1
• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.19 ve ilgili hükümler
• 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu — m.2, 7, 27
• Baki Tuna Yazıcı, “Kentsel Dönüşümde Muhalif Payların Zorunlu Satışının Hukuki Statüsünün Tespiti: Satış Sözleşmesi mi, Kamulaştırma İşlemi mi Olduğu Sorunu”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2026, C. 23, S. 1, s. 339-386
• Danıştay Karar Arama