İptal Edilen Belediye Satışından Sonraki Devirlerde İyi Niyetin Somut Araştırılması

Hukuk Genel Kurulu 2025/399 E. , 2026/379 K.

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/2103 E., 2024/2534 K. ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 08.02.2024 tarihli ve 2023/6644 Esas, 2024/1005 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda davanın reddine karar verilmesi gereğine değinilerek bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda davanın kabulüne karar verilmesi gereğine değinilerek bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili Silivri ilçesi ... (doğrusu:...) mahallesinde kâin 1 90... parsel sayılı taşınmaz müvekkil belediyeye ait iken 06.07.2009 tarih ve 53 sayılı belediye meclis kararı uyarınca belediye encümenince yapılan ihale ile 13.11.2009 tarih ve 1467 sayılı kararla davalı ...’na satıldığını, satışın dayanağı olan belediye meclis kararının İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 2009/14 10... /942 Karar sayılı kararıyla iptal edildiğini ve Danıştay incelemesinden geçerek kesinleştiğini, yapılan tescilin yolsuz hâle geldiğini, 1 90... sayılı parselin İmar Kanunu’nun 15... . maddeleri uyarınca ifraza tabi tutularak 1 90... , 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20... sayılı parsellerin oluşturulduğunu, dava konusu 1 90... parsel sayılı taşınmazın iptal kararını bertaraf etmek amacıyla davalılar arasında devredildiğini, davalıların kötüniyetli olduklarını, taşınmazın son olarak davalı ... adına tescil edildiğini ileri sürerek çekişmeli taşınmazın tapu kaydının iptali ile ... adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın geldisi olan 1 90... parsel sayılı taşınmazı açık ihale ile bedeli karşılığında satın aldığını, anılan parseli ilgili belediyeye on iki parçaya ifraz ettirerek yeni oluşan parselleri ticaret gereği farklı kişilere sattığını, ihale öncesinde davacı ... tarafından kendisine davaya konu uyuşmazlık yönünden bir bilgi verilmediğini, taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmadığını, esas kusurlu ve sorumlu olanın davacı ... olduğunu, meclis kararının iptaline yönelik davada taraf olmadığından davanın neticesinden bilgi sahibi olmasının mümkün olmadığını, ayrıca 1 90... sayılı parselin İdare Mahkemesinin iptali kapsamına giren taşınmazlardan olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. 2. Davalı ...; dava dilekçesi usulüne uygun tebliğ edilmesine rağmen cevap dilekçesi sunmadığı gibi duruşmaları da takip etmemiştir. 3. Davalı ... cevap dilekçesinde; tam tarihini hatırlamamakla birlikte bir parseli ... Emlak-... aracılığıyla satın aldığını, maddi sıkıntılar yaşaması üzerine aynı emlak bürosu aracılığıyla sattığını, Silivri ilçesinde hiç ikamet etmediğini, davanın son kayıt malikine yöneltilmesi gerektiğini, davanın açılmasında herhangi bir kusurunun bulunmadığını belirterek reddini savunmuştur. 4. Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazı emlakçı aracılığıyla satış bedelinin 27.500,00 TL’sini kredi kullanıp elde ettiği parayla bakiye 32.500,00 TL’sini çekle ödeme yaparak toplamda 60.000,00 TL’ye satın aldığını, taşınmazı yerinde görüp pazarlık yaptığını, temlik işlemini önceki malik ...’ın vekili emlakçı ... ile yaptığını, ileride değerleneceği düşüncesiyle yatırım amacıyla edindiğini, diğer davalıları tanımadığı gibi meclis kararının iptalinden ya da muvazaalı satışlardan haberinin de bulunmadığını, tapu kaydına güvenen iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, temlikin gerçek bir satış olduğunu belirterek davanın reddini, aksi durumda taşınmazın gerçek değerinin tespiti ile bu bedelin ödenmesi kaydıyla tapunun iadesi gerektiğini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN BİRİNCİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 26.01.2018 tarihli ve 2016/358 Esas, 2018/37 Karar sayılı kararıyla; davanın reddine karar verilmiş, kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 16.04.2019 tarihli ve 2019/63 Esas, 2019/568 Karar sayılı kararıyla; davalı ...’ın yargılama sırasında öldüğü ve taraf teşkili sağlanması gerektiği gerekçesiyle hükmün kaldırılmasına ve yeniden görülmek üzere dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 2. İlk Derece Mahkemesinin 13.01.2021 tarihli ve 2019/123 Esas, 2021/25 Karar sayılı kararıyla; taraf teşkili sağlandıktan sonra, çekişme konusu taşınmazın satışına dair meclis kararının idari yargı mercinde iptal edildiği, böylece sicilin dayanağı işlem ortadan kalktığından davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz hâle geldiği, diğer davalıların tapu kaydına güvenerek iyiniyetli edinen olup olmadıklarının incelenmesi gerektiği, davalıların nüfus ve adli sicil kayıtları incelendiğinde aralarında sosyal ve hukuki bir ilişki bulunmadığı, TAKBİS mal varlığı kayıtları uyarınca davalı ...’ın başkaca taşınmazlarının olduğu, taşınmaz satın alabilecek ekonomik gücünün bulunduğu, ibraz edilen kredi kayıtlarına göre anılan davalının taşınmazı satın alabilmek için kredi kullandığı, taşınmaza ipotek tesis edildiği, son kayıt malikinin bu şekilde yaptığı ödemeyi ispatladığı, davacının eldeki davayı idare mahkemesi kararı kesinleştikten sonra açtığı, satışların idare mahkemesi kararı kesinleşmeden önce yapıldığı, satışların sık aralıklarla yapılmadığı, davalıların ve son malik davalı ...’ın meclis kararının iptal edildiğini bildiği ya da bilebilecek durumda olduğunu gösterir bir kanıt sunulmadığı ve iyiniyetli olmadıklarının ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 05.04.2022 tarihli ve 2021/1482 Esas, 2022/584 Karar sayılı kararıyla; idare mahkemesince satışa dayanak yapılan belediye meclis kararı iptal edildiğinden davalı ... ... adına yapılan tescilin yolsuz hâle geldiği, ikinci ve üçüncü el ile son kayıt malikinin iyiniyetli alıcı olup olmadıklarının tespiti gerektiği, ilk el konumundaki davalı ile diğer ara malikler arasındaki devirlerin kısa aralıklarla ve rayiç değerinin çok altında yapıldığı, aynı gün çok sayıda parselin satışının yapıldığı, ara malik ...’ın satış bedelini tahsil ettiğine dair beyanda bulunmadığı, taşınmazın atıl vaziyette bulunduğu, ihale tarihinden itibaren yedi yıl boyunca hiç kullanılmadığı, davalılar arasında para alışverişine ya da son kayıt malikinin kullandığı kredinin satış bedeli olarak ödendiğine dair bir delil sunulmadığı, yatırım amaçlı alınan taşınmazın değerinin altında devir edilmesinin genel hayat tecrübesine uygun olmadığı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin aynı mahiyetteki davaların gerekçesinde yer verdiği 27.07.2010 tarihli ... ve 31.08.2016 tarihli ... Haber isimli yayın organlarında çıkan haberler ile konunun kamuoyuna yansıdığı, yatırım amacıyla taşınmaz satın alanın sarf edeceği basit bir araştırmayla yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olduğu, iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı, kötüniyetin davacıya ispat ettirilmesine gerek bulunmadığı gerekçesiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 353/1-b.2 maddesi gereğince hükmün ortadan kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davanın kabulüne, dava konusu 1 90... parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile ... adına tesciline karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Birinci Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.11.2022 tarihli ve 2022/4165 Esas, 2022/7350 Karar sayılı kararıyla; ''...Tüm dosya kapsamının bir bütün olarak değerlendirilmesi neticesinde, son kayıt maliki olan davalı ...’ın taşınmazı ediniminde kötüniyetli olduğuna dair herhangi bir delilin bulunmadığı, dava konusu ve dava dışı taşınmazlara ilişkin işlemlerin, Silivri gibi bir yerde 2010 yılında yerel bir gazete olan ...’de haber konusu yapılmasının, yine 2016 yılında başka bir yerel haber kaynağı olan ... habere konu edilmesinin tek başına son kayıt malikinin kötüniyetli olduğunu göstermeyeceği açıktır. Hal böyle olunca, davalı ...’ın, taşınmaz satış tarihinde bankadan kredi çektiği, aynı tarihte taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiği, kredi ödeme planı ve banka dekontunun davalı tarafından ibraz edildiği hususlarının bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucunda, davalının çekişme konusu taşınmazı bedeli karşılığında ve iyiniyetli olarak satın aldığı gözetilmek suretiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir’’ gerekçesiyle karar oy çokluğuyla bozulmuştur. B. Bölge Adliye Mahkemesince Birinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar Bölge Adliye Mahkemesinin 26.10.2023 tarihli ve 2023/183 Esas, 2023/1763 Karar sayılı kararıyla; bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiştir. C. İkinci Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 08.02.2024 tarihli ve 2023/6644 Esas, 2024/1005 Karar sayılı kararıyla; ''...Bilindiği üzere, bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak yine o kararda belirtilen esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğünün meydana geleceği 09.05.19 60... /9 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı gereğidir. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlayabileceğimiz bu hal, usul hukukunun vazgeçilmez temellerinden birisi olup kamu düzeni ile ilgilidir. Ne var ki, usuli kazanılmış hak kuralının istisnalarından birisi de yanılgıya dayalı bozma kararına uyulmuş olmasıdır. Bu kapsamda vurgulanmalıdır ki, maddi hataya dayalı olan bir bozma kararına uyulmuş olunması halinde usuli kazanılmış hakka değer verilmesi mümkün değildir. Maddi hataya dayalı bozma kararına uyulmuş olması itibariyle kazanılmış hakkın bulunmadığından söz edilebilmesi için ancak Yargıtay Dairesinin vardığı sonuç her türlü değer yargısının dışında, hiçbir suretle başka biçimde yorumlanamayacak, tartışmasız ve açık bir maddi hata olarak belirlenmelidir. Hemen belirtilmelidir ki, hükmüne uyulan önceki tarihli bozma kararında; son kayıt maliki olan davalı ...’ın taşınmazı ediniminde kötüniyetli olduğuna dair herhangi bir delilin bulunmadığı, davalının çekişme konusu taşınmazı bedeli karşılığında ve iyiniyetli olarak satın aldığı kabul edilmiş ise de, dosya kapsamına yansıyan delillere göre bu değerlendirmenin maddi hataya dayalı olduğu anlaşılmaktadır. Somut olaya gelince; tüm dosya kapsamından, dava konusu taşınmazın ihale yoluyla satışına dayanak olan Belediye Meclis Kararının idarî yargı merciinde iptal edildiği ve kararın deracattan geçerek kesinleştiği, ilk el davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz hale geldiği, taşınmazın ilk el ...tarafından davalı ...'a, adı geçen tarafından davalı ...'a, ... tarafından da davalı ...'a kısa aralıklarla devredildiği, ilgili meclis kararının yerel ve ulusal basında haber konusu yapıldığı, kamuoyunun bilgi sahibi olduğu, yatırım amacıyla taşınmaz satın alan kişinin sarf edeceği basit bir araştırmayla yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilebilecek durumda olduğu, bu durumda iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı, bankadan genel kredi kullanılması ve taşınmazın ipotek ettirilmesinin rayiç değerin ödendiğini ispata elverişli olmadığı, hiçbir davalının para alışverişini gösterir bir delil sunamadıkları, iyiniyetli kabul edilemeyecekleri açıktır.

Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmiş olması doğru değildir’’ gerekçesiyle karar oy çokluğuyla bozulmuştur. D. Bölge Adliye Mahkemesince İkinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar Bölge Adliye Mahkemesinin 17.10.2024 tarihli ve 2024/2103 Esas, 2024/2534 Karar sayılı kararıyla; bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı ... vekili; Bölge Adliye Mahkemesince bozma kararına uyulmakla müvekkili lehine usuli kazanılmış hak oluştuğunu, artık aleyhine karar verilemeyeceğini, maddi hata kavramı ile kazanılmış hak aşılmaya çalışılsa da hangi delillerin maddi hata kapsamına girdiğinin ya da gözden kaçırıldığının belirtilmediğini, devir tarihinden üç yıl sonraki bir haberin müvekkilin iyiniyetini bertaraf etmek için gerekçe yapıldığını, iyiniyeti ortadan kaldırdığı iddia edilen internet haber sitesi haberinin tartışmalı bir delil olduğunu, söz konusu haberin dosyada mevcut olmadığını, başka bir mahkeme kararına atıf yapılarak gerekçe yapıldığını, Silivri ilçesinde haber yapan yerel haber siteleri olduğunu, ulusal basında yayınlandığı bilgisinin doğru olmadığını, müvekkilinin bu haberleri bilmesinin mümkün olmadığını, müvekkilinin tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetli olarak taşınmazı satın aldığını, satış bedeli için kredi kullandığını ileri sürerek hükmün bozulmasını istemiştir. C. Gönderme Kararı Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 30.04.2025 tarihli ve 2025/137 Esas, 2025/2340 Karar sayılı kararıyla; ''...Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle 6100 sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanunu'nun 373/6 hükmü gereğince Dairemizce yapılan incelemede; her ne kadar önceki bozma ilamında davalının davaya konu taşınmazı edinmekte iyi niyetli olduğu değerlendirilmiş ise de bu yöndeki tespitin maddi hataya dayandığı, kabule yönelik nihai bozma ilamında açıklanan gerekçelerle davalının taşınmazı edinmekte iyi niyetli olmadığı kanaatine varıldığı, Dairemizin 08.02.2024 tarihli ve 2023/6644 Esas, 2024/1005 Karar sayılı kararının usul ve kanuna uygun olduğu anlaşıldığından dosyanın temyiz incelemesi için Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir'' gerekçesiyle dava dosyasının Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiştir. D. Özü Davanın özü; dava konusu taşınmazın satışına dayanak teşkil eden belediye meclis kararının kesinleşmiş idare mahkemesi kararıyla iptal edilmesi nedeniyle ilk el konumundaki davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmayan somut olayda; ikinci el konumundaki davalıların 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacakları, buradan varılacak sonuca göre davanın kabulüne karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. E. Ön Sorun 1. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, işin esasının incelenmesine geçilmeden önce mahkemenin son kararına yönelik temyiz itirazlarını inceleme görevinin, Hukuk Genel Kuruluna mı yoksa Özel Daireye mi ait olduğu hususu ön sorun olarak ele alınmıştır. 2. Belirtmek gerekir ki, 17.04.2013 tarihli ve 6460 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 1. maddesiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/5. fıkrasından sonra gelmek üzere eklenen fıkrada;‘’Davanın esastan reddi veya kabulünü içeren bozmaya uyularak tesis olunan kararın önceki bozmayı ortadan kaldıracak şekilde yeniden bozulması üzerine alt mahkemece verilen kararın temyiz incelemesi, her hâlde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca yapılır’’ şeklinde düzenleme yapılmıştır. 3. Anılan maddenin gerekçesinde ise; “Madde ile davanın esastan reddi veya kabulünü içeren kesin bozmaya uyularak tesis olunan kararların mevzuatta bir değişiklik olmadığı hâlde, önceki bozmayı ortadan kaldıracak şekilde yeniden bozulması üzerine ilk derece mahkemesince verilen hükmün temyiz incelemesinin Yargıtayın ilgili dairesi yerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca yapılması öngörülmektedir…” denilmektedir. 4. Yapılan bu değişiklikle kanun koyucu tarafından Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna yeni bir görev verilmiş, davanın esastan reddi veya kabulünü içeren bozmaya uyularak tesis olunan kararın önceki bozmayı ortadan kaldıracak şekilde yeniden bozulması üzerine yerel mahkemece verilen kararın temyiz incelemesinin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından yapılması öngörülmüştür. 5. Öte yandan Hukuk Genel Kurulunun görevi, davanın esastan reddi veya kabulünü içeren bozmaya uyularak tesis olunan kararlarla sınırlı bulunmaktadır. Bu nedenle, nihai karar kavramı üzerinde durulmasında yarar vardır. 6. 6100 sayılı Kanun’un 294. maddesinin 1. fıkrasında mahkemelerin usule veya esasa ilişkin bir nihai kararla davayı sona erdireceği belirtilmektedir. Bilindiği gibi, hâkimin davadan el çekmesini gerektiren, davayı sonuçlandıran kararlarına nihai kararlar denilmektedir. Nihai kararlar, usule ilişkin nihai kararlar veya esasa ilişkin nihai kararlar (hükümler) olmak üzere ikiye ayrılır. Usule ilişkin nihai kararlar, davanın esasıyla ilgili olmayan kararlar olup, başka bir ifade ile mahkemenin maddi hukuk bakımından değil de usul hukuku bakımından verdiği kararlardır. Bu nedenle, mahkemece verilen görevsizlik, yetkisizlik, davanın açılmamış sayılmasına ilişkin kararlar usule ilişkin nihai kararlar olduğu gibi, dava şartı yokluğu nedeni ile verilen usulden ret kararları da, usule ilişkin nihai kararlardır. 7. Esasa ilişkin kararlar ise hâkimin uyuşmazlığın esasını inceleyerek verdiği kararlardır (HMK md. 294/1). Yani davada ileri sürülen taleplerin maddi hukuk açısından incelenerek esas bakımından kabul veya reddine ya da kısmen kabul ve kısmen reddine ilişkin kararlardır. Esasa ilişkin nihai karar ile taraflar arasındaki uyuşmazlık (esastan) sona erer ve hüküm kesinleşince (kesin hüküm ortaya çıkınca), artık o uyuşmazlık (dava konusu) hakkında, aynı taraflar arasında, aynı dava sebebine dayanarak yeni bir dava açılamaz; açılırsa, kesin hükümden dolayı reddedilir (HMK md. 303) (Baki Kuru: Hukuk Muhakemeleri Usulü, İstanbul 2001, C: 3, s. 3005). 8. Somut olayda, davanın kabulüne ilişkin olarak verilen ilk kararın, Özel Dairece, davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulduğu açıktır. Mahkemece, birinci bozma kararına uyularak davanın reddine dair verilen karar ise Özel Dairece bu kez davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken maddi hataya dayalı Daire bozma kararına göre davanın reddedilmiş olmasının doğru görülmediği gerekçesiyle bozulmuştur. 9. Tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere, Özel Dairenin ikinci bozma kararı önceki bozma kararını ortadan kaldıracak niteliktedir. Böyle olunca, mahkemece verilen son kararın temyiz inceleme görevinin Özel Daireye değil, Hukuk Genel Kuruluna ait olduğuna 20.05.2026 tarihinde yapılan birinci görüşmede oy birliğiyle karar verilmiş ve işin esasının incelenmesine geçilmiştir. F. Gerekçe 1. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1021, 1022, 1023, 10 24... . maddeleri 2. Değerlendirme 1. Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. TMK'nın 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanun’un 1022/1. maddesine göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. 3. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukuki sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukuki sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir. 4. Bu husus TMK’nın 1024. maddesinin 2. fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir. Tescilin dayanağını oluşturan hukuki sebep ise genellikle bir aynî hakkın tescili ya da kaldırılması için ilgilisine hak ve mükellefiyet tanıyan satım, bağış, trampa, miras taksim sözleşmesi, ölünceye kadar bakma akdi gibi hukuki bir işlem olabileceği gibi miras, mahkeme kararı veya kamulaştırma gibi bir sebep de olabilir. Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır. Yolsuzluk, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin (satış, bağış vb.) şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle veya vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması (çifte tapu kaydı) ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar. 5. Bu nedenle aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse, TMK’nın 1025. maddesine göre tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Uygulamada ise bu davaya, eldeki davada olduğu gibi tapu iptali ve tescil davası denilmektedir. 6. Bu açıklamalar ışığında öncelikle davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz olup olmadığı hususu üzerinde durulmalıdır. 7. ... Meclisinin 06.07.2009 tarih ve 53 numaralı kararı ile dava konusu 1 90... parsel sayılı taşınmazın geldisi olan 1 90... parsel sayılı taşınmazın (5.793, 85... 'lik arsa) da içerisinde yer aldığı çok sayıda taşınmazın satışı hususunda Belediye Encümenine yetki verildiği, verilen yetkiye dayalı olarak ... Encümeninin 13.11.2009 tarihinde yaptığı ihale ile 1 90... parsel sayılı taşınmazın davalı ...'na ihale edilmesine karar verildiği, taşınmazın 07.01.2010 tarihinde davalı ... adına tapuda tescil edildiği, 1 90... parsel sayılı taşınmazın 15.01.2010 tarihli encümen kararıyla on iki parçaya ifraz edilmesine karar verilmesi neticesinde eldeki davaya konu 1 90... parsel sayılı taşınmazın 420, 50... 'lik arsa niteliğiyle davalı ... adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.

8. İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 31.05.2010 tarih ve 2009/14 10... /942 Karar sayılı kararıyla, ... Meclisinin 06.07.2009 tarih ve 53 numaralı kararının iptaline karar verildiği, kararın Danıştay incelemesinden geçerek 16.06.2016 tarihinde kesinleştiği kayda dayalı saptanmıştır. 9. Tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik'' prensibi geçerli olduğundan ve davalı ... adına yapılan tescilin hukuki sebebini oluşturan 06.07.2009 tarih ve 53 numaralı belediye meclis kararı kesinleşen idare mahkemesi kararıyla iptal edildiğinden davalı ... adına oluşan tescilin TMK'nın 1024. maddesi uyarınca yolsuz tescil olduğu ortadadır. Kaldı ki, İlk Derece Mahkemesi, Bölge Adliye Mahkemesi ve Özel Daire arasında bu konuda bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır. 10. Asıl çözümlenmesi gereken mesele; dava konusu taşınmazı satış suretiyle temlik alan ikinci el konumundaki davalılar ..., ... ve ...'ın TMK'nın 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağıdır. 11. Bu aşamada, tapu sicili, iyiniyet kavramı ve TMK'nın 1023. maddesi üzerinde durulmasında fayda bulunmaktadır. 12. Tapu sicili, TMK’nın 7. maddesi uyarınca içeriğinin doğruluğu karine olarak kabul edilen bir resmî sicildir. Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyiniyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. 13. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda TMK’nın 3. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 9 88... ; tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. 14. Yolsuz tescilin üçüncü kişiler bakımından doğuracağı sonuçlar iyiniyetli olup olmadıkları esas alınarak düzenlenmiş ve “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü öngörülmüştür. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan kişinin iktisabı korunur. 15. Öte yandan aynı Kanun’un “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir” hükmünü içermekte olup, bu madde ile de iyiniyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK’nın 1023. maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile de iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımı hükümsüz sayılmıştır.

16. Görüldüğü üzere, tapuda taşınmazla ilgili kayıtlara ilişkin olarak “tapu siciline güven ilkesi” benimsenmiştir. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. 17. Tapu siciline güven ilkesi, gerçek hak sahipliğine dayanmayan bir tescile (yolsuz tescile) dayanılarak iyiniyetle kazanılan aynî hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. İyiniyet hakkın doğumunda temel unsurlardan biri olduğundan tapu siciline inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kişi aleyhine açılan davalarda iyiniyet veya kötüniyet olgusunun ispatı büyük bir önem taşımaktadır. Genel hüküm niteliğindeki TMK’nın 3. maddesi uyarınca kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Uyuşmazlığın dayanağını oluşturan TMK’nın 1023. maddesi de bu genel hükümde bahsi geçen; kanunun, iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlardan biridir. Dolayısıyla iyiniyetin varlığı Kanun tarafından öngörülen bir karine olduğundan, tapu siciline güvenerek iyiniyetle hak kazandığını savunan kişi aleyhine açılan bu tür davalarda, davalının iyiniyetli olmadığını iddia eden davacının bunu ispat etmesi gerekmektedir. İspat yükü, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren tarafa ait olmakla birlikte kötüniyet iddiasının hukuki niteliği uyarınca ispat edilmesi çoğu zaman zordur. Bu nedenle uygulamada üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren davacının bazı fiili karinelerden yararlanabileceği kabul edilmiştir. Yargıtay kararlarında taşınmazın çok sık aralıklarla el değiştirmesi ya da rayiç değerinin çok altındaki bir fiyatla satın alınması gibi durumlar, fiili birer karine olarak kabul edilmektedir. 18. Ayrıca bu konu hakkında, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 E., 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında; “…Vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyi niyet iddiasında bulunmayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötü niyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine sebep ve vecih kalmayacağından dava hakkının doğumunu sağlayan ve bertaraf eden iyi veya kötü niyetin bu durumda mahkemece re’sen nazara alınabileceğine…”, 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas, 1991/3 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise; “…Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmaz malı iktisap eden kimseye karşı TMK.nun 931. maddesinde öngörülen iyi niyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında, dava açma iradesinin iktisabın kötü niyete dayalı olduğu iddiasını da taşıdığına, kaldı ki öyle olmasa bile buradaki kötü niyet iddiasının hukukî mahiyeti itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan her zaman ileri sürülebileceğine…” karar verilmiştir. 19. 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen kötüniyet iddiasının mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınabileceği ilkesi 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 E., 1991/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenerek; kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece resen nazara alınacağı kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir. 20. Üçüncü şahsın iyiniyetli olup olmadığı ve satışın kötüniyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de, genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak, davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı araştırılmalıdır. 21. Tüm bu açıklamalara göre somut olay değerlendirildiğinde; davalı ...'nun dava konusu 1 90... parsel sayılı taşınmazın da içerisinde yer aldığı ve 1 90... parsel sayılı taşınmazın ifrazından oluşan on iki parça taşınmazı 14.01.2011 tarihinde davalı ...'a satış suretiyle temlik ettiği, 1 90... sayılı parselin satış bedelinin akit tablosunda 3.500,00 TL gösterildiği, ...'a vekâleten ...'ın(emlakçı) taşınmazı 20.06.2011 tarihinde 4.000,00 TL bedel üzerinden davalı ...'a (vekâleten ...'nin temlik aldığı) sattığı, bu sefer ...'a vekâleten ...'ın taşınmazı 08.03.2013 tarihinde 5.000,00 TL bedel üzerinden son kayıt maliki davalı ...'a sattığı, son temlik sırasında kullanılan 27.500,00 TL'lik kredi karşılığında Türkiye ... Katılım Bankası A.Ş. lehine 100.000,00 TL üzerinden genel kredi ipoteği tesis edildiği kayda dayalı tespit edilmiştir. 22. Temlik tarihleri ve gösterilen satış bedelleri dikkate alındığında ilk el konumundaki davalı ... ile son malik davalı ...'a kadar olan devirlerin kısa aralıklarla ve taşınmazın rayiç değerinin altında yapıldığı, temlik şekilleri gözetildiğinde ise ara malikler adına aynı emlakçının ya da irtibatlı olduğu kişilerin vekâleten temlik etme ve alma işlemlerini yaptığı, aynı gün çok sayıda parselin satışının yapıldığı, davalı ...'ın kullandığı 27.500,00 TL'lik kredinin emlakçı ...'a ödenmesine ilişkin dekont hariç diğer ara malikler arasında satış bedelinin ödendiğine dair kayda dayalı bir delil sunulmadığı, davalı ...'ın da satış bedelinin 60.000,00 TL olduğunu beyan etmesine karşın bakiye bedeli ödediğine dair bir delil sunmadığı, kaldı ki iyiniyet savunmasından yararlanmak isteyen davalı tarafın bedel ödeyip ödemediği hususunun tek başına 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanacağını ya da yararlanmayacağını da göstermeyeceği, önemli olan hususun davalı tarafın durumu bilmesi ya da kendisinden beklenen özeni göstermesi hâlinde bilebilecek durumda olup olmadığıdır. 23. Öte yandan, İdare Mahkemesinin 31.05.2010 tarihli kararı ile satışlara dayanak yapılan belediye meclis kararının iptal edildiği, bu konunun ara maliklere yapılan temliklerden önce 27.07.2010 tarihinde dava konusu taşınmazın bulunduğu Silivri ilçesinde yayım yapan yerel basında yer aldığı anlaşılmıştır. 24. Olayların gelişimi ve ortaya konulan tespitler ışığında; davalılar ..., ... ve ...'ın dava konusu taşınmazı temlik aldıkları sırada sergiledikleri tutumun hayatın olağan akışına uygun olduğunu söyleme imkânı bulunmamaktadır. Belirtmek gerekir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisinde sergilediği davranış biçimi dikkate alındığında davalılar ..., ... ve ...'ın 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda oldukları ve aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları sonucuna varılmıştır. 25. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında; davalı ... adına yapılan tescilin yolsuz olduğu, ancak ikinci el konumundaki diğer davalıların iyiniyetli edinen olmaları hâlinde kazanımlarının korunması gerektiği, dosya kapsamı ve toplanan deliller gözetildiğinde davalılar ..., ... ve ...'ın durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olduklarının kanıtlanamadığı, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi için kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüş ise de bu görüş, Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

26. Hâl böyle olunca; davanın kabulüne ilişkin olarak verilen 17.10.2024 tarihli ve 2024/21 03... /2534 Karar sayılı karar yukarıda açıklanan kanun hükümleri ve ilkelere uygun olup, yerindedir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan 17.10.2024 tarihli ve 2024/21 03... /2534 Karar sayılı kararın ONANMASINA, Aşağıda dökümü yazılı (5.647,60 TL) harcın temyiz edenden alınmasına, Dosyanın Silivri 2. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesine gönderilmesine, İşin esasına dair ilk görüşmede yeterli çoğunluk sağlanamadığından, 18.06.2026 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

"K A R Ş I O Y "

Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Çözülmesi gereken uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın satışına dayanak teşkil eden belediye meclis kararının kesinleşmiş idare mahkemesi kararıyla iptal edilmesi nedeniyle ilk el konumundaki davalı ... adına oluşan tescilin yolsuz olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmayan somut olayda; ikinci el konumundaki davalıların 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacaklarıdır. Ön Sorun Yönünden Değerli Çoğunluk ile aramızda mahkemece verilen son kararın temyiz inceleme görevinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeler Kanunu’nun (HMK) 373/6. fıkrası gereğince Hukuk Genel Kuruluna ait olduğu konusunda görüş ayrılığı bulunmamaktadır. İşin Esası Yönünden Dava konusu 1 90... parsel sayılı taşınmazın geldisi olan 1 90... parsel sayılı taşınmazın 13.11.2009 tarihinde davalı ...'na ihale edilmesine dayanak teşkil eden Silivri Belediye Meclisinin 06.07.2009 tarihli ve 53 numaralı kararı, İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 31.05.2010 tarih ve 2009/14 10... /942 Karar sayılı kararıyla iptal edilmiş ve karar 16.06.2016 tarihinde kesinleşmiştir. Bilindiği üzere, TMK’nın 1022. maddesi gereğince aynî haklar, tapu kütüğüne tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu husus, Türk taşınmaz hukukunda geçerli olan illilik, bir başka ifadeyle sebebe bağlılık prensibinden kaynaklanmaktadır. Somut olayda, çekişmeli taşınmazın geldisi olan 1 90... parsel sayılı taşınmazın davalı ...'na satışına dayanak teşkil eden idari işlem kesinleşmiş mahkeme kararıyla iptal edildiğinden davalı ... adına oluşan tescil TMK’nın 1024/2. fıkrası uyarınca yolsuz tescildir. Bölge Adliye Mahkemesi ile Özel Daire arasında bu konuda bir uyuşmazlık bulunmadığı gibi sayın çoğunluk ile aramızda da bu konuda bir görüş ayrılığı yoktur. Değerli Çoğunluk ile aramızda ikinci el konumundaki davalılar ..., ... ve ...'ın TMK’nın 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacakları noktasında bir görüş ayrılığı bulunmaktadır. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle tapu sicili, iyiniyet kavramı ve TMK'nın 1023. maddesi üzerinde durulmasında fayda bulunmaktadır. Tapu sicili, TMK’nın 7. maddesi uyarınca içeriğinin doğruluğu karine olarak kabul edilen bir resmî sicildir. Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyiniyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda TMK’nın 3. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 9 88... ; tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Yolsuz tescilin üçüncü kişiler bakımından doğuracağı sonuçlar iyiniyetli olup olmadıkları esas alınarak düzenlenmiş ve “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü öngörülmüştür. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan kişinin iktisabı korunur. Görüldüğü üzere, tapuda taşınmazla ilgili kayıtlara ilişkin olarak “tapu siciline güven ilkesi” benimsenmiştir. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Tapu siciline güven ilkesi, gerçek hak sahipliğine dayanmayan bir tescile (yolsuz tescile) dayanılarak iyiniyetle kazanılan aynî hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. İyiniyet hakkın doğumunda temel unsurlardan biri olduğundan tapu siciline inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kişi aleyhine açılan davalarda iyiniyet veya kötüniyet olgusunun ispatı büyük bir önem taşımaktadır. Genel hüküm niteliğindeki TMK’nın 3. maddesi uyarınca kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Uyuşmazlığın dayanağını oluşturan TMK’nın 1023. maddesi de bu genel hükümde bahsi geçen; kanunun, iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlardan biridir. Dolayısıyla iyiniyetin varlığı Kanun tarafından öngörülen bir karine olduğundan, tapu siciline güvenerek iyiniyetle hak kazandığını savunan kişi aleyhine açılan bu tür davalarda, davalının iyiniyetli olmadığını iddia eden davacının bunu ispat etmesi gerekmektedir. İspat yükü, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren tarafa ait olmakla birlikte kötüniyet iddiasının hukuki niteliği uyarınca ispat edilmesi çoğu zaman zordur. Bu nedenle uygulamada üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren davacının bazı fiili karinelerden yararlanabileceği kabul edilmiştir. Yargıtay kararlarında taşınmazın çok sık aralıklarla el değiştirmesi ya da rayiç değerinin çok altındaki bir fiyatla satın alınması gibi durumlar, fiili birer karine olarak kabul edilmektedir. Öte yandan, TMK'nın 6. maddesinde; ''Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür'' , HMK'nın 190. maddesinin 1. fıkrasında ise; ''İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir'' düzenlemeleri uyuşmazlığın çözümünde göz önünde bulundurulmalıdır. Tüm bu açıklamalara göre ikinci el konumundaki davalıların iktisabı değerlendirildiğinde; davalı ... adına tescil edilen 1 90... sayılı parselin 15.01.2010 tarihli encümen kararı neticesinde oniki parçaya ifraz edilmesi neticesinde eldeki davaya konu 1 90... sayılı parsel oluşmuştur. Dava konusu 420, 50... ’lik arsa niteliğindeki 1 90... parsel sayılı taşınmaz İstanbul ili Silivri ilçesi ...mahallesinde bulunmaktadır. İlk el konumundaki davalı ... çekişmeli taşınmazı 14.01.2011 tarihinde 3.500,00 TL’ye davalı ...’a, davalı ... 20.06.2011 tarihinde 4.000,00 TL’ye davalı ...’a, davalı ... da 08.03.2013 tarihinde 5.000,00 TL’ye davalı ...’a satış suretiyle temlik etmiştir. İkinci el konumundaki davalıların iyiniyetli edinen olmaları ya da herhangi birinin iyiniyetli olması nedeniyle kötüniyet zincirinin kopması hâlinde son kayıt malikinin mülkiyeti korunacaktır. Yukarıda yer verildiği üzere dava konusu taşınmaz İstanbul ili Silivri ilçesinde arsa niteliğindedir. Açık kaynaklara yansıyan verilere göre temlik tarihleri gözetildiğinde Silivri ilçesinin 2011 yılında yaklaşık 145.000, 2013 yılında 155.000 nüfusa sahip büyük bir ilçe olduğu ortadadır. İdare Mahkemesinin belediye meclis kararını iptal ettiğine dair 27.07.2010 tarihli haberin Silivri ilçesinde yayım yapan yerel basında yer alması nedeniyle ara maliklerin durumdan haberdar olduğunun kabulü hayatın olağan akışına uygun düşmemektedir. 31.08.2016 tarihinde yerel basında yer alan haber ise temliklerden sonra olduğundan iyiniyet değerlendirmesinde dikkate alınamayacaktır. Dava konusu taşınmazı davalı ... 20.06.2011 tarihinde satın almış ve üzerinde yaklaşık bir yıl dokuz ay tuttuktan sonra 08.03.2013 tarihinde davalı ...’a satmıştır. Aradan geçen süre dikkate alındığında taşınmazın çok sık aralıklarla el değiştirdiğinden bahsedilemez. Öte yandan, ikinci el konumundaki davalılar ..., ... ve ...'ın nüfusa kayıtlı oldukları yer, temlik tarihlerindeki ikamet adresleri, celp edilen vergi kayıtlarına göre yaptıkları iş ve çalışma alanları birlikte değerlendirildiğinde aralarında sosyal ya da beşerî bir ilişki tespit edilememiştir. Genel hüküm niteliğindeki TMK’nın 3. maddesi uyarınca kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Uyuşmazlığın dayanağını oluşturan TMK’nın 1023. maddesi de bu genel hükümde bahsi geçen; kanunun, iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlardan biridir. Davalılar ..., ... ve ...'ın iyiniyetli olmadığını iddia eden davacı tarafın bunu kanıtlaması gerekmektedir. Ne var ki, davacı tarafın delil olarak meclis kararına, idare mahkemesi kararına, tapu kayıtlarına delil olarak dayandığı, dava dilekçesinde ‘’tüm yasal deliller’’ şeklinde beyanda bulunmasına rağmen tanık bildirmediği gibi dava dosyasına bir delil ibraz etmediği ya da başka yerden getirtilecek belgelerin getirtilebilmesi amacıyla herhangi bir açıklama yapmadığı anlaşılmaktadır. Ortaya konulan tüm tespitler ışığında, davalılar ..., ... ve ...'ın yolsuz tescili bildiği ya da kendilerinden beklenen özeni göstermeleri halinde bilebilecek durumda olduklarının davacı tarafça TMK'nın 6. ve HMK'nın 190. maddeleri uyarınca kanıtlanamadığı ve davanın reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

"K A R Ş I O Y "

Dava, yolsuz tescil hukuki sebebine dayalı tapu iptal-tescil isteğine ilişkindir. Dava süreci çoğunluk görüşüne ilişkin bölümde ayrıntısıyla belirtilmiştir. Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık, tapunun intikal zincirinde iyiniyetli malik bulunup bulunmadığı, son malikin kazanımının korunup korunmayacağına ilişkindir. Bilindiği üzere, yolsuz tescil hukuki sebebine dayalı tapu iptal tescil davalarında ilk el alıcının iyiniyet savunmasında bulunamayacağı tartışmasızdır. Bundan sonraki alıcıların ise kural olarak tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetli olduklarının kabulü ile aksinin, yani kötüniyetli olduklarının ispatı gerekir. Müddei iddiasını ispatla mükelleftir kaidesince ispat külfeti davacıya düşmektedir. Tapunun intikal zincirine bakıldığında davalının taşınmazı bankadan kredi çekerek aldığı, satıcılar ile ilişkisine yönelik herhangi bir delil bulunmadığı, dosyada bulunan tek somut delil olan mahalli gazetenin de satın alma tarihinden çok önce yayımlandığı, o tarihlerde Silivri ilçesinin yaklaşık 150.000 civarında nüfusa sahip olduğu nazara alındığında alıcının bu gazeteden ve ilgili haberden bilgisi olduğunun kabulü mümkün değildir. Aksi de davacı tarafından ispat edilmemiştir. Alıcılardan birinin iyiniyetli olması nedeniyle intikal zincirinin kopması hâlinde artık iyiniyetli alıcıdan sonraki alıcıların iyi veya kötüniyetli olup olmadıklarının bir önemi bulunmamaktadır. Açıklanan bu nedenlerle ve Dr....’in muhalefet şerhinde belirtilen gerekçelerle kararın ilk bozmaya uygun olarak yeniden bozulması gerekirken onama yönünde oluşan sayın çoğunluk görüşüne katılmıyorum.

"K A R Ş I O Y "

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle Silivri’nin herkesin birbirini tanıyacağı ve her şeyden haberdar olacağı küçük bir yer olmadığı, 2009 nüfus sayısının dahi 2009’da ilçe merkezi için 60.000’in üzerinde olduğu, çok sayıda göç alan bir yer olup zamanla nüfusun 300.000’in üzerine çıktığı bu ölçekte bir yerde mahalli gazetede bir haber yer almış olmasının tüm yaşayanlar yönünden iyiniyet karinesini ortadan kaldıracağı sonucuna varılamayacak olması, kaldı ki Silivri dışından dahi ihaleye girilebildiği, toplanan delillerin davalının kötüniyetli olduğunu ispatlamaya yeterli olmadığı ve davalının TMK 1023. madde korumasından yararlanması gerektiği anlaşılmakla ispatlanamayan davanın reddine karar verilmesi gerekir. Açıkladığım nedenlerle davanın kabulüne yönelik olan hükmün bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan Özel Dairenin son kararının onanması yönünde oluşan Değerli Çoğunluk görüşüne katılamıyorum.