Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kapsam

Kira tespit, uyarlama, ihtiyaç, iki haklı ihtar, temerrüt, tahliye taahhüdü, depozito ve kira alacağı; taraf ve dönem uyumu ele alınır. Kira ilişkisinden doğan mahkeme talepleri kural olarak arabuluculuğa tabi iken, kanunda açıkça ayrılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci kendi usulünü korur. Sonuca giderken işlemin adı değil gerçek hukuki niteliği, tarafların sıfatı ve korunan menfaat belirleyicidir.

Bu çalışma, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk konusunda 31 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Kaynakça, Mevzuat Bilgi Sistemi ile resmî karar ve kurum sayfalarına yönelir. Doğrudan resmî tam metni bulunmayan bir kayıt belirli esas-karar numarasıyla emsal gibi sunulmamış; veri tabanı bağlantıları güncel içtihadın somut dosya üzerinden yeniden araştırılması için verilmiştir. Olay tarihinde yürürlükte bulunan metin ayrıca kontrol edilmelidir.

Hukukî Sorunun Çerçevesi ve Ayrımlar

İncelemenin ilk ölçütü “kira ilişkisinden doğan mahkeme talepleri kural olarak arabuluculuğa tabi iken, kanunda açıkça ayrılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci kendi usulünü korur” kuralıdır. Başvuruda tahliye sebebi, kira dönemi ve parasal talepler ayrı fakat aynı uyuşmazlık bütünü içinde açıklanmalıdır. Ayrıca “arabuluculuk görüşmesine katılmak, tahliye sebebini veya borcu kabul etmek anlamına gelmez; anlaşma kapsamı yazılı metinle sınırlıdır” yaklaşımının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı, özel hüküm ve dosya belgeleri üzerinden sınanmalıdır.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk bakımından maddi hukuk hakkın doğup doğmadığını; usul hukuku ise bu hakkın hangi merci önünde, hangi sürede ve hangi delille korunacağını belirler. Hakimin hukuku kendiliğinden uygulaması, tarafın vakıaları ve talep sonucunu açıkça ortaya koyma yükünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle olay kronolojisi, her çekişmeli vakıanın karşısında dayanak belge ve hukuki sonuç bulunacak şekilde hazırlanmalıdır.

Resmî Mevzuat Haritası

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B/1-A

Doğrulanmış Kanun Alıntısı

“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.” — Alıntının yeri: Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-a

Bu alıntı, Mevzuat Bilgi Sistemi, 31.08.2026 tarihinde indirilen resmî konsolide PDF, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-a üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında m.18/B/1-a hükümleri dava şartı ve kira uyuşmazlıkları bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Türk Borçlar Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.299-356

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında m.299-356 hükümleri kira ilişkisi ve sona erme bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve İcra ve İflas Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.269 ve Devamı

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında m.269 ve devamı hükümleri ilamsız tahliye yolu bakımından önem taşır. Hüküm, yürürlük tarihi ve geçiş kurallarıyla birlikte resmî güncel metinden okunmalıdır. Olayın hükmün varsayımına neden girdiği, yaptırımın hangi koşulda doğduğu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile ilişkinin özel-genel norm mu yoksa tamamlayıcı uygulama mı olduğu dilekçede açıklanmalıdır.

Doktrindeki Yaklaşımlar

Aşağıdaki doktrin görüşü bağlayıcı değildir; doğrulanmış bibliyografik kaydından, eserin bağlamı korunarak aktarılmıştır.

Aytekin Çelik ve Hakkı Mert Doğu: Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Ticari Dava Şartı Arabuluculuk Üzerindeki Etkileri

Yazarlar, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun kapsamını, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnasını ve ticari arabuluculukla ilişkisini incelemektedir. Bu yaklaşım, somut uyuşmazlık içinde somut vakıa ve yürürlükteki hükümle birlikte değerlendirilmelidir.

“kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kalan kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak kabul edilmiştir.” — Alıntının yeri: Öz

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk konusunda yararlanılan eser: Aytekin Çelik ve Hakkı Mert Doğu, “Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Ticari Dava Şartı Arabuluculuk Üzerindeki Etkileri”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2024, C. 32, S. 2, s. 811-860. Doğrulama tarihi: 31.08.2026.

Somut Dosyada Usul ve Delil Notu

Görev kural olarak sulh hukuk mahkemesindedir. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk vardır; İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye istisnadır. Arabuluculuk süresince zamanaşımı işlemez ve hak düşürücü süre durur. TBK'daki bir aylık ve bir yıllık özel bildirim veya dava süreleri her tahliye sebebi için ayrıca hesaplanmalıdır.

Uygulanacak Ölçütler

Kira İlişkisinden Doğan Mahkeme Talepleri Kural Olarak Arabuluculuğa Tabi İken, Kanunda Açıkça Ayrılan İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Süreci Kendi Usulünü Korur.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için kira sözleşmesi ve ekleri ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden kira ilişkisinden doğan mahkeme talepleri kural olarak arabuluculuğa tabi iken, kanunda açıkça ayrılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci kendi usulünü korur” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

Başvuruda Tahliye Sebebi, Kira Dönemi ve Parasal Talepler Ayrı Fakat Aynı Uyuşmazlık Bütünü İçinde Açıklanmalıdır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden başvuruda tahliye sebebi, kira dönemi ve parasal talepler ayrı fakat aynı uyuşmazlık bütünü içinde açıklanmalıdır” ölçütünün değerlendirilmesinde belirleyici nokta, taraf anlatısından çok ihtar ve tebliğ belgeleri ile ortaya çıkan fiilî durumdur. Usul planı kurulurken kuralın istisnası ve somut uyuşmazlıkta görev ve süre ayrımını belgeye bağlamamak savunması da ayrıca incelenmelidir.

Arabuluculuk Görüşmesine Katılmak, Tahliye Sebebini veya Borcu Kabul Etmek Anlamına Gelmez; Anlaşma Kapsamı Yazılı Metinle Sınırlıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden arabuluculuk görüşmesine katılmak, tahliye sebebini veya borcu kabul etmek anlamına gelmez; anlaşma kapsamı yazılı metinle sınırlıdır. Bu ölçüt özellikle arabuluculuk başvuru ve son tutanağı üzerinden sınanır. Tahliye sebeplerinin başvuruda ayrıştırılması tamamlanmadan sonuca gidilmesi, somut uyuşmazlık bakımından maddi vakıa ile hukuki nitelendirmeyi aynı cümlede varsaymak ihtimalini güçlendirebilir.

Somut Uyuşmazlık İncelemesinde Görev, Süre, İspat Yükü, Gerekçe ve Ölçülülük Birbirinden Ayrılarak Denetlenmelidir.

Bu kuralın olayda karşılık bulması için ödeme ve banka kayıtları ile maddi vakıa arasında açık bağ kurulmalıdır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut uyuşmazlık incelemesinde görev, süre, ispat yükü, gerekçe ve ölçülülük birbirinden ayrılarak denetlenmelidir” değerlendirmesi, ilgili usul adımındaki kayıtlarla doğrulanmadıkça soyut kabul olarak bırakılamaz.

İspat Planı ve Deliller

Kira Sözleşmesi ve Ekleri.

Bu delil öncelikle “kira ilişkisinden doğan mahkeme talepleri kural olarak arabuluculuğa tabi iken, kanunda açıkça ayrılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci kendi usulünü korur” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden kira sözleşmesi ve ekleri” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

İhtar ve Tebliğ Belgeleri.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden ihtar ve tebliğ belgeleri” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken ihtar ve tebliğ belgeleri ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Arabuluculuk Başvuru ve Son Tutanağı.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden arabuluculuk başvuru ve son tutanağı” kaydı, “Arabuluculuk görüşmesine katılmak, tahliye sebebini veya borcu kabul etmek anlamına gelmez; anlaşma kapsamı yazılı metinle sınırlıdır” ölçütünün ispat alanına girer. Kaydın kişi, işlem ve tarih bağlantısı kurulmalı; özgünlük ve bütünlük karşı kayıtlarla sınanmalıdır.

Ödeme ve Banka Kayıtları.

Bu delil öncelikle “somut uyuşmazlık incelemesinde görev, süre, ispat yükü, gerekçe ve ölçülülük birbirinden ayrılarak denetlenmelidir” iddiasını sınamak için kullanılır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden ödeme ve banka kayıtları” tek başına bütün uyuşmazlığı değil, bağlı olduğu çekişmeli vakıayı kanıtlayabilir.

Tahliye Sebebine Özgü Belge ve Tanıklar.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden tahliye sebebine özgü belge ve tanıklar” değerlendirilirken kaydın kim tarafından, hangi amaçla ve ne zaman oluşturulduğu açıklanmalıdır. İlgili usul adımı yürütülürken tahliye sebebine özgü belge ve tanıklar ile çelişen kayıtlar da dosyaya getirtilmelidir.

Görevli Merci ve Başvuru Sırası

Kira Talebinin Dava veya İcra Yolu Yönünden Sınıflandırılması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; kira sözleşmesi ve ekleri ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden kira talebinin dava veya icra yolu yönünden sınıflandırılması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Doğru Kiracı ve Kiraya Verenle Başvuru.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden doğru kiracı ve kiraya verenle başvuru” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik ihtar ve tebliğ belgeleri, somut uyuşmazlık yönünden geçici hukuki koruma talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Tahliye Sebeplerinin Başvuruda Ayrıştırılması.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden tahliye sebeplerinin başvuruda ayrıştırılması” işlemi, başvurunun ayrı bir aşamasıdır. Arabuluculuk başvuru ve son tutanağı dosyaya alınmalı ve somut uyuşmazlık yönünden maddi sonucun ve ferilerin belirlenmesi talebinin görevli merci önündeki somut sonucu açıklanmalıdır.

Anlaşma Teklifinin İnfaz Edilebilir Kurulması.

Bu aşamanın amacı yalnız şekli tamamlamak değildir; ödeme ve banka kayıtları ile talep arasındaki bağlantıyı doğru mercie taşımaktır. “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden anlaşma teklifinin infaz edilebilir kurulması” adımından sonra bir sonraki işlem için ayrıca süre kaydı açılmalıdır.

Son Tutanak Sonrası Özel Dava Süresinin Korunması.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden son tutanak sonrası özel dava süresinin korunması” işlemi yürütülürken görev, yetki ve yalnız kanunun açıkça aradığı dava şartları kadar istenen hükmün uygulanabilirliği de denetlenir. Eksik tahliye sebebine özgü belge ve tanıklar, kira uyuşmazlığında dava şartının tamamlanması ve esas talebin görülmesi talebinin kapsamını doğrudan etkileyebilir.

Sürelerin Hesabı

Kira Uyuşmazlığına Özgü Bir Aylık veya Kira Yılına Bağlı Dava Süreleri, Arabuluculukta Duran Süre De Hesaba Katılarak Ayrıca Çizelgelenmelidir.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden kira uyuşmazlığına özgü bir aylık veya kira yılına bağlı dava süreleri, arabuluculukta duran süre de hesaba katılarak ayrıca çizelgelenmelidir” takvim kuralında önce süreyi başlatan belge tespit edilmelidir. Kira talebinin dava veya icra yolu yönünden sınıflandırılması yapılırken zamanaşımı, hak düşürücü süre ve usul süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Özel Başvuru veya Ön Karar Yolu Varsa Genel Dava Süresinden Önce Tamamlanmalıdır.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut uyuşmazlık bakımından özel başvuru veya ön karar yolu varsa genel dava süresinden önce tamamlanmalıdır” uyarısının uygulanması, başlangıç ve son günün ayrı ayrı hesaplanmasını gerektirir. Elektronik gönderim, tebligat ve başvuru alındıları dosyada korunmalıdır.

Somut Dosyada Tebliğ, Öğrenme ve Elektronik Gönderim Tarihleri Ayrı Belgelerle Doğrulanmalı; Süre Hesabı Varsayıma Bırakılmamalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut dosyada tebliğ, öğrenme ve elektronik gönderim tarihleri ayrı belgelerle doğrulanmalı; süre hesabı varsayıma bırakılmamalıdır. Başlangıç anı varsayımla değil tebligat, öğrenme, ödeme veya işlem kaydıyla belirlenir; sürenin hukukî niteliği ayrıca gösterilir.

Talep Sonucunun Kurulması

Kira Uyuşmazlığında Dava Şartının Tamamlanması ve Esas Talebin Görülmesi.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden kira uyuşmazlığında dava şartının tamamlanması ve esas talebin görülmesi olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil kira sözleşmesi ve ekleri, temel ölçüt ise “kira ilişkisinden doğan mahkeme talepleri kural olarak arabuluculuğa tabi iken, kanunda açıkça ayrılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci kendi usulünü korur” olacaktır.

Somut Uyuşmazlık Yönünden Geçici Hukuki Koruma.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut uyuşmazlık yönünden geçici hukuki koruma” isteminin diğer taleplerle asli, ferî veya terditli ilişkisi açıklanmalıdır. İhtar ve tebliğ belgeleri bulunmadığında talebin kapsamı varsayımla genişletilmemelidir.

Somut Uyuşmazlık Yönünden Maddi Sonucun ve Ferilerin Belirlenmesi.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut uyuşmazlık yönünden maddi sonucun ve ferilerin belirlenmesi” talebi, “Arabuluculuk görüşmesine katılmak, tahliye sebebini veya borcu kabul etmek anlamına gelmez; anlaşma kapsamı yazılı metinle sınırlıdır” koşuluyla ve arabuluculuk başvuru ve son tutanağı deliliyle ilişkilendirilmelidir. Asıl talep ile faiz, gider ve geçici koruma ayrı kurulmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta İşlem, Sözleşme veya Kararın Hukuki Etkisinin Tespiti.

Mahkemeden veya yetkili merciden istenen sonuç Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut uyuşmazlıkta işlem, sözleşme veya kararın hukuki etkisinin tespiti olarak belirlenecekse, kabul hâlinde uygulanacak hüküm kişi, dönem ve miktar yönünden açık olmalıdır. Dayanak delil ödeme ve banka kayıtları, temel ölçüt ise “somut uyuşmazlık incelemesinde görev, süre, ispat yükü, gerekçe ve ölçülülük birbirinden ayrılarak denetlenmelidir” olacaktır.

Resmî Karar ve Kurum Uygulaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, 26.05.2025 — Resmî Tam Metin ve Doğrulanmış Alıntı

Doğrulanmış Karar Alıntısı

“Dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine” — Alıntının yeri: Karar, bent 1

Alıntı, resmî tam metin üzerinden 31.08.2026 tarihinde doğrulanmıştır. Kararın sonucu: İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında zorunlu arabuluculuğa, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra dava süresi içinde başvurulması gerektiği yönünde içtihat uyuşmazlığı giderildi (kesin; oybirliği).

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk bağlamında resmî karar kaynağı üzerinden doğrulanan hukuki ilke şöyle özetlenebilir: İhtiyaç nedeniyle tahliyede zorunlu arabuluculuk başvurusu, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve dava süresi içinde yapılmalıdır. Bu özet doğrudan alıntı değildir; yukarıdaki kısa pasaj karar metninden kelimesi kelimesine alınmıştır. Karar, maddi olayı ve sonucu ile birlikte okunmalıdır.

Somut olayla benzerlik: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında ihtiyaç nedeniyle tahliyede arabuluculuğun doğru zamanını çözmektedir.

Kararın uygulanma sınırı: TBK m.350'deki ihtiyaç nedeniyle tahliye söz konusudur; kira tespiti, alacak ve temerrüt tahliyesinin süre rejimi farklıdır.

Karşı Görüşler ve Ret Riskleri

Arabuluculuk Sürecinin Tahliye Davasına Özgü Hak Düşürücü Süreyi Belirsiz Biçimde Koruduğunu Varsaymak.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden arabuluculuk sürecinin tahliye davasına özgü hak düşürücü süreyi belirsiz biçimde koruduğunu varsaymak”. Bu savunmaya verilecek cevap, kira sözleşmesi ve ekleri delili ve “Kira ilişkisinden doğan mahkeme talepleri kural olarak arabuluculuğa tabi iken, kanunda açıkça ayrılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci kendi usulünü korur” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Somut Uyuşmazlıkta Görev ve Süre Ayrımını Belgeye Bağlamamak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut uyuşmazlıkta görev ve süre ayrımını belgeye bağlamamak” riski gerçekleşirse somut uyuşmazlık yönünden geçici hukuki koruma talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Somut Uyuşmazlık Bakımından Maddi Vakıa ile Hukuki Nitelendirmeyi Aynı Cümlede Varsaymak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut uyuşmazlık bakımından maddi vakıa ile hukuki nitelendirmeyi aynı cümlede varsaymak” riski hem maddi hakkı hem başvurunun dinlenebilirliğini zayıflatabilir. Tahliye sebeplerinin başvuruda ayrıştırılması aşamasında arabuluculuk başvuru ve son tutanağı kontrol edilmeli; eksiklik giderilemiyorsa iddianın kapsamı daraltılmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Araştırmasında Resmi Kaynağın Güncel Metni Yerine İkincil Özetle Yetinmek.

Bu risk, karşı tarafın en güçlü savunmalarından biri olarak ele alınmalıdır: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut uyuşmazlık araştırmasında resmi kaynağın güncel metni yerine ikincil özetle yetinmek”. Bu savunmaya verilecek cevap, ödeme ve banka kayıtları delili ve “somut uyuşmazlık incelemesinde görev, süre, ispat yükü, gerekçe ve ölçülülük birbirinden ayrılarak denetlenmelidir” ölçütü üzerinden somutlaştırılmalıdır.

Somut Uyuşmazlık Talep Sonucunu Kabul Halinde Uygulanamayacak Belirsizlikte Kurmak.

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/1495, K. 2025/3048 yönünden somut uyuşmazlık talep sonucunu kabul halinde uygulanamayacak belirsizlikte kurmak” riski gerçekleşirse kira uyuşmazlığında dava şartının tamamlanması ve esas talebin görülmesi talebi bütünüyle veya kısmen etkisiz kalabilir. Bu nedenle usul işlemleri yürütülürken olay kronolojisi ve karşı deliller birlikte incelenmelidir.

Avukat İçin Dosya Hazırlık Kontrol Listesi

• kira sözleşmesi ve ekleri
• ihtar ve tebliğ belgeleri
• arabuluculuk başvuru ve son tutanağı
• ödeme ve banka kayıtları
• tahliye sebebine özgü belge ve tanıklar

• kira talebinin dava veya icra yolu yönünden sınıflandırılması
• doğru kiracı ve kiraya verenle başvuru
• tahliye sebeplerinin başvuruda ayrıştırılması
• anlaşma teklifinin infaz edilebilir kurulması
• son tutanak sonrası özel dava süresinin korunması

• Süre çizelgesinde Kira uyuşmazlığına özgü bir aylık veya kira yılına bağlı dava süreleri, arabuluculukta duran süre de hesaba katılarak ayrıca çizelgelenmelidir. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk bakımından özel başvuru veya ön karar yolu varsa genel dava süresinden önce tamamlanmalıdır. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk dosyasında tebliğ, öğrenme ve elektronik gönderim tarihleri ayrı belgelerle doğrulanmalı; süre hesabı varsayıma bırakılmamalıdır.

Sık Sorulan Uygulama Soruları

Kira Uyuşmazlığında Mahkeme Davasından Önce Arabuluculuk Ne Zaman Zorunludur ve İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Bu Sistemin Neresinde Yer Alır?

Kira ilişkisinden doğan mahkeme talepleri kural olarak arabuluculuğa tabi iken, kanunda açıkça ayrılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci kendi usulünü korur. Dosyanın ilk işleminde görev, süre ve delil koruma planı kurulmalı; kira sözleşmesi ve ekleri ise mümkünse doğrudan düzenleyen kurum veya özgün kaynaktan alınmalıdır.

Kira Sözleşmesi ve Ekleri Somut Olayın Hangi Unsurunu Kanıtlar?

Kira sözleşmesi ve ekleri, ihtar ve tebliğ belgeleri, arabuluculuk başvuru ve son tutanağı birlikte okunmalıdır. Her kayıt yalnız bağlantılı olduğu çekişmeli vakıa bakımından kullanılır; düzenleyeni, tarihi ve bütünlüğü ayrıca denetlenir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Bakımından İlk Usul Adımından Sonra Hangi İşlemler Yapılmalıdır?

Kira talebinin dava veya icra yolu yönünden sınıflandırılması; doğru kiracı ve kiraya verenle başvuru; tahliye sebeplerinin başvuruda ayrıştırılması; anlaşma teklifinin infaz edilebilir kurulması; son tutanak sonrası özel dava süresinin korunması. Görev, yetki, taraf sıfatı, harç ve yalnız kanunun açıkça aradığı hâllerde zorunlu ön başvuru esas incelemesinden önce tamamlanmalıdır.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Bakımından Kritik Tarihler Nasıl Belirlenir?

Kira uyuşmazlığına özgü bir aylık veya kira yılına bağlı dava süreleri, arabuluculukta duran süre de hesaba katılarak ayrıca çizelgelenmelidir. Somut uyuşmazlık bakımından özel başvuru veya ön karar yolu varsa genel dava süresinden önce tamamlanmalıdır. Somut dosyada tebliğ, öğrenme ve elektronik gönderim tarihleri ayrı belgelerle doğrulanmalı; süre hesabı varsayıma bırakılmamalıdır.

Kira Uyuşmazlığında Dava Şartının Tamamlanması ve Esas Talebin Görülmesi Talebi Hangi Vakıa ve Delillerle Somutlaştırılmalıdır?

Kira uyuşmazlığında dava şartının tamamlanması ve esas talebin görülmesi, somut uyuşmazlık yönünden geçici hukuki koruma, somut uyuşmazlık yönünden maddi sonucun ve ferilerin belirlenmesi, somut uyuşmazlıkta işlem, sözleşme veya kararın hukuki etkisinin tespiti somut olayın elverdiği ölçüde gündeme gelebilir. Taleplerin asıl veya yardımcı niteliği ile uygulanabilecek ferilerin dayanağı ayrı gösterilmelidir.

Sonuç

Somut uyuşmazlık bakımından güvenilir sonuç, tek belgeye veya soyut bir karar özetine dayanmaz. “Kira uyuşmazlığında mahkeme davasından önce arabuluculuk ne zaman zorunludur ve ilamsız icra yoluyla tahliye bu sistemin neresinde yer alır” sorusu, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile olay tarihindeki resmî uygulama birlikte değerlendirilerek cevaplanır. Kira ilişkisinden doğan mahkeme talepleri kural olarak arabuluculuğa tabi iken, kanunda açıkça ayrılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci kendi usulünü korur.

Dosyanın ilk önceliği kira talebinin dava veya icra yolu yönünden sınıflandırılması, delil omurgası ise kira sözleşmesi ve ekleri ile ihtar ve tebliğ belgeleri arasındaki doğrulamadır. Takvimdeki ilk uyarı şudur: Kira uyuşmazlığına özgü bir aylık veya kira yılına bağlı dava süreleri, arabuluculukta duran süre de hesaba katılarak ayrıca çizelgelenmelidir. Kira uyuşmazlığında dava şartının tamamlanması ve esas talebin görülmesi talebi açık ve uygulanabilir kurulmalı; arabuluculuk sürecinin tahliye davasına özgü hak düşürücü süreyi belirsiz biçimde koruduğunu varsaymak riski başvuru yapılmadan önce giderilmelidir.

Kaynakça ve Karar Doğrulaması

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, 26.05.2025 — resmî tam metin ve doğrulanmış alıntı — künye, karar sonucu ve kısa alıntı 31.08.2026 tarihinde resmî tam metinden doğrulandı; araştırma ölçütü: İhtiyaç nedeniyle tahliyede zorunlu arabuluculuk başvurusu, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve dava süresi içinde yapılmalıdır.
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B/1-a
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.299-356
• 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.269 ve devamı
• Aytekin Çelik ve Hakkı Mert Doğu, “Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Ticari Dava Şartı Arabuluculuk Üzerindeki Etkileri”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2024, C. 32, S. 2, s. 811-860
• Yargıtay Karar Arama
• Yargıtay İçtihat Merkezi Hakkında Resmî Duyuru