İmar Hakkı Aktarımında Değer Tespiti ve Maliklerin Muvafakati

Kapsam

İmar Hakkı Aktarımında Değer Tespiti ve Maliklerin Muvafakati yönünden kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem, zorunlu idari başvuru, görev ve yetki, dava süresi, hukuka uygunluk denetimi, yürütmenin durdurulması ve kararın uygulanması birlikte ele alınır. Kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parselin imar hakkı, uygulama imar planı kararıyla ve kanuni değerleme sınırları içinde alıcı parsele aktarılabilir; devir, bedelsiz terk, malik muvafakati ve yeni tescil birlikte yürütülür. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, imar hakkı aktarımında değer tespiti ve maliklerin muvafakati konusunda 11 Ekim 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

İdari İşlemin Hukukî Niteliği ve Denetim Sınırı

İncelemenin ilk ölçütü “kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parselin imar hakkı, uygulama imar planı kararıyla ve kanuni değerleme sınırları içinde alıcı parsele aktarılabilir; devir, bedelsiz terk, malik muvafakati ve yeni tescil birlikte yürütülür” kuralıdır. Kamu kullanımına ayrılan her taşınmazın imar hakkı tek taraflı veya sınırsız aktarılmaz; arazi düzenlemesinin durumu, verici ve alıcı parsel koşulları, yüzde otuz yapılaşma artışı sınırı, birim değer ilişkisi, iki değerleme, kıymet takdiri, tüm maliklerin muvafakati ve mahsuplaşma ayrı incelenmelidir. Ayrıca “tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve dop-kop kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

İmar Hakkı Aktarımında Değer Tespiti ve Maliklerin Muvafakati bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

3194 Sayılı İmar Kanunu: m.5, 13 ve 18

İmar hakkı aktarımında değer tespiti ve maliklerin muvafakati kapsamında m.5, 13 ve 18 hükümleri imar hakkı aktarımı, kamu hizmet alanı ve parselasyon bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Kamulaştırma Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu: m.10-11 ve 27

İmar hakkı aktarımında değer tespiti ve maliklerin muvafakati kapsamında m.10-11 ve 27 hükümleri bedel tespiti ve mülkiyetin kamuya geçirilmesi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve İdari Yargılama Usulü Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu: m.2, 7, 11 ve 27

İmar hakkı aktarımında değer tespiti ve maliklerin muvafakati kapsamında m.2, 7, 11 ve 27 hükümleri idari başvuru, iptal ve yürütmenin durdurulması bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve İmar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Yetki, Şekil, Sebep, Konu ve Maksat Denetimi

Kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parselin imar hakkı, uygulama imar planı kararıyla ve kanuni değerleme sınırları içinde alıcı parsele aktarılabilir; devir, bedelsiz terk, malik muvafakati ve yeni tescil birlikte yürütülür.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı imar hakkı maliklerin muvafakati resmî kayıtları yönünden kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parselin imar hakkı, uygulama imar planı kararıyla ve kanuni değerleme sınırları içinde alıcı parsele aktarılabilir; devir, bedelsiz terk, malik muvafakati ve yeni tescil birlikte yürütülür. Bu ölçüt özellikle tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri üzerinden sınanır. Verici parselde verilemeyen emsale esas inşaat hakkını en yakın komşu imar adasıyla hesaplayıp alıcı parselin birim değeri ve yüzde otuz kapasitesiyle değer bazında karşılaştırmak tamamlanmadan sonuca gidilmesi, aktarım miktarını yalnız metrekare üzerinden eşitlemek veya bütün alıcı ve verici maliklerin muvafakati ile bağımsız değerleme koşullarını tamamlamadan tescil istemek ihtimalini güçlendirebilir.

Kamu kullanımına ayrılan her taşınmazın imar hakkı tek taraflı veya sınırsız aktarılmaz; arazi düzenlemesinin durumu, verici ve alıcı parsel koşulları, yüzde otuz yapılaşma artışı sınırı, birim değer ilişkisi, iki değerleme, kıymet takdiri, tüm maliklerin muvafakati ve mahsuplaşma ayrı incelenmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için bu idari uyuşmazlık konusu işlemin tam metni, tebliğ evrakı, işlem dosyası ve dayanak inceleme veya denetim raporu ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay imar hakkı maliklerin muvafakati emsal taraması yönünden kamu kullanımına ayrılan her taşınmazın imar hakkı tek taraflı veya sınırsız aktarılmaz; arazi düzenlemesinin durumu, verici ve alıcı parsel koşulları, yüzde otuz yapılaşma artışı sınırı, birim değer ilişkisi, iki değerleme, kıymet takdiri, tüm maliklerin muvafakati ve mahsuplaşma ayrı incelenmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır.

“Resmî Gazete imar hakkı maliklerin muvafakati yürürlük denetimi yönünden tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok zorunlu idari başvuru, itiraz ve cevap belgeleri ile elektronik başvuru alındıları ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

İşlem Dosyası ve Teknik İspat

Tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri.

“Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı imar hakkı maliklerin muvafakati resmî kayıtları yönünden tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri” kaydı, “Kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parselin imar hakkı, uygulama imar planı kararıyla ve kanuni değerleme sınırları içinde alıcı parsele aktarılabilir; devir, bedelsiz terk, malik muvafakati ve yeni tescil birlikte yürütülür” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Bu idari uyuşmazlık konusu işlemin tam metni, tebliğ evrakı, işlem dosyası ve dayanak inceleme veya denetim raporu.

Bu delil öncelikle “kamu kullanımına ayrılan her taşınmazın imar hakkı tek taraflı veya sınırsız aktarılmaz; arazi düzenlemesinin durumu, verici ve alıcı parsel koşulları, yüzde otuz yapılaşma artışı sınırı, birim değer ilişkisi, iki değerleme, kıymet takdiri, tüm maliklerin muvafakati ve mahsuplaşma ayrı incelenmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay imar hakkı maliklerin muvafakati emsal taraması yönünden bu idari uyuşmazlık konusu işlemin tam metni, tebliğ evrakı, işlem dosyası ve dayanak inceleme veya denetim raporu” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Zorunlu İdari Başvuru, İtiraz ve Cevap Belgeleri ile Elektronik Başvuru Alındıları.

“Resmî Gazete imar hakkı maliklerin muvafakati yürürlük denetimi yönünden zorunlu idari başvuru, itiraz ve cevap belgeleri ile elektronik başvuru alındıları” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken zorunlu idari başvuru, itiraz ve cevap belgeleri ile elektronik başvuru alındıları ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

İdari Başvurudan Yargısal Denetime

Verici parselde verilemeyen emsale esas inşaat hakkını en yakın komşu imar adasıyla hesaplayıp alıcı parselin birim değeri ve yüzde otuz kapasitesiyle değer bazında karşılaştırmak.

“Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı imar hakkı maliklerin muvafakati resmî kayıtları yönünden verici parselde verilemeyen emsale esas inşaat hakkını en yakın komşu imar adasıyla hesaplayıp alıcı parselin birim değeri ve yüzde otuz kapasitesiyle değer bazında karşılaştırmak” işlemi, idari denetimin ayrı bir aşamasıdır. Tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri dosyaya alınmalı; kesin işlem, zorunlu idari başvuru, görevli yargı yeri ve dava süresi belirlenmelidir.

Kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemin, tebliğ tarihinin, zorunlu idari başvurunun ve görevli idari veya vergi yargı yerinin doğrulanması.

Bu aşamada bu idari uyuşmazlık konusu işlemin tam metni, tebliğ evrakı, işlem dosyası ve dayanak inceleme veya denetim raporu ile işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları arasındaki bağ incelenir. “Yargıtay imar hakkı maliklerin muvafakati emsal taraması yönünden kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemin, tebliğ tarihinin, zorunlu idari başvurunun ve görevli idari veya vergi yargı yerinin doğrulanması” adımından sonra yürütmenin durdurulması ve esas kararın uygulanma takvimi ayrıca tutulmalıdır.

İşlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları ile maddi olay ve teknik veriler arasındaki bağın incelenmesi.

“Resmî Gazete imar hakkı maliklerin muvafakati yürürlük denetimi yönünden işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları ile maddi olay ve teknik veriler arasındaki bağın incelenmesi” işlemi yürütülürken tebliğ, husumet, kesin işlem ve varsa ön karar başvurusu birlikte denetlenir. Eksik zorunlu idari başvuru, itiraz ve cevap belgeleri ile elektronik başvuru alındıları, telafisi güç veya imkânsız zarar ile açık hukuka aykırılık birlikte gösterilebiliyorsa yürütmenin durdurulması isteminin dinlenebilirliğini etkileyebilir.

Tebliğ, İdari Başvuru ve Dava Süresi

Plan ve parselasyon askı süreleri, kurumların görüş süresi, muvafakat ve tescil adımları işlemden önce tamamlanmalı; encümen veya idari onayın tebliğ-ilanından başlayan başvuru ve iptal davası süreleri korunmalıdır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı imar hakkı maliklerin muvafakati resmî kayıtları yönünden plan ve parselasyon askı süreleri, kurumların görüş süresi, muvafakat ve tescil adımları işlemden önce tamamlanmalı; encümen veya idari onayın tebliğ-ilanından başlayan başvuru ve iptal davası süreleri korunmalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

“Yargıtay imar hakkı maliklerin muvafakati emsal taraması yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemin, tebliğ tarihinin, zorunlu idari başvurunun ve görevli idari veya vergi yargı yerinin doğrulanması yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

İptal, Tam Yargı ve Yürütmenin Durdurulması

İmar hakkı aktarımı veya işlemin iptali, değer tespitinin yenilenmesi, mahsuplaşma, plan ve parselasyon düzeltmesi, tapu tescili veya terkin, kamulaştırma ya da mülkiyet hakkı tazmini, yürütmenin durdurulması.

“Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı imar hakkı maliklerin muvafakati resmî kayıtları yönünden imar hakkı aktarımı veya işlemin iptali, değer tespitinin yenilenmesi, mahsuplaşma, plan ve parselasyon düzeltmesi, tapu tescili veya terkin, kamulaştırma ya da mülkiyet hakkı tazmini, yürütmenin durdurulması” istemi, “Kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parselin imar hakkı, uygulama imar planı kararıyla ve kanuni değerleme sınırları içinde alıcı parsele aktarılabilir; devir, bedelsiz terk, malik muvafakati ve yeni tescil birlikte yürütülür” koşuluyla ve tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri ile ilişkilendirilmelidir. İptal, tam yargı ve yürütmenin durdurulması sonuçları ayrı kurulmalıdır.

Bu idari uyuşmazlık konusu işlemin hukuka aykırı kısmının iptali ve gerekli ise sonuçlarının idarece giderilmesi.

“Yargıtay imar hakkı maliklerin muvafakati emsal taraması yönünden bu idari uyuşmazlık konusu işlemin hukuka aykırı kısmının iptali ve gerekli ise sonuçlarının idarece giderilmesi” sonucu isteniyorsa kararın idarece nasıl uygulanacağı işlem, kişi ve dönem bakımından açık olmalıdır. Dayanak kayıt bu idari uyuşmazlık konusu işlemin tam metni, tebliğ evrakı, işlem dosyası ve dayanak inceleme veya denetim raporu, temel ölçüt ise “kamu kullanımına ayrılan her taşınmazın imar hakkı tek taraflı veya sınırsız aktarılmaz; arazi düzenlemesinin durumu, verici ve alıcı parsel koşulları, yüzde otuz yapılaşma artışı sınırı, birim değer ilişkisi, iki değerleme, kıymet takdiri, tüm maliklerin muvafakati ve mahsuplaşma ayrı incelenmelidir” olacaktır.

Telafisi güç veya imkânsız zarar ile açık hukuka aykırılık birlikte gösterilebiliyorsa yürütmenin durdurulması.

“Resmî Gazete imar hakkı maliklerin muvafakati yürürlük denetimi yönünden telafisi güç veya imkânsız zarar ile açık hukuka aykırılık birlikte gösterilebiliyorsa yürütmenin durdurulması” isteminin işlemin hangi kısmına ve hangi hukuka aykırılık nedenine dayandığı açıklanmalıdır. Zorunlu idari başvuru, itiraz ve cevap belgeleri ile elektronik başvuru alındıları bulunmadığında talep varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — İmar Hakkı Maliklerin Muvafakati Resmî Kayıtları

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “imar hakkı maliklerin muvafakati resmî kayıtları” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: bu idari uyuşmazlık bakımından kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parselin imar hakkı, uygulama imar planı kararıyla ve kanuni değerleme sınırları içinde alıcı parsele aktarılabilir; devir, bedelsiz terk, malik muvafakati ve yeni tescil birlikte yürütülür yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.

Yargıtay — İmar Hakkı Maliklerin Muvafakati Emsal Taraması

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “imar hakkı maliklerin muvafakati emsal taraması” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: bu idari uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; kamu kullanımına ayrılan her taşınmazın imar hakkı tek taraflı veya sınırsız aktarılmaz; arazi düzenlemesinin durumu, verici ve alıcı parsel koşulları, yüzde otuz yapılaşma artışı sınırı, birim değer ilişkisi, iki değerleme, kıymet takdiri, tüm maliklerin muvafakati ve mahsuplaşma ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.

Resmî Gazete — İmar Hakkı Maliklerin Muvafakati Yürürlük Denetimi

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “imar hakkı maliklerin muvafakati yürürlük denetimi” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: bu idari uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Kesin İşlem, Süre ve Husumet Riskleri

Aktarım miktarını yalnız metrekare üzerinden eşitlemek veya bütün alıcı ve verici maliklerin muvafakati ile bağımsız değerleme koşullarını tamamlamadan tescil istemek.

“Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı imar hakkı maliklerin muvafakati resmî kayıtları yönünden aktarım miktarını yalnız metrekare üzerinden eşitlemek veya bütün alıcı ve verici maliklerin muvafakati ile bağımsız değerleme koşullarını tamamlamadan tescil istemek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Verici parselde verilemeyen emsale esas inşaat hakkını en yakın komşu imar adasıyla hesaplayıp alıcı parselin birim değeri ve yüzde otuz kapasitesiyle değer bazında karşılaştırmak aşamasında tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay imar hakkı maliklerin muvafakati emsal taraması yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, bu idari uyuşmazlık konusu işlemin tam metni, tebliğ evrakı, işlem dosyası ve dayanak inceleme veya denetim raporu delili ve “Kamu kullanımına ayrılan her taşınmazın imar hakkı tek taraflı veya sınırsız aktarılmaz; arazi düzenlemesinin durumu, verici ve alıcı parsel koşulları, yüzde otuz yapılaşma artışı sınırı, birim değer ilişkisi, iki değerleme, kıymet takdiri, tüm maliklerin muvafakati ve mahsuplaşma ayrı incelenmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

“Resmî Gazete imar hakkı maliklerin muvafakati yürürlük denetimi yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak” riski gerçekleşirse telafisi güç veya imkânsız zarar ile açık hukuka aykırılık birlikte gösterilebiliyorsa yürütmenin durdurulması talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri
• İmar Hakkı Aktarımında Değer Tespiti ve Maliklerin Muvafakati konusu işlemin tam metni, tebliğ evrakı, işlem dosyası ve dayanak inceleme veya denetim raporu
• zorunlu idari başvuru, itiraz ve cevap belgeleri ile elektronik başvuru alındıları

• verici parselde verilemeyen emsale esas inşaat hakkını en yakın komşu imar adasıyla hesaplayıp alıcı parselin birim değeri ve yüzde otuz kapasitesiyle değer bazında karşılaştırmak
• kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemin, tebliğ tarihinin, zorunlu idari başvurunun ve görevli idari veya vergi yargı yerinin doğrulanması
• işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları ile maddi olay ve teknik veriler arasındaki bağın incelenmesi

• Süre çizelgesinde Plan ve parselasyon askı süreleri, kurumların görüş süresi, muvafakat ve tescil adımları işlemden önce tamamlanmalı; encümen veya idari onayın tebliğ-ilanından başlayan başvuru ve iptal davası süreleri korunmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

İmar hakkı aktarımında değer tespiti ve maliklerin muvafakati bakımından doğru merci ve usul yolu hangi verilerle belirlenir?

Verici parselde verilemeyen emsale esas inşaat hakkını en yakın komşu imar adasıyla hesaplayıp alıcı parselin birim değeri ve yüzde otuz kapasitesiyle değer bazında karşılaştırmak; kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemin, tebliğ tarihinin, zorunlu idari başvurunun ve görevli idari veya vergi yargı yerinin doğrulanması; işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları ile maddi olay ve teknik veriler arasındaki bağın incelenmesi. Kesin işlem, zorunlu idari başvuru, görevli yargı yeri, tebliğ ve dava süresi esas incelemesinden önce doğrulanmalıdır.

İmar hakkı aktarımında değer tespiti ve maliklerin muvafakati bakımından hangi başlangıç olayı süreyi başlatır?

Plan ve parselasyon askı süreleri, kurumların görüş süresi, muvafakat ve tescil adımları işlemden önce tamamlanmalı; encümen veya idari onayın tebliğ-ilanından başlayan başvuru ve iptal davası süreleri korunmalıdır. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

İmar hakkı aktarımı veya işlemin iptali, değer tespitinin yenilenmesi, mahsuplaşma, plan ve parselasyon düzeltmesi, tapu tescili veya terkin, kamulaştırma ya da mülkiyet hakkı tazmini, yürütmenin durdurulması istemi mahkemeden veya yetkili merciden nasıl istenmelidir?

İmar hakkı aktarımı veya işlemin iptali, değer tespitinin yenilenmesi, mahsuplaşma, plan ve parselasyon düzeltmesi, tapu tescili veya terkin, kamulaştırma ya da mülkiyet hakkı tazmini, yürütmenin durdurulması, bu idari uyuşmazlık konusu işlemin hukuka aykırı kısmının iptali ve gerekli ise sonuçlarının idarece giderilmesi, telafisi güç veya imkânsız zarar ile açık hukuka aykırılık birlikte gösterilebiliyorsa yürütmenin durdurulması somut işlemin niteliğine göre gündeme gelebilir. İptal, tam yargı ve yürütmenin durdurulması koşulları ile uygulanma sonuçları ayrı açıklanmalıdır.

Sonuç

Bu idari uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “İmar Hakkı Aktarımında Değer Tespiti ve Maliklerin Muvafakati incelemesinde iddia, karşı görüş, kanun dayanağı ve içtihat somut olayla nasıl eşleştirilmelidir” sorusu, 3194 Sayılı İmar Kanunu, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parselin imar hakkı, uygulama imar planı kararıyla ve kanuni değerleme sınırları içinde alıcı parsele aktarılabilir; devir, bedelsiz terk, malik muvafakati ve yeni tescil birlikte yürütülür.

Dosyanın ilk önceliği verici parselde verilemeyen emsale esas inşaat hakkını en yakın komşu imar adasıyla hesaplayıp alıcı parselin birim değeri ve yüzde otuz kapasitesiyle değer bazında karşılaştırmak, delil omurgası ise tapu ve kadastro kayıtları, uygulama imar planı ve plan notları, önceki parselasyon ve DOP-KOP kayıtları, verici-alıcı parsel emsal hesapları, iki lisanslı değerleme raporu, kıymet takdir komisyonu kararı, kurum görüşleri, malik muvafakatleri, uzlaşma tutanağı, encümen veya onay kararı ve tescil belgeleri ile İmar Hakkı Aktarımında Değer Tespiti ve Maliklerin Muvafakati konusu işlemin tam metni, tebliğ evrakı, işlem dosyası ve dayanak inceleme veya denetim raporu arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Plan ve parselasyon askı süreleri, kurumların görüş süresi, muvafakat ve tescil adımları işlemden önce tamamlanmalı; encümen veya idari onayın tebliğ-ilanından başlayan başvuru ve iptal davası süreleri korunmalıdır. İmar hakkı aktarımı veya işlemin iptali, değer tespitinin yenilenmesi, mahsuplaşma, plan ve parselasyon düzeltmesi, tapu tescili veya terkin, kamulaştırma ya da mülkiyet hakkı tazmini, yürütmenin durdurulması talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; aktarım miktarını yalnız metrekare üzerinden eşitlemek veya bütün alıcı ve verici maliklerin muvafakati ile bağımsız değerleme koşullarını tamamlamadan tescil istemek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — imar hakkı maliklerin muvafakati resmî kayıtları — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: bu idari uyuşmazlık bakımından kamu hizmet alanında kalması nedeniyle yapılaşma hakkı verilemeyen parselin imar hakkı, uygulama imar planı kararıyla ve kanuni değerleme sınırları içinde alıcı parsele aktarılabilir; devir, bedelsiz terk, malik muvafakati ve yeni tescil birlikte yürütülür yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.
• Yargıtay — imar hakkı maliklerin muvafakati emsal taraması — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: bu idari uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; kamu kullanımına ayrılan her taşınmazın imar hakkı tek taraflı veya sınırsız aktarılmaz; arazi düzenlemesinin durumu, verici ve alıcı parsel koşulları, yüzde otuz yapılaşma artışı sınırı, birim değer ilişkisi, iki değerleme, kıymet takdiri, tüm maliklerin muvafakati ve mahsuplaşma ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.
• Resmî Gazete — imar hakkı maliklerin muvafakati yürürlük denetimi — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: bu idari uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
• 3194 Sayılı İmar Kanunu — m.5, 13 ve 18
• 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu — m.10-11 ve 27
• 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu — m.2, 7, 11 ve 27
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru