Kapsam
İnceleme; yasal önalımın koşullarını, fiilî taksimin unsurlarını, kullanım anlaşmasının ispatını, satış bildirimi ve bedel deposunu, dava stratejisini kapsar.
Kısa Cevap
Paydaşlar taşınmazı uzun süredir belirli bölümleri kendilerine ayırarak kullanıyorsa, bu düzene rağmen pay satışı üzerine önalım hakkı kullanılması dürüstlük kuralı bakımından reddedilebilir; her kullanım biçimi fiilî taksim sayılmaz.
Yasal Önalımın İşlevi
Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşlara aynı koşullarla payı edinme imkânı verir. Hakkın amacı yabancı kişinin ortaklığa girişini sınırlamaktır; satış dışı devirler ayrıca nitelendirilir.
Fiilî Taksim Ne Zaman Vardır?
Taşınmazın bölümlerinin paydaşlarca belirgin ve istikrarlı biçimde ayrılması, herkesin kendi bölümünü çekişmesiz kullanması ve bu düzenin ortak iradeyi yansıtması aranır. Geçici kullanım veya yalnız bir paydaşın fiilî işgali yeterli değildir.
Dürüstlük Kuralının Etkisi
Kendi kullanım alanını bağımsız biçimde tasarruf eden ve diğer paydaşların da aynı şekilde davranmasını kabul eden kişinin, yalnız pay devrinden sonra ortaklığın bölünmezliğine dayanması çelişkili davranış oluşturabilir. Değerlendirme somut kullanım geçmişine dayanır.
Fiilî Taksimin İspatı
Kroki, keşif, sınır işaretleri, ayrı yapı ve tesisler, tarımsal kullanım, kira ilişkileri, uydu görüntüleri ve komşu tanıkları bir arada incelenir. Sadece soyut 'herkes yerini kullanıyordu' anlatımı yeterli güveni sağlamaz.
Bildirim, Süre ve Bedel
Satışın noter bildirimiyle öğrenilmesi ile başka yoldan öğrenme hâlleri süre hesabında ayrılır. Davacı, tapudaki satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderini mahkemenin verdiği kesin süre içinde depo etmek zorundadır.
Hükmün Kurulması
Koşullar gerçekleşmişse alıcı adına olan pay kaydı iptal edilerek davacı adına tescil edilir. Birden çok paydaş önalım kullanırsa devredilecek payın aralarındaki dağılımı ayrıca belirlenir.
Delil Planı ve İspat Yükü
Pay satışına ilişkin akit tablosu ve noter bildirimleri ile başlayan ispat planı, çok sayıda belge sunmak yerine her çekişmeli vakıayı doğru delille eşleştirmeyi gerektirir. İddianın dayanağı ile karşı tarafın muhtemel savunması iki ayrı sütunda kurulmalı; ispat yükünün kime ait olduğu ve delilin hangi kurumdan ne kadar süre içinde alınabileceği gösterilmelidir. Aşağıdaki kayıtlar bu nedenle birbirinin tekrarı değil, farklı vakıaları doğrulayan bir delil zinciridir.
Pay Satışına İlişkin Akit Tablosu ve Noter Bildirimleri
Pay satışına ilişkin akit tablosu ve noter bildirimleri, yalnız dosyaya eklenecek bir kayıt değildir. Bu delilin hangi kurucu, engelleyici veya sona erdirici vakıayı gösterdiği; kim tarafından, hangi tarihte ve hangi işlem bağlamında oluşturulduğu dilekçede açıklanmalıdır. Belgenin tamamı görülmeden seçilmiş bir sayfa, ekran görüntüsü veya tarafça hazırlanmış özet üzerinden kesin sonuca gidilmemelidir.
Geçmiş tarihli hava fotoğrafları, krokiler ve keşif bulguları ile çapraz doğrulama yapılması, tarih, taraf, miktar ve işlem bağlantısındaki uyuşmazlıkları görünür kılar. Belge karşı tarafın veya üçüncü kişinin elindeyse ibraz talebi, kurum müzekkeresi, delil tespiti ya da bilirkişi incelemesi için hangi usul aracının kullanılacağı baştan belirlenmelidir. Elektronik kayıtlarda özgün dosya, zaman damgası, erişim geçmişi ve değişiklik izi korunmalı; hukuka aykırı elde edilen verinin ispat değeri ayrıca tartışılmalıdır.
Geçmiş Tarihli Hava Fotoğrafları, Krokiler ve Keşif Bulguları
Geçmiş tarihli hava fotoğrafları, krokiler ve keşif bulguları bakımından ilk soru, kaydın mevcut olup olmadığı değil hangi tartışmalı olguyu ispatlayabildiğidir. Düzenleyen kişi veya kurum, düzenleme amacı, kayıt dönemi ve karşı tarafa aidiyet açıkça belirlenmelidir. Belgenin içeriği iddiayı yalnız dolaylı biçimde destekliyorsa aradaki çıkarım zinciri gösterilmeli; yorum, belgenin kendi ifadesi gibi sunulmamalıdır.
Bu kayıt, kullanım düzenini bilen yerel tanıkların somut anlatımları ile birlikte okunduğunda anlatım ile dış kaynak arasındaki uyum denetlenebilir. Çelişki varsa belgenin aslı, dayanak kayıtları ve düzenleyenin açıklaması istenmeli; eksiklik bilirkişinin hukukî nitelendirme yapması beklenerek kapatılmamalıdır. Kişisel veri, ticari sır veya soruşturma gizliliği içeren bölümlerde dosyaya sunma yöntemi ile inceleme hakkı arasında ölçülü bir çözüm kurulmalıdır.
Kullanım Düzenini Bilen Yerel Tanıkların Somut Anlatımları
Kullanım düzenini bilen yerel tanıkların somut anlatımları, zaman içinde değişebilen veya kaybolabilen bir delil niteliği taşıyabilir. Bu nedenle kaynağın korunması, talep tarihinin belgelenmesi ve mümkünse değiştirilemez örneğin alınması esasa ilişkin tartışmadan önce ele alınmalıdır. Sonradan oluşturulan açıklama ile olay anındaki kayıt birbirinden ayrılmalı; boşluklar varsayımla tamamlanmamalıdır.
Pay satışına ilişkin akit tablosu ve noter bildirimleri aynı olayın başka bir aşamasını gösteriyorsa iki kayıt arasındaki tarih ve işlem bağı kurulmalıdır. Delil, iddia sahibinin elinde değilse hangi makamdan hangi hukuki dayanakla isteneceği somutlaştırılmalı; ret hâlinde başvurulacak yol ve saklama süresi dosya notuna eklenmelidir. Güvenilirlik itirazı bekleniyorsa metadata, imza, mühür, log veya karşılaştırma örneği daha tahkikat başlamadan belirlenmelidir.
Dosyaya Konulacak Temel Kayıtlar
- Pay satışına ilişkin akit tablosu ve noter bildirimleri
- Geçmiş tarihli hava fotoğrafları, krokiler ve keşif bulguları
- Kullanım düzenini bilen yerel tanıkların somut anlatımları
Usul ve Başvuru Sırası
İlk usul adımı “tapu maliki olan alıcıya yöneltilen dava öncesinde paydaşlık ve satış türü sicilden doğrulanır” olarak belirlenmiştir. Maddi hakkın varlığı ile bu hakkın hangi yol üzerinden korunacağı aynı soru değildir. Aşağıdaki sıra, somut olayın tarihine ve taraf sıfatlarına göre uyarlanmalı; zorunlu başvuru ile dava veya kanun yolu sürelerinin birbirini durdurup durdurmadığı ayrıca gösterilmelidir.
Usul Adımı: Tapu Maliki Olan Alıcıya Yöneltilen Dava Öncesinde Paydaşlık ve Satış Türü Sicilden Doğrulanır
Bu aşamada tapu maliki olan alıcıya yöneltilen dava öncesinde paydaşlık ve satış türü sicilden doğrulanır. Amaç, uyuşmazlığın doğru taraflar arasında, doğru merci önünde ve incelenebilir bir talep sonucuyla yürütülmesini sağlamaktır. Görev, kesin yetki, dava şartı arabuluculuk, zorunlu idari başvuru, harç ve tebligat sorunları maddi haklılıktan ayrı denetlenmelidir. Bir usul şartının sonradan tamamlanıp tamamlanamayacağı varsayımla değil, özel hüküm ve güncel içtihatla belirlenmelidir.
“Tapu maliki olan alıcıya yöneltilen dava öncesinde paydaşlık ve satış türü sicilden doğrulanır” adımı takvime işlendiğinde başvuru tarihi, teslim veya tebliğ belgesi, karşı tarafın cevabı ve varsa kesinleşme bilgisi aynı kayıt altında tutulmalıdır. Başvurunun yalnız yapılmış olması yeterli değildir; ileri sürülen vakıa ve taleplerin sonraki dava veya kanun yolunu daraltıp daraltmadığı da kontrol edilmelidir.
Usul Adımı: Mahkemenin Belirlediği Önalım Bedeli ve Giderler Kesin Süre İçinde Eksiksiz Depo Edilir
İkinci adımda “mahkemenin belirlediği önalım bedeli ve giderler kesin süre içinde eksiksiz depo edilir” işlemi yürütülür. Bu aşamada yalnız kabul edilebilirlik değil, incelemenin hangi vakıa ve talepler üzerinde yürütüleceği de belirlenir. Taraf teşkili, delillerin hangi sırayla toplanacağı, uzman incelemesinin kapsamı ve esaslı itirazların kararda karşılanması birlikte planlanmalıdır. Bilirkişiden hukukî sonuç değil, özel veya teknik bilgi gerektiren maddi tespit istenmelidir.
“Mahkemenin belirlediği önalım bedeli ve giderler kesin süre içinde eksiksiz depo edilir” işleminin sonucu, sonraki başvuru veya infaz aşamasına elverişli bir belgeyle kayıt altına alınmalıdır. Kısmi kabul, feragat, sulh, ara karar veya ret varsa bunun hangi talebi ne ölçüde etkilediği açıkça işaretlenmeli; kanun yolu incelemesinde ileri sürülecek hata ilk derece aşamasındaki itirazla ilişkilendirilmelidir. Kişi, dönem, işlem ve tutar belirsizliği hükmün uygulanmasını güçleştireceğinden talep sonucu son kez bu aşamada denetlenmelidir.
Uygulama Sırası
- Tapu maliki olan alıcıya yöneltilen dava öncesinde paydaşlık ve satış türü sicilden doğrulanır.
- Mahkemenin belirlediği önalım bedeli ve giderler kesin süre içinde eksiksiz depo edilir.
Süreler ve Hak Kaybı Riski
Süre Uyarısı
Noter bildirimi, fiilî öğrenme ve satış tarihleri belge bazında ayrılır. Bu süre hesaplanırken olay, öğrenme, usulüne uygun bildirim, başvuru, ret, son tutanak ve karar tarihleri tek kronolojide fakat ayrı hukuki nitelikleriyle gösterilmelidir. Başlangıç kanıtlanamıyorsa yalnız son gün hesabı güvenli sonuç vermez; tebligat parçası, UETS kaydı, başvuru alındısı veya noter belgesi dosyaya alınmalıdır.
“Noter bildirimi, fiilî öğrenme ve satış tarihleri belge bazında ayrılır” uyarısının zamanaşımı mı, hak düşürücü süre mi, usul süresi mi yoksa sözleşmesel bildirim süresi mi olduğu açıkça yazılmalıdır. Adli tatil, resmî tatil, elektronik tebligat, zorunlu arabuluculuk ve idari başvurunun etkisi her süre türünde aynı değildir.
Süre Uyarısı
Önalım hakkına ilişkin kısa ve nihai hak düşürücü süreler birlikte gözetilir. Bu ikinci zaman kuralı, ilk süreyle aynı başlangıca veya aynı sonuca sahip kabul edilmemelidir. Öğrenme ile tebliğ, muacceliyet ile zarar tarihi, karar ile kesinleşme farklı hukuki olaylardır. Her tarih için dayanak belge ve uygulanacak hüküm yazılmadan yapılan tek satırlık takvim, hak kaybını önlemeye yetmez.
“Önalım hakkına ilişkin kısa ve nihai hak düşürücü süreler birlikte gözetilir” uyarısı bakımından sürenin durması, kesilmesi veya yeniden başlaması ileri sürülüyorsa bunu doğuran başvurunun yetkili makama ve süresi içinde yapıldığı belgelenmelidir. Karşı tarafın süre itirazı bekleniyorsa alternatif başlangıç ihtimallerinin her biri ayrı hesaplanmalı; en erken biten güvenli tarih esas alınmalıdır. Acil koruma veya delil muhafazası mümkünse esas incelemenin tamamlanması beklenmeden ölçülü bir başvuru değerlendirilmelidir.
İleri Sürülebilecek Talepler
Satılan pay kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescili ekseninde kurulacak talep stratejisinde asıl, terditli veya yardımcı sonuçlar; karşı tarafın savunması ve delil durumu gözetilerek ayrılmalıdır. Aşağıdaki korumaların aynı dosyada birlikte istenip istenemeyeceği görev, harç, hukuki yarar ve mükerrerlik yönünden denetlenmelidir.
Satılan Pay Kaydının İptali ve Davacı Paydaş Adına Tescili
Satılan pay kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescili talebi, sonuç bölümünde açık, hüküm kurulabilir ve uygulanabilir biçimde gösterilmelidir. Talebin dayandığı vakıa, uygulanacak hüküm, ispat aracı, başlangıç tarihi ve varsa miktar veya hesap yöntemi birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemenin hukuki nitelendirme yetkisi, tarafın vakıayı ve istediği hukuki korumayı belirsiz bırakmasına imkân vermez.
Yargılama giderleri ile uygun vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi ile ilişki ayrıca kurulmalıdır. Talepler birlikte hükme bağlanabiliyorsa yığılma; biri kabul edilmezse diğeri incelenecekse terdit; aynı hakkın seçimlik sonuçları söz konusuysa seçim sırası açıkça belirtilmelidir.
Yargılama Giderleri ile Uygun Vekâlet Ücretinin Karşı Tarafa Yükletilmesi
Yargılama giderleri ile uygun vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi isteminin asıl talebin reddine mi, başka bir hukukî nitelendirmeye mi yoksa giderilemeyen sonuca mı bağlandığı açıklanmalıdır. Konusu başlangıçta tam belirlenemiyorsa belirsizliğin nedeni ve incelemede kullanılacak veriler gösterilmeli; harç veya ferî sonuçlar ancak bu istem bakımından uygulanabiliyorsa ayrıca kurulmalıdır.
Bu sonuç, satılan pay kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescili talebiyle aynı zarar veya edimi iki kez karşılamamalıdır. Geçici koruma isteniyorsa güncel tehlike, yaklaşık ispat, teminat ve ölçülülük ayrıca gerekçelendirilmelidir. Kabul hâlinde hükmün hangi kişi veya kayıt üzerinde, hangi dönem ve kapsamla uygulanacağı talep sonucundan anlaşılabilmelidir.
Talep Kontrolü
- Satılan pay kaydının iptali ve davacı paydaş adına tescili
- Yargılama giderleri ile uygun vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi
Sık Sorulan Uygulama Soruları
Bahçeyi Bölüşmek Fiilî Taksim Sayılır Mı?
Sınırları belirli, sürekli ve tüm paydaşlarca benimsenmiş bir kullanım varsa sayılabilir; mevsimlik kullanım tek başına yeterli değildir.
Fiilî Taksim Tapuda Görünmek Zorunda Mı?
Hayır. Savunma fiilî olguya dayanır; ancak güçlü ve somut delillerle ispatlanmalıdır.
Satış Bedeli Muvazaalı Biçimde Yüksek Gösterilmişse Ne Yapılır?
Bedelde muvazaa ayrıca ileri sürülüp gerçek bedel delillerle tartışılır; salt yüksek olduğu iddiası depo yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz.
Bağışta Önalım Kullanılabilir Mi?
Gerçek bir bağış satış değildir; görünürde bağışın gerçekte satış olduğu iddia ediliyorsa işlemin niteliği ispatlanmalıdır.
Doğrulanmış Kanun Dayanağı
4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu — m.732
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” — Alıntının yeri: Türk Medenî Kanunu m.732, tam madde.
Kanun alıntısı 2026-08-31 tarihinde TBMM, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu kabul metni, m.732 üzerinden doğrulanmıştır. Güncel kanun metni somut olayın tarihi ve geçiş hükümleriyle birlikte ayrıca kontrol edilmelidir. Her paydaşın belirli bölümü uzun süredir münhasıran kullanıp kullanmadığı, kullanım sınırları, anlaşmanın varlığı ve satılan payın bu düzende hangi bölüme karşılık geldiği keşif, tanık ve kadastro verileriyle belirlenmelidir. Salt farklı bölümlerde fiili kullanım yeterli kabul edilmemeli; 2025 sonrası değişiklikler nedeniyle m.732 ve bağlantılı m.733-734 MBS'den güncel olarak kontrol edilmelidir.
Doktrindeki Yaklaşımlar
Zeynep Sayımlar: Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyen Bir Durum Olarak Fiili Taksim
Fiili taksim kanunda yazılı bağımsız bir önalım kaybı sebebi değildir; hakkın daha önce paydaşlarca oluşturulan kullanım düzenine aykırı kullanılmasının dürüstlük kuralı yönünden değerlendirilmesidir.
“Bu çalışmanın konusunu yasal önalım hakkını engelleyen bir durum olarak fiili taksim oluşturmaktadır.” — Alıntının yeri: Öz, ilk cümle.
Künye: Zeynep Sayımlar, “Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyen Bir Durum Olarak Fiili Taksim”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2016, C. 6, S. 3 (Yıl 2015), s. 627-652. Kalıcı yayın bağlantısı. Doğrulama tarihi: 2026-08-31. Öğretideki görüş bağlayıcı kural olmayıp kanun, içtihat ve somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.
Doğrulanmış İçtihat
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2082, K. 2025/5572, 23.12.2025
“Paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için” — Alıntının yeri: Gerekçe, “Paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım...” ibaresinin yer aldığı paragraf.
Kararın sonucu: kısmen temyiz isteminin reddi, kısmen onama. Alıntı ve künye, 31.08.2026 tarihinde resmî karar tam metninden doğrulanmıştır. Kararın sonucu ile gerekçedeki bu cümle birlikte okunmalı; somut olayın maddi vakıaları farklı bir dosyaya kendiliğinden taşınmamalıdır.
Somut olayla benzerlik: Paylı taşınmazın fiilen taksim edildiği savunmasının önalım hakkını dürüstlük kuralı gereğince sınırlayıp sınırlamadığı incelenmiştir.
Kararın uygulanma sınırı: Fiilî taksim için paydaşların benimsediği kalıcı kullanım düzeni gerekir; geçici kullanım veya tek taraflı fiil yeterli değildir.
Kaynakça ve Karar Doğrulaması
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya taahhüt niteliğinde değildir.