Kapsam
İnceleme; resmî şekil, bedelin belirlenebilirliği, ödeme ve teslim davranışları, tapu iptal ve tescil talebi ile ifa imkânsızlığının sonuçlarını birlikte ele alır.
Kısa Cevap
Taşınmaz satış vaadinde bedelin mutlaka tek bir rakam olarak yazılması gerekmez; ancak sözleşme kurulduğu anda objektif ölçütlerle belirlenebilir olması ve taraf iradelerinin tereddüde yer bırakmaması gerekir.
Satış Vaadinin Hukukî Niteliği
Satış vaadi mülkiyeti doğrudan geçirmez; vaat borçlusuna ileride tapuda devir işlemini yapma borcu yükleyen ön sözleşmedir. Bu ayrım, talebin tescil mi yoksa tazminat mı olacağını belirler.
Bedelin Belirli veya Belirlenebilir Olması
Bedel açıkça gösterilmişse sorun çıkmaz. Rayiç, endeks, yüzölçümü birim fiyatı ya da üçüncü kişinin tespiti gibi bir formül kararlaştırılmışsa bu ölçütün sözleşmeden hareketle ve yeni bir anlaşma gerektirmeden uygulanabilmesi aranır.
Resmî Şekil ve Yorum Sınırı
Taşınmaz satış vaadinin geçerlilik şekli, esaslı unsurların şekle uygun metinden anlaşılmasını gerektirir. Sonraki yazışmalar belirsiz bir bedeli açıklayabilir; fakat tarafların hiç kurmadığı esaslı anlaşmayı sonradan yaratamaz.
Ödeme, Teslim ve Taraf Davranışları
Kapora, taksit makbuzu, zilyetliğin devri ve uzun süreli kullanım; bedel formülünün taraflarca nasıl anlaşıldığını gösterebilir. Bu olgular tek başına şekil eksikliğini her durumda gidermez, ancak yorum ve dürüstlük kuralı değerlendirmesinde önem taşır.
Tescil Talebinin Koşulları
Vaat alacaklısı kendi edimini yerine getirmiş veya usulüne uygun biçimde ifaya hazır olduğunu ortaya koymuş olmalıdır. Taşınmazın vaat borçlusuna ait olup olmadığı, üçüncü kişiye devredilip devredilmediği ve tescile hukukî engel bulunup bulunmadığı incelenir.
İfa Mümkün Değilse Sonuç
Tescilin hukuken ya da fiilen imkânsızlaşması hâlinde ödenen bedelin iadesi, olumlu veya olumsuz zarar ve sebepsiz zenginleşme seçenekleri somut ihlal türüne göre ayrıştırılır; aynı zarar iki kez talep edilmez.
Delil Planı ve İspat Yükü
Noterlikçe düzenlenen satış vaadi ve ekleri ile başlayan ispat planı, çok sayıda belge sunmak yerine her çekişmeli vakıayı doğru delille eşleştirmeyi gerektirir. İddianın dayanağı ile karşı tarafın muhtemel savunması iki ayrı sütunda kurulmalı; ispat yükünün kime ait olduğu ve delilin hangi kurumdan ne kadar süre içinde alınabileceği gösterilmelidir. Aşağıdaki kayıtlar bu nedenle birbirinin tekrarı değil, farklı vakıaları doğrulayan bir delil zinciridir.
Noterlikçe Düzenlenen Satış Vaadi ve Ekleri
Noterlikçe düzenlenen satış vaadi ve ekleri, yalnız dosyaya eklenecek bir kayıt değildir. Bu delilin hangi kurucu, engelleyici veya sona erdirici vakıayı gösterdiği; kim tarafından, hangi tarihte ve hangi işlem bağlamında oluşturulduğu dilekçede açıklanmalıdır. Belgenin tamamı görülmeden seçilmiş bir sayfa, ekran görüntüsü veya tarafça hazırlanmış özet üzerinden kesin sonuca gidilmemelidir.
Ödeme dekontları, makbuzlar ve teslim tutanakları ile çapraz doğrulama yapılması, tarih, taraf, miktar ve işlem bağlantısındaki uyuşmazlıkları görünür kılar. Belge karşı tarafın veya üçüncü kişinin elindeyse ibraz talebi, kurum müzekkeresi, delil tespiti ya da bilirkişi incelemesi için hangi usul aracının kullanılacağı baştan belirlenmelidir. Elektronik kayıtlarda özgün dosya, zaman damgası, erişim geçmişi ve değişiklik izi korunmalı; hukuka aykırı elde edilen verinin ispat değeri ayrıca tartışılmalıdır.
Ödeme Dekontları, Makbuzlar ve Teslim Tutanakları
Ödeme dekontları, makbuzlar ve teslim tutanakları bakımından ilk soru, kaydın mevcut olup olmadığı değil hangi tartışmalı olguyu ispatlayabildiğidir. Düzenleyen kişi veya kurum, düzenleme amacı, kayıt dönemi ve karşı tarafa aidiyet açıkça belirlenmelidir. Belgenin içeriği iddiayı yalnız dolaylı biçimde destekliyorsa aradaki çıkarım zinciri gösterilmeli; yorum, belgenin kendi ifadesi gibi sunulmamalıdır.
Bu kayıt, tapu kayıtları, takyidatlar ve taraf yazışmaları ile birlikte okunduğunda anlatım ile dış kaynak arasındaki uyum denetlenebilir. Çelişki varsa belgenin aslı, dayanak kayıtları ve düzenleyenin açıklaması istenmeli; eksiklik bilirkişinin hukukî nitelendirme yapması beklenerek kapatılmamalıdır. Kişisel veri, ticari sır veya soruşturma gizliliği içeren bölümlerde dosyaya sunma yöntemi ile inceleme hakkı arasında ölçülü bir çözüm kurulmalıdır.
Tapu Kayıtları, Takyidatlar ve Taraf Yazışmaları
Tapu kayıtları, takyidatlar ve taraf yazışmaları, zaman içinde değişebilen veya kaybolabilen bir delil niteliği taşıyabilir. Bu nedenle kaynağın korunması, talep tarihinin belgelenmesi ve mümkünse değiştirilemez örneğin alınması esasa ilişkin tartışmadan önce ele alınmalıdır. Sonradan oluşturulan açıklama ile olay anındaki kayıt birbirinden ayrılmalı; boşluklar varsayımla tamamlanmamalıdır.
Noterlikçe düzenlenen satış vaadi ve ekleri aynı olayın başka bir aşamasını gösteriyorsa iki kayıt arasındaki tarih ve işlem bağı kurulmalıdır. Delil, iddia sahibinin elinde değilse hangi makamdan hangi hukuki dayanakla isteneceği somutlaştırılmalı; ret hâlinde başvurulacak yol ve saklama süresi dosya notuna eklenmelidir. Güvenilirlik itirazı bekleniyorsa metadata, imza, mühür, log veya karşılaştırma örneği daha tahkikat başlamadan belirlenmelidir.
Dosyaya Konulacak Temel Kayıtlar
- Noterlikçe düzenlenen satış vaadi ve ekleri
- Ödeme dekontları, makbuzlar ve teslim tutanakları
- Tapu kayıtları, takyidatlar ve taraf yazışmaları
Usul ve Başvuru Sırası
İlk usul adımı “tescil isteniyorsa güncel malik ve zorunlu taraflar dava tarihindeki sicile göre belirlenir” olarak belirlenmiştir. Maddi hakkın varlığı ile bu hakkın hangi yol üzerinden korunacağı aynı soru değildir. Aşağıdaki sıra, somut olayın tarihine ve taraf sıfatlarına göre uyarlanmalı; zorunlu başvuru ile dava veya kanun yolu sürelerinin birbirini durdurup durdurmadığı ayrıca gösterilmelidir.
Usul Adımı: Tescil İsteniyorsa Güncel Malik ve Zorunlu Taraflar Dava Tarihindeki Sicile Göre Belirlenir
Bu aşamada tescil isteniyorsa güncel malik ve zorunlu taraflar dava tarihindeki sicile göre belirlenir. Amaç, uyuşmazlığın doğru taraflar arasında, doğru merci önünde ve incelenebilir bir talep sonucuyla yürütülmesini sağlamaktır. Görev, kesin yetki, dava şartı arabuluculuk, zorunlu idari başvuru, harç ve tebligat sorunları maddi haklılıktan ayrı denetlenmelidir. Bir usul şartının sonradan tamamlanıp tamamlanamayacağı varsayımla değil, özel hüküm ve güncel içtihatla belirlenmelidir.
“Tescil isteniyorsa güncel malik ve zorunlu taraflar dava tarihindeki sicile göre belirlenir” adımı takvime işlendiğinde başvuru tarihi, teslim veya tebliğ belgesi, karşı tarafın cevabı ve varsa kesinleşme bilgisi aynı kayıt altında tutulmalıdır. Başvurunun yalnız yapılmış olması yeterli değildir; ileri sürülen vakıa ve taleplerin sonraki dava veya kanun yolunu daraltıp daraltmadığı da kontrol edilmelidir.
Usul Adımı: Bedel Bakiyesi Bulunuyorsa Mahkemece Belirlenecek Yöntemle Depo veya İfaya Hazır Olma İşlemi Tamamlanır
İkinci adımda “bedel bakiyesi bulunuyorsa mahkemece belirlenecek yöntemle depo veya ifaya hazır olma işlemi tamamlanır” işlemi yürütülür. Bu aşamada yalnız kabul edilebilirlik değil, incelemenin hangi vakıa ve talepler üzerinde yürütüleceği de belirlenir. Taraf teşkili, delillerin hangi sırayla toplanacağı, uzman incelemesinin kapsamı ve esaslı itirazların kararda karşılanması birlikte planlanmalıdır. Bilirkişiden hukukî sonuç değil, özel veya teknik bilgi gerektiren maddi tespit istenmelidir.
“Bedel bakiyesi bulunuyorsa mahkemece belirlenecek yöntemle depo veya ifaya hazır olma işlemi tamamlanır” işleminin sonucu, sonraki başvuru veya infaz aşamasına elverişli bir belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Kısmi kabul, feragat, sulh, ara karar veya ret varsa bunun hangi talebi ne ölçüde etkilediği açıkça işaretlenmeli; kanun yolu incelemesinde ileri sürülecek hata ilk derece aşamasındaki itirazla ilişkilendirilmelidir. Kişi, dönem, işlem ve tutar belirsizliği hükmün uygulanmasını güçleştireceğinden talep sonucu son kez bu aşamada denetlenmelidir.
Uygulama Sırası
- Tescil isteniyorsa güncel malik ve zorunlu taraflar dava tarihindeki sicile göre belirlenir.
- Bedel bakiyesi bulunuyorsa mahkemece belirlenecek yöntemle depo veya ifaya hazır olma işlemi tamamlanır.
Süreler ve Hak Kaybı Riski
Süre Uyarısı
Sözleşme, ödeme, teslim ve ret tarihleri ayrı bir kronolojiye bağlanır. Bu süre hesaplanırken olay, öğrenme, usulüne uygun bildirim, başvuru, ret, son tutanak ve karar tarihleri tek kronolojide fakat ayrı hukuki nitelikleriyle gösterilmelidir. Başlangıç kanıtlanamıyorsa yalnız son gün hesabı güvenli sonuç vermez; tebligat parçası, UETS kaydı, başvuru alındısı veya noter belgesi dosyaya alınmalıdır.
“Sözleşme, ödeme, teslim ve ret tarihleri ayrı bir kronolojiye bağlanır” uyarısının zamanaşımı mı, hak düşürücü süre mi, usul süresi mi yoksa sözleşmesel bildirim süresi mi olduğu açıkça yazılmalıdır. Adli tatil, resmî tatil, elektronik tebligat, zorunlu arabuluculuk ve idari başvurunun etkisi her süre türünde aynı değildir.
Süre Uyarısı
Zamanaşımı başlangıcı, borcun muaccel olduğu ve ifanın açıkça reddedildiği olgular üzerinden değerlendirilir. Bu ikinci zaman kuralı, ilk süreyle aynı başlangıca veya aynı sonuca sahip kabul edilmemelidir. Öğrenme ile tebliğ, muacceliyet ile zarar tarihi, karar ile kesinleşme farklı hukuki olaylardır. Her tarih için dayanak belge ve uygulanacak hüküm yazılmadan yapılan tek satırlık takvim, hak kaybını önlemeye yetmez.
“Zamanaşımı başlangıcı, borcun muaccel olduğu ve ifanın açıkça reddedildiği olgular üzerinden değerlendirilir” uyarısı bakımından sürenin durması, kesilmesi veya yeniden başlaması ileri sürülüyorsa bunu doğuran başvurunun yetkili makama ve süresi içinde yapıldığı belgelenmelidir. Karşı tarafın süre itirazı bekleniyorsa alternatif başlangıç ihtimallerinin her biri ayrı hesaplanmalı; en erken biten güvenli tarih esas alınmalıdır. Acil koruma veya delil muhafazası mümkünse esas incelemenin tamamlanması beklenmeden ölçülü bir başvuru değerlendirilmelidir.
İleri Sürülebilecek Talepler
Tapu iptali ve vaat alacaklısı adına tescil ekseninde kurulacak talep stratejisinde asıl, terditli veya yardımcı sonuçlar; karşı tarafın savunması ve delil durumu gözetilerek ayrılmalıdır. Aşağıdaki korumaların aynı dosyada birlikte istenip istenemeyeceği görev, harç, hukuki yarar ve mükerrerlik yönünden denetlenmelidir.
Tapu İptali ve Vaat Alacaklısı Adına Tescil
Tapu iptali ve vaat alacaklısı adına tescil talebi, sonuç bölümünde açık, hüküm kurulabilir ve uygulanabilir biçimde gösterilmelidir. Talebin dayandığı vakıa, uygulanacak hüküm, ispat aracı, başlangıç tarihi ve varsa miktar veya hesap yöntemi birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemenin hukuki nitelendirme yetkisi, tarafın vakıayı ve istediği hukuki korumayı belirsiz bırakmasına imkân vermez.
Tescil mümkün değilse bedel iadesi ve koşulları varsa zararların tazmini ile ilişki ayrıca kurulmalıdır. Talepler birlikte hükme bağlanabiliyorsa yığılma; biri kabul edilmezse diğeri incelenecekse terdit; aynı hakkın seçimlik sonuçları söz konusuysa seçim sırası açıkça belirtilmelidir.
Tescil Mümkün Değilse Bedel İadesi ve Koşulları Varsa Zararların Tazmini
Tescil mümkün değilse bedel iadesi ve koşulları varsa zararların tazmini isteminin asıl talebin reddine mi, başka bir hukukî nitelendirmeye mi yoksa giderilemeyen sonuca mı bağlandığı açıklanmalıdır. Konusu başlangıçta tam belirlenemiyorsa belirsizliğin nedeni ve incelemede kullanılacak veriler gösterilmeli; harç veya ferî sonuçlar ancak bu istem bakımından uygulanabiliyorsa ayrıca kurulmalıdır.
Bu sonuç, tapu iptali ve vaat alacaklısı adına tescil talebiyle aynı zarar veya edimi iki kez karşılamamalıdır. Geçici koruma isteniyorsa güncel tehlike, yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük ayrıca gerekçelendirilmelidir. Kabul hâlinde hükmün hangi kişi veya kayıt üzerinde, hangi dönem ve kapsamla uygulanacağı talep sonucundan anlaşılabilmelidir.
Talep Kontrolü
- Tapu iptali ve vaat alacaklısı adına tescil
- Tescil mümkün değilse bedel iadesi ve koşulları varsa zararların tazmini
Sık Sorulan Uygulama Soruları
Bedel Boş Bırakılmış Sözleşme Geçerli Midir?
Boşluğun sözleşmedeki objektif bir ölçütle doldurulup doldurulamadığına bakılır; yeni bir pazarlık gerektiriyorsa geçerlilik sorunu doğar.
Bilirkişi Güncel Rayici Belirleyebilir Mi?
Bilirkişi kararlaştırılmış ölçütü uygulayabilir; tarafların hiç belirlemediği satış bedelini onların yerine kararlaştıramaz.
Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satılmışsa Ne Olur?
Üçüncü kişinin kazanımının korunup korunmadığı incelenir; tescil mümkün değilse vaat borçlusuna yöneltilecek para talepleri gündeme gelir.
Bedelin Tamamını Ödemeden Tescil İstenir Mi?
Alıcı bakiye edimini yerine getirmiş veya eş zamanlı ifaya hazır olmalıdır; gerekli görülürse bakiye depo ettirilir.
Doğrulanmış Kanun Dayanağı
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.207/1
“Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.” — Alıntının yeri: Türk Borçlar Kanunu m.207/1, tam fıkra.
Kanun alıntısı 2026-08-31 tarihinde TBMM, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kabul metni, m.207/1 üzerinden doğrulanmıştır. Güncel kanun metni somut olayın tarihi ve geçiş hükümleriyle birlikte ayrıca kontrol edilmelidir. Vaade konu taşınmaz veya pay, satış bedeli yahut objektif belirleme yöntemi ve ödeme planı resmî senetten tespit edilmelidir. Bedel hiç kararlaştırılmamışsa sözleşmenin kurulması, yalnız ödeme yapılmamışsa ifa ve temerrüt sorunu doğar; şekil, temsil ve ifa olanağı ayrıca incelenmeli, güncel TBK metni MBS'den denetlenmelidir.
Doktrindeki Yaklaşımlar
Ahmet Cahit İyilikli; Oğuz Ersöz: Aynı Sonuca Müncer İki Farklı Hukuki Düzenlemenin Mevcudiyetinin Esbab-I Mucibesi: Alım (İştira) Hakkı / Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Satış vaadi, ileride asıl satış sözleşmesini kurma borcu doğuran önsözleşmedir; alım hakkı gibi tek taraflı beyanla satış ilişkisi kuran yenilik doğurucu haktan ayrılır.
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride bir satış sözleşmesi kurulmasını hedef tutan bir önsözleşmedir.” — Alıntının yeri: Öz, ilk paragrafın ikinci cümlesi.
Künye: Ahmet Cahit İyilikli; Oğuz Ersöz, “Aynı Sonuca Müncer İki Farklı Hukuki Düzenlemenin Mevcudiyetinin Esbab-ı Mucibesi: Alım (İştira) Hakkı / Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2026, S. 67, s. 457-494. Kalıcı yayın bağlantısı. Doğrulama tarihi: 2026-08-31. Öğretideki görüş bağlayıcı kural olmayıp kanun, içtihat ve somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.
Doğrulanmış İçtihat
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/1424, K. 2025/5125, 02.12.2025
“Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.” — Alıntının yeri: Gerekçe, “Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali...” ibaresinin yer aldığı paragraf.
Kararın sonucu: bozma. Alıntı ve künye, 31.08.2026 tarihinde resmî karar tam metninden doğrulanmıştır. Kararın sonucu ile gerekçedeki bu cümle birlikte okunmalı; somut olayın maddi vakıaları farklı bir dosyaya kendiliğinden taşınmamalıdır.
Somut olayla benzerlik: Taşınmaz satış vaadine dayalı tescil isteminde sözleşme bedeli ve ifa koşullarının ispatı incelenmiştir.
Kararın uygulanma sınırı: Noterlik şekli, bedelin ödenmesi, taşınmazın belirlenebilirliği ve sonraki sicil işlemleri her dosyada ayrıca denetlenmelidir.
Kaynakça ve Karar Doğrulaması
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya taahhüt niteliğinde değildir.