Tapu İptali Ve Tescil Davalarının Ana Sebepleri

Taşınmaz Mülkiyeti Ve Tapu Sicilinin İşlevi

Taşınmaz mülkiyeti araziyi, tapuda ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hakları ve kat mülkiyeti kütüğündeki bağımsız bölümleri kapsar. Mülkiyet kural olarak tescille kazanılır. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde tescilden önce kazanım mümkün olsa da tasarruf işlemi için tescil gerekir.

Tapu sicili alenidir; kimse kaydı bilmediğini ileri süremez. Yolsuz tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişi korunabilir. Buna karşılık tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi iyi niyet iddia edemez. Bu nedenle tapu iptali davasında yalnız ilk işlem değil, sonraki devirlerin bedeli, akrabalık, fiilî kullanım ve alıcının araştırma imkânı incelenir.

Dosya Belgeleri

• Güncel ve tedavüllü tapu kaydı,
• Resmî senet ve akit tablosu,
• Kadastro tutanağı, kroki ve pafta,
• İmar planı, çap, ruhsat ve kullanım belgesi,
• Veraset ilamı ve nüfus kayıtları,
• Banka, satış bedeli ve vergi kayıtları,
• Keşif, fotoğraf, hava görüntüsü ve tanık,
• İhtar, kullanım ve kira/ecrimisil kayıtları.

Ehliyetsizlikte işlem tarihindeki ayırt etme gücü araştırılır. Sonraki tarihli sağlık raporu tek başına yeterli olmayabilir; hastane kayıtları, ilaçlar, tanıklar ve Adli Tıp değerlendirmesi gerekir. Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasında temsilci yetkili görünse de vekâlet verenin yararına ve talimatına uygun davranmamıştır. Üçüncü kişi kötüye kullanmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa işlem vekâlet vereni bağlamaz.

Hile ve hata irade bozukluğudur; öğrenmeden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre önemlidir. Gabinde açık oransızlık yanında zor durumda kalma, düşüncesizlik veya deneyimsizlikten yararlanma aranır. Sözleşmenin uyarlanması veya iptali seçenekleri kanuni şartlarla değerlendirilir.

Tapusuz taşınmaz satışı ve taşınmaz satış vaadi farklıdır. Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır; tapuya şerh üçüncü kişilere karşı korumayı güçlendirir. İfa olanağı, malik olma, ifraz ve imar kısıtı ile zamanaşımı incelenmelidir.

Muris Muvazaası, İnançlı İşlem Ve Nam-I Müstear

Muris muvazaasında miras bırakan gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya ölünceye kadar bakma gibi gösterir. Görünürdeki işlem muvazaalı, gizli bağış ise resmî şekle aykırıdır. Saklı pay sahibi olsun olmasın miras hakkı zedelenen mirasçılar dava açabilir.

Muris muvazaasının tespitinde miras bırakanın makul satış ihtiyacı, alıcının ödeme gücü, gerçek değer ile bedel farkı, aile ilişkileri, yöresel gelenek, malvarlığının dağılımı ve bakımın fiilen yapılıp yapılmadığı incelenir. Her düşük bedelli aile içi devir muvazaa değildir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım ediminin gerçekliği ve devirle orantısı önemlidir.

İnançlı işlemde bir hak belirli amaçla inanılana devredilir; amaç gerçekleşince iade yükümlülüğü vardır. İnanç anlaşmasının ispatında yazılı belge temel önemdedir; delil başlangıcı ve tamamlayıcı deliller somut olaya göre kullanılabilir. Tapudaki bedel veya yakınlık tek başına inanç ilişkisini kanıtlamaz.

Nam-ı müstear iddiasında taşınmaz gerçekte bir kişi hesabına, başka kişi adına alınmıştır. Bedelin kimden çıktığı, taraf iradesi ve yazılı delil kuralları incelenir. Bu kurumlar vergi, icra ve miras sonuçlarını dolanmak için ileri sürüldüğünde dürüstlük ve muvazaa denetimi yapılır.

Paylı Mülkiyet, Elbirliği Ve Ortaklığın Giderilmesi

Paylı mülkiyette her paydaş belirli pay oranında malik ve payı üzerinde tasarruf yetkilisidir. Elbirliği mülkiyetinde pay oranı hukuken belirli olsa da malvarlığı üzerinde hak ortaklara birlikte aittir; tereke tipik örnektir. Dava ve tasarruf yetkisi bu ayrıma göre değişir.

Paydaşlar yönetim ve kullanım biçimini anlaşmayla belirleyebilir. Olağan yönetim, önemli yönetim ve olağanüstü tasarruflar farklı çoğunluklara tabidir. Fiilî taksim uzun süre uygulanmışsa kullanım uyuşmazlığında gözetilebilir; mülkiyeti kendiliğinden değiştirmez.

Her paydaş kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Aynen taksim mümkün ve değer kaybına yol açmıyorsa bölüşme; değilse satış yoluyla giderim kararı verilir. Kat mülkiyeti kurulması, taşınmazın imar ve yapı özellikleri uygunsa satıştan önce değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davaları satış bedelinin paylaşımını sağlar; mülkiyet veya muhtesat aidiyeti çekişmesi varsa ayrı dava bekletici sorun olabilir. Dava şartı arabuluculuk 1 Eylül 2023'ten itibaren bu uyuşmazlıklarda uygulanır. Tüm paydaşların taraf olması gerekir; yüzlerce mirasçılı dosyada tebligat ve veraset kayıtları ciddi hazırlık ister.

Satışa Hazırlık

• Tapu ve pay oranlarını doğrulama,
• Tüm mirasçı ve taraf adreslerini saptama,
• İmar ve aynen taksim olanağını araştırma,
• Muhdesat/ürün/ağaç iddialarını çözme,
• Kıymet takdirine emsal ve teknik itiraz,
• İhaleye paydaş katılımı ve bedel mahsup hesabı,
• Vergi, harç ve tahliye riskini planlama.

Önalım, Alım Ve Geri Alım Hakları

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar kanuni önalım hakkını kullanabilir. Gerçek satış gerekir; bağış, trampa veya paydaşlar arası satış kural olarak önalım doğurmaz. Muvazaalı biçimde bağış gösterilen satışın gerçek niteliği ispatlanabilir.

Alıcı veya satıcı satışın noter aracılığıyla bildirilmesini sağlayabilir. Hak, noter bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır. Bu süreler hak düşürücüdür. Davacı, tapudaki satış bedeli ve giderleri mahkemenin belirlediği sürede depo eder; bedelde muvazaa iddiası varsa gerçek bedel araştırılır.

Fiilî taksim nedeniyle önalımın kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olması mümkündür. Her paydaşın belirli bölümü bağımsız malik gibi uzun süre kullanması ve satışın bu düzene uygun olması somut delille gösterilmelidir.

Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları tapuya şerh verilirse belirli süreyle sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir. Hak kullanım bildirimi, bedel ve koşullar sözleşmeye göre incelenir.

Elatmanın Önlenmesi, Ecrimisil Ve Haksız Kullanım

Malik, haksız elatmanın önlenmesini ve durumun eski hâline getirilmesini isteyebilir. Davacı mülkiyetini, davalı kullanımını ispatlar. Sınır tecavüzünde aplikasyon, kadastro paftası ve fen bilirkişisi incelemesi gerekir. Yapı taşkınsa iyi niyet, yapının değeri, arazi kaybı ve uygun tazminatla mülkiyet talebi değerlendirilebilir.

Ecrimisil, kötü niyetli haksız zilyedin ödemesi gereken kullanım karşılığı ve zarar tazminatıdır; kira alacağı değildir. Dönemsel emsal kira, ürün geliri veya taşınmazın kullanım biçimine göre hesaplanır. Kural olarak beş yıllık dönem talep edilir.

Paydaşlar arasında ecrimisil için intifadan men, yani davacı paydaşın kullanma isteğinin engellendiğinin gösterilmesi aranabilir. Taşınmazın ürün getiren, kiraya verilen, kamu malı niteliğinde veya fiilen bölüşülmüş olması gibi istisnalar vardır. İhtarname, önceki dava ve satış talebi intifadan men işlevi görebilir.

Haksız işgalin sona ermesiyle ecrimisil talebi birlikte yürütülebilir. Kullanımın kira, ariyet veya aile izniyle başladığı durumda kötüniyetin hangi tarihte oluştuğu önemlidir. İzin geri alınmadan önceki dönem ecrimisil olmayabilir.

Kadastro, Sınır Ve Zilyetlikle Kazanım

Kadastro tespitine askı ilanı süresinde kadastro mahkemesinde itiraz edilir. Tutanak kesinleşirse on yıllık hak düşürücü süre ve 3402 sayılı Kanun'un özel hükümleri gündeme gelir. Kamu malları, orman, kıyı ve kültür varlığı gibi alanlarda zilyetlikle kazanım sınırlıdır.

Olağanüstü zamanaşımıyla kazanım için tapuda kayıtlı olmayan veya maliki anlaşılamayan taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız yirmi yıl zilyetlik aranır. İmar-ihya, tarımsal kullanım, vergi kaydı ve tanık beyanı değerlendirilir. Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri davaya katılır; ilan yapılır.

Sınır uyuşmazlığında tapu kaydı harita, kroki ve sabit sınırlara uygulanır. Tapu miktarı her zaman tek belirleyici değildir. Teknik bilirkişi, komşu parselleri ve dönüşüm yöntemini denetlenebilir krokide göstermelidir. Uydu görüntüsü destekleyici olsa da kadastro tekniğinin yerini tek başına tutmaz.

Kamulaştırma Ve Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırma, kamu yararı için özel mülkiyetteki taşınmazın gerçek karşılığı peşin ödenerek idare adına geçirilmesidir. Kamu yararı, onay, satın alma usulü, bedel tespiti ve tescil aşamaları izlenir. Malik adres ve tapu kayıtlarını güncel tutmalı; kıymet takdiri teklifini emsal ve gelir verisiyle değerlendirmelidir.

Bedel, arsa için emsal satış; arazi için net gelir yöntemi; yapı için resmî birim maliyet ve yıpranma gibi ölçütlerle belirlenir. Objektif değer artırıcı unsurlar gerekçeli olmalıdır. Kısmi kamulaştırmada kalan bölümün değer kaybı veya artışı hesaba katılır. İrtifak hakkı tesisinde taşınmazın bütün değerindeki azalma ölçülür.

İdare usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza yol, tesis veya yapı ile fiilen el atmışsa bedel ve müdahalenin önlenmesi talepleri gündeme gelir. İmar planında kamu hizmetine ayrılıp uzun süre kamulaştırılmayan taşınmazda hukuki el atma ve mülkiyet hakkının aşırı sınırlanması tartışılır. Görev, arabuluculuk/uzlaşma ve geçiş hükümleri müdahale tarihi ile mevzuata göre kontrol edilmelidir.

Kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi, enflasyon karşısında değer kaybı ve faiz mülkiyet hakkı yönünden ayrıca incelenir. Acele kamulaştırma, yalnız el koyma ve bedel tespiti için istisnai usuldür; olağan kamulaştırma ve tescil tamamlanmalıdır.

Tedbir, Görev-Yetki, Değerleme Ve Dava Stratejisi

Taşınmazın aynına ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kesindir. Görev, uyuşmazlığın tüketici, kadastro, aile, sulh hukuk veya asliye hukuk niteliğine göre değişir. Tapu iptal-tescil davasında kayıt maliki davalı olmalı; devralma riski varsa tapuya ihtiyati tedbir veya davalıdır şerhi değerlendirilmelidir.

Değerleme tarihi talebe göre değişir. Tapu iptalinde dava değeri, önalımda satış bedeli, ortaklığın giderilmesinde güncel kıymet, ecrimisilde dönemsel kullanım ve kamulaştırmada kanuni değerleme tarihi esas alınır. Bilirkişi emsalleri gerçekten karşılaştırılabilir olmalı; imar, konum, yüzölçümü ve satış tarihleri için düzeltme yapılmalıdır.

Tapu benim üzerimdeyse davayı kesin kazanır mıyım? Tapu güçlü haktır; ancak yolsuz tescil, muvazaa, ehliyetsizlik veya başka hukuki sebep ispatlanırsa iptal edilebilir. Üçüncü kişinin iyi niyeti önemlidir.

Hisseli taşınmazdaki kendi payımı satabilir miyim? Kural olarak evet; diğer paydaşların önalım hakkı ve sözleşmesel sınırlamalar gözetilir.

Ortaklığın giderilmesinde sadece benim hissem satılır mı? Dava taşınmazdaki ortaklığı sona erdirir; aynen taksim olmazsa taşınmazın tamamı satılır ve bedel paylaştırılır.

Tapusuz araziyi yıllarca kullanmak malik yapar mı? Her taşınmaz ve zilyetlik kazanıma elverişli değildir. Nitelik, süre, malik sıfatı ve kamu malı kısıtları incelenir.

Resmî Kaynakça

Kaynak: 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

Kaynak: 2644 Sayılı Tapu Kanunu

Kaynak: 3402 Sayılı Kadastro Kanunu

Kaynak: 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu

Kaynak: Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Kaynak: Yargıtay Karar Arama

Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Tedavüllü tapu, iktisap sebebi, fiilî kullanım, imar-kadastro ve dava tarihi görülmeden somut hukuki görüş sayılamaz.