Üst Hakkının Devrinin Sınırlandırılması ve Bedel Talepleri

Kapsam

Üst Hakkının Devrinin Sınırlandırılması ve Bedel Talepleri yönünden hakkın doğumu, sınırları, taraf sıfatı, görevli mahkeme, varsa zorunlu ön başvuru, süre, ispat yükü, deliller, talep sonucu, feriler ve kanun yolu birlikte ele alınır. Bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, üst hakkının devrinin sınırlandırılması ve bedel talepleri konusunda 1 Ekim 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Taraf Sıfatı, İşlem ve Hukukî Sonuç

İncelemenin ilk ölçütü “bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir” kuralıdır. Üst hakkının tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi sınırsız devir serbestisi yaratmaz ve sözleşmedeki her onay şartı malike keyfi ret yetkisi vermez; hakkın bağımsızlığı, süresi, resmi senet, şerhler, yapı yükümlülüğü, devir bedeli, haklı sebep ve sona erme sonuçları ayrı incelenmelidir. Ayrıca “tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Üst Hakkının Devrinin Sınırlandırılması ve Bedel Talepleri bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: m.704, 706, 826-836 ve 998-1027

Üst hakkının devrinin sınırlandırılması ve bedel talepleri kapsamında m.704, 706, 826-836 ve 998-1027 hükümleri üst hakkı, devir ve tapu sicili bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Tapu Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2644 Sayılı Tapu Kanunu: m.26 ve İlgili Tescil Hükümleri

Üst hakkının devrinin sınırlandırılması ve bedel talepleri kapsamında m.26 ve ilgili tescil hükümleri resmi şekil ve tapu işlemi bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.26-27, 112-126 ve 138

Üst hakkının devrinin sınırlandırılması ve bedel talepleri kapsamında m.26-27, 112-126 ve 138 hükümleri sözleşme, ifa, zarar ve uyarlama bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Medeni Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Somut Olayda Uygulanacak Kurallar

Bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir.

Yargıtay üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları yönünden bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir. Bu ölçüt özellikle tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri üzerinden sınanır. Üst hakkının tapu ve resmi senette bağımsız-sürekli niteliğini, süre ve devir koşullarını çıkarıp istenen devrin her koşula uygunluğunu ve malikin ret gerekçesini belge bazında karşılaştırmak tamamlanmadan sonuca gidilmesi, üst hakkını adi kira gibi devretmek veya yalnız sözleşme metnine bakıp tapudaki ayni hak içeriğiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen kayıtları incelememek ihtimalini güçlendirebilir.

Üst hakkının tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi sınırsız devir serbestisi yaratmaz ve sözleşmedeki her onay şartı malike keyfi ret yetkisi vermez; hakkın bağımsızlığı, süresi, resmi senet, şerhler, yapı yükümlülüğü, devir bedeli, haklı sebep ve sona erme sonuçları ayrı incelenmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay üst hakkının bedel talepleri emsal taraması yönünden üst hakkının tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi sınırsız devir serbestisi yaratmaz ve sözleşmedeki her onay şartı malike keyfi ret yetkisi vermez; hakkın bağımsızlığı, süresi, resmi senet, şerhler, yapı yükümlülüğü, devir bedeli, haklı sebep ve sona erme sonuçları ayrı incelenmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır.

“Resmî Gazete üst hakkının bedel talepleri yürürlük denetimi yönünden tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri hukuki sonuca bağlanmadan önce kaynağı, tarihi, kapsamı ve karşı kayıtlarla uyumu bakımından doğrulanmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Belge, Kayıt ve İspat Yükü

Tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri.

“Yargıtay üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları yönünden tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri” kaydı, “Bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi.

Bu delil öncelikle “üst hakkının tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi sınırsız devir serbestisi yaratmaz ve sözleşmedeki her onay şartı malike keyfi ret yetkisi vermez; hakkın bağımsızlığı, süresi, resmi senet, şerhler, yapı yükümlülüğü, devir bedeli, haklı sebep ve sona erme sonuçları ayrı incelenmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay üst hakkının bedel talepleri emsal taraması yönünden somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Tebliğ, Başvuru, Teslim, Ödeme ve Elektronik Gönderim Tarihlerini Gösteren Resmî Kayıtlar.

“Resmî Gazete üst hakkının bedel talepleri yürürlük denetimi yönünden tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Taraf Sıfatını, Temsil Yetkisini ve Somut Hukuki İlişkiyi Gösteren Konuya Özgü Resmî Kayıtlar.

“Yargıtay üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları yönünden taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar” kaydı, “Bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Dava Şartları ve Usul Adımları

Üst hakkının tapu ve resmi senette bağımsız-sürekli niteliğini, süre ve devir koşullarını çıkarıp istenen devrin her koşula uygunluğunu ve malikin ret gerekçesini belge bazında karşılaştırmak.

“Yargıtay üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları yönünden üst hakkının tapu ve resmi senette bağımsız-sürekli niteliğini, süre ve devir koşullarını çıkarıp istenen devrin her koşula uygunluğunu ve malikin ret gerekçesini belge bazında karşılaştırmak” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri dosyaya alınmalı ve devir ve tescil, onayın verilmiş sayılması, haksız ret nedeniyle tazminat, devir bedeli ve denkleştirme, sözleşmenin uyarlanması, ipotek ve şerh düzeltmesi, tedbir, faiz ve gider talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay üst hakkının bedel talepleri emsal taraması yönünden görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Çekişmeli Her Vakıanın Karşısına İspat Yükünü Taşıyan Taraf ile Dayanak Delilin Yazılması.

“Resmî Gazete üst hakkının bedel talepleri yürürlük denetimi yönünden çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi.

“Yargıtay üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları yönünden somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar dosyaya alınmalı ve devir ve tescil, onayın verilmiş sayılması, haksız ret nedeniyle tazminat, devir bedeli ve denkleştirme, sözleşmenin uyarlanması, ipotek ve şerh düzeltmesi, tedbir, faiz ve gider talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Başvuru Takvimi ve Süre Riskleri

Tapu ret kararına başvuru, onay ihtarı, sözleşmedeki hak düşürücü süre, devir ve tescil davası ile sona erme-bedel taleplerinin zamanaşımı ayrı izlenmelidir.

Yargıtay üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları yönünden tapu ret kararına başvuru, onay ihtarı, sözleşmedeki hak düşürücü süre, devir ve tescil davası ile sona erme-bedel taleplerinin zamanaşımı ayrı izlenmelidir. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

“Yargıtay üst hakkının bedel talepleri emsal taraması yönünden tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

İstenebilecek Hukukî Koruma

Devir ve tescil, onayın verilmiş sayılması, haksız ret nedeniyle tazminat, devir bedeli ve denkleştirme, sözleşmenin uyarlanması, ipotek ve şerh düzeltmesi, tedbir, faiz ve gider.

“Yargıtay üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları yönünden devir ve tescil, onayın verilmiş sayılması, haksız ret nedeniyle tazminat, devir bedeli ve denkleştirme, sözleşmenin uyarlanması, ipotek ve şerh düzeltmesi, tedbir, faiz ve gider” talebi, “Bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir” koşuluyla ve tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Somut Tehlikeyle Sınırlı ve İnfazı Mümkün Geçici Hukuki Koruma.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay üst hakkının bedel talepleri emsal taraması yönünden somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi, temel ölçüt ise “üst hakkının tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi sınırsız devir serbestisi yaratmaz ve sözleşmedeki her onay şartı malike keyfi ret yetkisi vermez; hakkın bağımsızlığı, süresi, resmi senet, şerhler, yapı yükümlülüğü, devir bedeli, haklı sebep ve sona erme sonuçları ayrı incelenmelidir” olacaktır.

Asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi.

“Resmî Gazete üst hakkının bedel talepleri yürürlük denetimi yönünden asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. Tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay — Üst Hakkının Bedel Talepleri Resmî Kayıtları

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık bakımından bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.

Yargıtay — Üst Hakkının Bedel Talepleri Emsal Taraması

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “üst hakkının bedel talepleri emsal taraması” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; üst hakkının tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi sınırsız devir serbestisi yaratmaz ve sözleşmedeki her onay şartı malike keyfi ret yetkisi vermez; hakkın bağımsızlığı, süresi, resmi senet, şerhler, yapı yükümlülüğü, devir bedeli, haklı sebep ve sona erme sonuçları ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.

Resmî Gazete — Üst Hakkının Bedel Talepleri Yürürlük Denetimi

Resmî karar veya kurum veri tabanı üzerindeki “üst hakkının bedel talepleri yürürlük denetimi” taraması konuya ilişkin güncel içtihat araştırmasının başlangıç noktasıdır. Belirli bir karar tam metni açılmadan künye veya birebir alıntı kullanılmaz. Araştırma ölçütü şöyledir: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

İtirazlar, İstisnalar ve Uygulama Hataları

Üst hakkını adi kira gibi devretmek veya yalnız sözleşme metnine bakıp tapudaki ayni hak içeriğiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen kayıtları incelememek.

“Yargıtay üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları yönünden üst hakkını adi kira gibi devretmek veya yalnız sözleşme metnine bakıp tapudaki ayni hak içeriğiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen kayıtları incelememek” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Üst hakkının tapu ve resmi senette bağımsız-sürekli niteliğini, süre ve devir koşullarını çıkarıp istenen devrin her koşula uygunluğunu ve malikin ret gerekçesini belge bazında karşılaştırmak aşamasında tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Olay Tarihindeki Metin Yerine Yalnız Güncel veya İkincil Bir Özete Dayanmak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay üst hakkının bedel talepleri emsal taraması yönünden somut uyuşmazlıkta olay tarihindeki metin yerine yalnız güncel veya ikincil bir özete dayanmak”. Bu savunmaya verilecek cevap, somut uyuşmazlığa dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi delili ve “Üst hakkının tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi sınırsız devir serbestisi yaratmaz ve sözleşmedeki her onay şartı malike keyfi ret yetkisi vermez; hakkın bağımsızlığı, süresi, resmi senet, şerhler, yapı yükümlülüğü, devir bedeli, haklı sebep ve sona erme sonuçları ayrı incelenmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Maddi Vakıa, Hukuki Nitelendirme, Delil ve Talep Sonucunu Aynı Belirsiz Anlatım İçinde Bırakmak.

“Resmî Gazete üst hakkının bedel talepleri yürürlük denetimi yönünden maddi vakıa, hukuki nitelendirme, delil ve talep sonucunu aynı belirsiz anlatım içinde bırakmak” riski gerçekleşirse asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri
• Üst Hakkının Devrinin Sınırlandırılması ve Bedel Talepleri uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi
• tebliğ, başvuru, teslim, ödeme ve elektronik gönderim tarihlerini gösteren resmî kayıtlar
• taraf sıfatını, temsil yetkisini ve somut hukuki ilişkiyi gösteren konuya özgü resmî kayıtlar

• üst hakkının tapu ve resmi senette bağımsız-sürekli niteliğini, süre ve devir koşullarını çıkarıp istenen devrin her koşula uygunluğunu ve malikin ret gerekçesini belge bazında karşılaştırmak
• görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması
• çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması
• somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi

• Süre çizelgesinde Tapu ret kararına başvuru, onay ihtarı, sözleşmedeki hak düşürücü süre, devir ve tescil davası ile sona erme-bedel taleplerinin zamanaşımı ayrı izlenmelidir. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Üst Hakkının Devrinin Sınırlandırılması ve Bedel Talepleri Bakımından Başvuru Sırası Nasıl Kurulmalıdır?

Üst hakkının tapu ve resmi senette bağımsız-sürekli niteliğini, süre ve devir koşullarını çıkarıp istenen devrin her koşula uygunluğunu ve malikin ret gerekçesini belge bazında karşılaştırmak; görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde dava şartı veya zorunlu ön başvurunun ayrı ayrı doğrulanması; çekişmeli her vakıanın karşısına ispat yükünü taşıyan taraf ile dayanak delilin yazılması; somut tehlike varsa geçici hukuki koruma ihtiyacının yaklaşık ispat, ölçülülük, teminat ve karşı tarafın dinlenilmesi yönlerinden değerlendirilmesi. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Üst hakkının devrinin sınırlandırılması ve bedel talepleri bakımından süre kaybını önlemek için hangi tarihler resmî kayıtla belgelenmelidir?

Tapu ret kararına başvuru, onay ihtarı, sözleşmedeki hak düşürücü süre, devir ve tescil davası ile sona erme-bedel taleplerinin zamanaşımı ayrı izlenmelidir. Tebliğ, öğrenme, ilan, ödeme ve elektronik erişim tarihlerinden hangisinin süreyi başlattığı ilgili özel hükümle eşleştirilmeli; hak düşürücü süre, zamanaşımı ve kanun yolu süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Devir ve tescil, onayın verilmiş sayılması, haksız ret nedeniyle tazminat, devir bedeli ve denkleştirme, sözleşmenin uyarlanması, ipotek ve şerh düzeltmesi, tedbir, faiz ve gider talep sonucunda nasıl somutlaştırılır?

Devir ve tescil, onayın verilmiş sayılması, haksız ret nedeniyle tazminat, devir bedeli ve denkleştirme, sözleşmenin uyarlanması, ipotek ve şerh düzeltmesi, tedbir, faiz ve gider, somut uyuşmazlık bakımından somut tehlikeyle sınırlı ve infazı mümkün geçici hukuki koruma, asıl talebe bağlı faiz, tazminat, gider veya diğer ferilerin her biri için ayrı hukuki dayanak ve başlangıç tarihi somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Üst Hakkının Devrinin Sınırlandırılması ve Bedel Talepleri dosyasında sonucu belirleyen deliller, görevli merci ve süre çizelgesi nasıl birlikte kurulmalıdır” sorusu, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, 2644 Sayılı Tapu Kanunu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir.

Dosyanın ilk önceliği üst hakkının tapu ve resmi senette bağımsız-sürekli niteliğini, süre ve devir koşullarını çıkarıp istenen devrin her koşula uygunluğunu ve malikin ret gerekçesini belge bazında karşılaştırmak, delil omurgası ise tapu kaydı ve tüm tedavüller, resmi senet ve üst hakkı sözleşmesi, kadastro planı, yapı ve ruhsat dosyası, devir-onay yazışmaları, bedel ve değerleme raporları, kira veya işletme kayıtları, ipotekler, üçüncü kişi hakları, sigorta ve bakım belgeleri ile Üst Hakkının Devrinin Sınırlandırılması ve Bedel Talepleri uyuşmazlığına dayanak sözleşme, karar, bildirim veya sicil kaydının tam metni, ekleri ve değişiklik geçmişi arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Tapu ret kararına başvuru, onay ihtarı, sözleşmedeki hak düşürücü süre, devir ve tescil davası ile sona erme-bedel taleplerinin zamanaşımı ayrı izlenmelidir. Devir ve tescil, onayın verilmiş sayılması, haksız ret nedeniyle tazminat, devir bedeli ve denkleştirme, sözleşmenin uyarlanması, ipotek ve şerh düzeltmesi, tedbir, faiz ve gider talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; üst hakkını adi kira gibi devretmek veya yalnız sözleşme metnine bakıp tapudaki ayni hak içeriğiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen kayıtları incelememek riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay — üst hakkının bedel talepleri resmî kayıtları — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık bakımından bağımsız ve sürekli üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir; ancak kuruluş belgesindeki geçerli sınırlamalar, malik onayı, bedel ve kullanım koşulları tapu kaydıyla birlikte değerlendirilir yaklaşımı; görev, süre, ispat ve uygulanabilir sonuçla birlikte sınanmalıdır.
• Yargıtay — üst hakkının bedel talepleri emsal taraması — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık içtihat araştırmasında lehe kararlarla yetinilmemeli; üst hakkının tapuda ayrı sayfaya kaydedilmesi sınırsız devir serbestisi yaratmaz ve sözleşmedeki her onay şartı malike keyfi ret yetkisi vermez; hakkın bağımsızlığı, süresi, resmi senet, şerhler, yapı yükümlülüğü, devir bedeli, haklı sebep ve sona erme sonuçları ayrı incelenmelidir savunmasının kabul edildiği maddi olaylar da karşılaştırılmalıdır.
• Resmî Gazete — üst hakkının bedel talepleri yürürlük denetimi — resmî veri tabanında güncel karar araştırma kaynağı; araştırma ölçütü: somut uyuşmazlık için olay tarihinde ve son hukuki kontrol tarihinde yürürlükte bulunan metinler ile geçiş hükümleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu — m.704, 706, 826-836 ve 998-1027
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu — m.26 ve ilgili tescil hükümleri
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.26-27, 112-126 ve 138
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru