Önalım Hakkından Feragat ve Tapuya Şerh

Kapsam

Önalım Hakkından Feragat ve Tapuya Şerh yönünden hakkın doğumu, sınırları, taraf sıfatı, görevli mahkeme, varsa zorunlu ön başvuru, süre, ispat yükü, deliller, talep sonucu, feriler ve kanun yolu birlikte ele alınır. Yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, önalım hakkından feragat ve tapuya şerh konusunda 6 Ekim 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Taraf Sıfatı, İşlem ve Hukukî Sonuç

İncelemenin ilk ölçütü “yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır” kuralıdır. Satış görüşmesine katılmamak veya sözlü onay sürekli feragat değildir; genel feragat ile somut satışta kullanmama, paydaşlık sıfatı, gerçek satış, bağış veya trampa görünümü, alıcı ve bedel, noter bildirimi, muvazaa, şerhin kapsamı ve temsil yetkisi ayrıştırılmalıdır. Ayrıca “tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Önalım Hakkından Feragat ve Tapuya Şerh bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.732-735

Önalım hakkından feragat ve tapuya şerh kapsamında m.732-735 hükümleri yasal önalım, feragat ve süre bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Tapu Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2644 Sayılı Tapu Kanunu: m.26

Önalım hakkından feragat ve tapuya şerh kapsamında m.26 hükümleri resmî senet ve tapu işlemi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.12, 190 ve 389-399

Önalım hakkından feragat ve tapuya şerh kapsamında m.12, 190 ve 389-399 hükümleri kesin yetki, ispat ve tedbir bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Somut Olayda Uygulanacak Kurallar

Yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları yönünden yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Satış görüşmesine katılmamak veya sözlü onay sürekli feragat değildir; genel feragat ile somut satışta kullanmama, paydaşlık sıfatı, gerçek satış, bağış veya trampa görünümü, alıcı ve bedel, noter bildirimi, muvazaa, şerhin kapsamı ve temsil yetkisi ayrıştırılmalıdır.

“Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh emsal taraması yönünden satış görüşmesine katılmamak veya sözlü onay sürekli feragat değildir; genel feragat ile somut satışta kullanmama, paydaşlık sıfatı, gerçek satış, bağış veya trampa görünümü, alıcı ve bedel, noter bildirimi, muvazaa, şerhin kapsamı ve temsil yetkisi ayrıştırılmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır.

Resmî Gazete önalım hakkından tapuya şerh yürürlük denetimi yönünden tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır. Bu ölçüt özellikle tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar üzerinden sınanır. Çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması tamamlanmadan sonuca gidilmesi, maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak ihtimalini güçlendirebilir.

Belge, Kayıt ve İspat Yükü

Tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri.

Bu delil öncelikle “yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları yönünden tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi.

“Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh emsal taraması yönünden somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Tebliğ, Başvuru, Teslim, Ödeme ve Elektronik Gönderim Tarihlerini Gösteren Resmî Kayıtlar.

“Resmî Gazete önalım hakkından tapuya şerh yürürlük denetimi yönünden tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar” kaydı, “tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Taraf Sıfatını, Temsil Yetkisini ve Somut Hukuki İlişkiyi Gösteren Konuya Özgü Resmî Kayıtlar.

Bu delil öncelikle “yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları yönünden taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Dava Şartları ve Usul Adımları

Beyanın tüm gelecek satışları mı yoksa tek bir işlemi mi hedeflediğini metin ve resmî şekil üzerinden belirleyip tapudaki şerh ile satış ve noter bildirim tarihlerini aynı kronolojiye yerleştirmek.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları yönünden beyanın tüm gelecek satışları mı yoksa tek bir işlemi mi hedeflediğini metin ve resmî şekil üzerinden belirleyip tapudaki şerh ile satış ve noter bildirim tarihlerini aynı kronolojiye yerleştirmek” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması.

“Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh emsal taraması yönünden görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Çekişmeli Her Vakıanın Karşısına İspat Yükünü Taşıyan Taraf ile Dayanak Delilin Yazılması.

“Resmî Gazete önalım hakkından tapuya şerh yürürlük denetimi yönünden çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar dosyaya alınmalı ve asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları yönünden somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Başvuru Takvimi ve Süre Riskleri

Önalım davası satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır; feragat veya kullanmama belgesine yönelik geçersizlik iddiasının süreleri ayrıca incelenmelidir.

“Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları yönünden önalım davası satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır; feragat veya kullanmama belgesine yönelik geçersizlik iddiasının süreleri ayrıca incelenmelidir” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Beyanın tüm gelecek satışları mı yoksa tek bir işlemi mi hedeflediğini metin ve resmî şekil üzerinden belirleyip tapudaki şerh ile satış ve noter bildirim tarihlerini aynı kronolojiye yerleştirmek yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

“Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh emsal taraması yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

İstenebilecek Hukukî Koruma

Feragatin veya kullanmama beyanının geçersizliğinin tespiti, şerhin verilmesi veya terkini, önalım nedeniyle tapu iptal ve tescil, bedelin yatırılması, muvazaanın tespiti, tedbir ve yargılama gideri.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları yönünden feragatin veya kullanmama beyanının geçersizliğinin tespiti, şerhin verilmesi veya terkini, önalım nedeniyle tapu iptal ve tescil, bedelin yatırılması, muvazaanın tespiti, tedbir ve yargılama gideri olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri, temel ölçüt ise “yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır” olacaktır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Somut Tehlikeyle Sınırlı ve İnfazı Mümkün Geçici Hukuki Koruma.

“Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh emsal taraması yönünden somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi.

“Resmî Gazete önalım hakkından tapuya şerh yürürlük denetimi yönünden asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi” talebi, “tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” koşuluyla ve tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay — Önalım Hakkından Tapuya Şerh Resmî Kayıtları

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık bakımından yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.

Yargıtay — Önalım Hakkından Tapuya Şerh Emsal Taraması

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “önalım hakkından tapuya şerh emsal taraması” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; satış görüşmesine katılmamak veya sözlü onay sürekli feragat değildir; genel feragat ile somut satışta kullanmama, paydaşlık sıfatı, gerçek satış, bağış veya trampa görünümü, alıcı ve bedel, noter bildirimi, muvazaa, şerhin kapsamı ve temsil yetkisi ayrıştırılmalıdır savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.

Resmî Gazete — Önalım Hakkından Tapuya Şerh Yürürlük Denetimi

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “önalım hakkından tapuya şerh yürürlük denetimi” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

İtirazlar, İstisnalar ve Uygulama Hataları

Belirli bir satış için yazılan kullanmama beyanını tüm gelecek devirleri kapsayan resmî feragat saymak veya noter bildirimi yapılmadan üç aylık süreyi başlatmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları yönünden belirli bir satış için yazılan kullanmama beyanını tüm gelecek devirleri kapsayan resmî feragat saymak veya noter bildirimi yapılmadan üç aylık süreyi başlatmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri delili ve “Yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

“Yargıtay önalım hakkından tapuya şerh emsal taraması yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak” riski gerçekleşirse somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

“Resmî Gazete önalım hakkından tapuya şerh yürürlük denetimi yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması aşamasında tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri
• Önalım Hakkından Feragat ve Tapuya Şerh uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi
• tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar
• taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar

• beyanın tüm gelecek satışları mı yoksa tek bir işlemi mi hedeflediğini metin ve resmî şekil üzerinden belirleyip tapudaki şerh ile satış ve noter bildirim tarihlerini aynı kronolojiye yerleştirmek
• görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması
• çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması
• somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Önalım davası satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır; feragat veya kullanmama belgesine yönelik geçersizlik iddiasının süreleri ayrıca incelenmelidir. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Önalım Hakkından Feragat ve Tapuya Şerh Bakımından Doğru Merci ve Usul Yolu Hangi Verilerle Belirlenir?

Beyanın tüm gelecek satışları mı yoksa tek bir işlemi mi hedeflediğini metin ve resmî şekil üzerinden belirleyip tapudaki şerh ile satış ve noter bildirim tarihlerini aynı kronolojiye yerleştirmek; görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması; çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması; somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Önalım Hakkından Feragat ve Tapuya Şerh Bakımından Hangi Başlangıç Olayı Süreyi Başlatır?

Önalım davası satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır; feragat veya kullanmama belgesine yönelik geçersizlik iddiasının süreleri ayrıca incelenmelidir. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Feragatin veya kullanmama beyanının geçersizliğinin tespiti, şerhin verilmesi veya terkini, önalım nedeniyle tapu iptal ve tescil, bedelin yatırılması, muvazaanın tespiti, tedbir ve yargılama gideri istemi mahkemeden veya yetkili merciden nasıl istenmelidir?

Feragatin veya kullanmama beyanının geçersizliğinin tespiti, şerhin verilmesi veya terkini, önalım nedeniyle tapu iptal ve tescil, bedelin yatırılması, muvazaanın tespiti, tedbir ve yargılama gideri, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Önalım Hakkından Feragat ve Tapuya Şerh incelemesinde iddia, karşı görüş, kanun dayanağı ve içtihat somut olayla nasıl eşleştirilmelidir” sorusu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, 2644 Sayılı Tapu Kanunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır.

Dosyanın ilk önceliği beyanın tüm gelecek satışları mı yoksa tek bir işlemi mi hedeflediğini metin ve resmî şekil üzerinden belirleyip tapudaki şerh ile satış ve noter bildirim tarihlerini aynı kronolojiye yerleştirmek, delil omurgası ise tapu kayıtları ve pay oranları, resmî feragat senedi, tapu şerhi ve yevmiye kaydı, belirli satışa ilişkin yazılı beyan, satış sözleşmesi ve resmi senet, noter bildirimi ve tebliği, banka ödeme kayıtları, rayiç değer, vekâletname, yazışmalar ve muvazaa delilleri ile Önalım Hakkından Feragat ve Tapuya Şerh uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Önalım davası satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır; feragat veya kullanmama belgesine yönelik geçersizlik iddiasının süreleri ayrıca incelenmelidir. Feragatin veya kullanmama beyanının geçersizliğinin tespiti, şerhin verilmesi veya terkini, önalım nedeniyle tapu iptal ve tescil, bedelin yatırılması, muvazaanın tespiti, tedbir ve yargılama gideri talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; belirli bir satış için yazılan kullanmama beyanını tüm gelecek devirleri kapsayan resmî feragat saymak veya noter bildirimi yapılmadan üç aylık süreyi başlatmak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay — önalım hakkından tapuya şerh resmî kayıtları — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık bakımından yasal önalım hakkından tamamen feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanmama ise satıştan önce veya sonra yazılı biçimde açıklanabilir ve kapsamı o işlemle sınırlı yorumlanır yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.
• Yargıtay — önalım hakkından tapuya şerh emsal taraması — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; satış görüşmesine katılmamak veya sözlü onay sürekli feragat değildir; genel feragat ile somut satışta kullanmama, paydaşlık sıfatı, gerçek satış, bağış veya trampa görünümü, alıcı ve bedel, noter bildirimi, muvazaa, şerhin kapsamı ve temsil yetkisi ayrıştırılmalıdır savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.
• Resmî Gazete — önalım hakkından tapuya şerh yürürlük denetimi — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.732-735
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu — m.26
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.12, 190 ve 389-399
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru