Kira İlişkisinin Yapısı Ve Uygulanacak Hükümler

Kira Dosyası Takvimi

• Sözleşme ve teslim tarihi,
• Kira dönemi ve artış ayı,
• Ödeme günü ve banka kayıtları,
• İhtarların tebliğ tarihleri,
• Tahliye taahhüdü düzenleme-tahliye tarihi,
• On yıllık uzama dönemi,
• Arabuluculuk ve dava son günü,
• Depozito, demirbaş ve teslim tutanağı.

Kira Bedeli, Artış, Tespit Ve Uyarlama

Yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında artış anlaşması, on iki aylık TÜFE ortalamasını aşmamak üzere geçerlidir. Konutlar için uygulanan geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 sonrasında yeni dönemler bakımından sona ermiştir; güncel dönem her zaman yürürlükteki kanundan kontrol edilmelidir.

Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmede hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal bedelleri gözeterek hakkaniyete uygun kira belirler. Emsaller aynı bölge, nitelik, yüzölçümü, kullanım ve tarih bakımından karşılaştırılmalı; boş olarak yeniden kiraya verilebilir bedelden eski kiracı indirimi yapılmalıdır.

Yeni dönemin başından itibaren geçerli tespit için dava, kural olarak dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı veya bu sürede artış iradesi yazılı bildirilip yeni dönem içinde dava açılmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönem sonuna kadar açılan davanın etkisi farklı olabilir.

Uyarlama davası, olağanüstü ve öngörülemez şartların edimler dengesini dürüstlük kuralına aykırı ölçüde bozması hâlinde gündeme gelir. Beş yıllık tespit rejimiyle aynı değildir. Döviz, enflasyon, salgın veya iş hacmi değişikliği her durumda uyarlama sağlamaz; sözleşme süresi, risk dağılımı ve taraf sıfatı değerlendirilir.

Kira Borcu, Temerrüt Ve İki Haklı İhtar

Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek ödeme ve aksi hâlde fesih bildirimi yapabilir. Konut ve çatılı işyerinde süre en az otuz gündür. İcra takibiyle gönderilen ödeme emri, gerekli koşulları taşıyorsa temerrüt ihtarı işlevi görür.

Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtarların ayrı muaccel kiralara ilişkin olması, ödeme öncesinde tebliğ edilmesi ve aynı kira yılına düşmesi gerekir. Muaccel olmadan toplu istenen kiralar haklı ihtar oluşturmayabilir.

Kira alacağı için icra takibi, tahliye talepli özel yol veya alacak davası seçilebilir. Takipte kira sözleşmesine ve imzaya itiraz, ödeme, depozito mahsup iddiası ve tebligat kısa sürede ele alınır. Kiraya verenin banka hesabını kapatması veya ödemeyi kabul etmemesi hâlinde kiracı tevdi mahalli belirlenmesini isteyebilir.

Kira bedeli dışında aidat, yan gider, stopaj ve KDV'nin kime ait olduğu sözleşme ve emredici hükümlerle belirlenir. Kiracı yalnız kullanım giderlerinden; malik ise yönetim planı ve KMK uyarınca bazı giderlerden sorumlu olabilir. Kiraya verenin yönetime karşı sorumluluğu ile kiracıya rücu ilişkisi ayrıdır.

Tahliye Taahhüdü Ve Sözleşme Sonu

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye isteyebilir. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün alındığı veya boş kâğıda imza şeklinde verildiği iddiası ispat kurallarına tabidir.

Taahhüt tarihi ile tahliye tarihi belirli olmalı, imza kiracıya ait bulunmalıdır. Aile konutu niteliğindeki yerde diğer eşin açık rızası, eşin sözleşmeye taraf olması ve aile konutu bildirim zamanı somut olayda önem kazanabilir. Birden fazla kiracı varsa kural olarak tümünün taahhüdü aranır.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmesinde kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren yalnız sürenin bitimine dayanarak ilk on uzama yılı içinde sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep göstermeden sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kirada genel fesih dönemi ve bildirim süreleri uygulanır. Olağanüstü fesihte ilişkinin sürdürülmesini çekilmez kılan önemli sebep ve hakkaniyet tazminatı değerlendirilebilir.

İhtiyaç, Yeniden İnşa Ve Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Gelecekte belirsiz olasılık veya kirayı artırma amacı yeterli değildir.

Konut ihtiyacında mevcut konutların elverişliliği, kirada oturma, sağlık, aile büyüklüğü ve ulaşım; işyeri ihtiyacında meslek, proje, ruhsat ve fiilî hazırlık incelenir. Aynı şehirde boş ve uygun başka taşınmazın varlığı samimiyeti etkileyebilir.

Belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda; belirsiz sürelide fesih dönemi ve bildirim süresine uygun zamanda dava açılır. Dava öncesi arabuluculuk zorunludur ve sürelere etkisi dikkatle hesaplanır.

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacı yazılı bildirip altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme sonundaki genel ihtiyaç yolunu kullanır. Bir aylık bildirim süresi hak düşürücü nitelikte kabul edilir.

Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme sırasında kullanım imkânsızsa tahliye istenebilir. Proje gerçek ve ruhsata elverişli olmalıdır. İhtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen yer, haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz; aksi hâlde tazminat doğabilir.

Ayıp, Bakım, Tadilat Ve Depozito

Kiraya veren kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı olağan temizlik ve küçük bakım giderlerini, kiraya veren esaslı onarım ve ayıp giderimini üstlenir; sözleşme ve kullanım kusuru dikkate alınır.

Ayıp kullanım değerini azaltıyorsa kiracı giderim, kira indirimi, zarar ve ağır ayıpta fesih haklarını kullanabilir. Ayıp gecikmeden bildirilmelidir. Acil onarımda kiracının masrafı yapıp isteme hakkı kanuni şartlara tabidir. Kirayı tek taraflı tamamen kesmek temerrüt riski doğurabilir; ayıp oranı ve tevdi yöntemi hukuken planlanmalıdır.

Kiracı yenilik ve değişiklik için yazılı rıza almalıdır. Kiraya veren yazılı izin verdiyse aksi kararlaştırılmadıkça eski hâle getirme isteyemeyebilir; değer artışı için kiracının tazminat hakkı ayrıca anlaşmaya bağlıdır.

Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak güvence ise bankada kiracı adına hesaba yatırılması gerekir. Sözleşme sona erdikten sonra kiraya veren üç ay içinde dava/takip bildirmez veya kesinleşmiş alacak sunmazsa banka kiracının istemiyle güvenceyi iade eder. Uygulamada elden alınan depozitonun güncel değerle iadesi ve hasar mahsup hesabı tartışılır.

Teslimde anahtar, sayaç, fotoğraf, demirbaş ve hasar tutanağı yapılmalıdır. Olağan eskime kiracıya yüklenemez; kusurlu zarar ile kullanım yıpranması ayrılır.

Kat Mülkiyeti, Ortak Alan Ve Yönetim Planı

Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet ile ortak yerlerde arsa payına bağlı ortak mülkiyetten oluşur. Ana duvar, çatı, temel, merdiven, asansör ve tesisatlar kural olarak ortak yerdir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir; kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz.

Bağımsız bölüm amacı dışında kullanılamaz; tapuda mesken görünen yerde hastane, klinik, lokanta veya eğlence yeri gibi faaliyetler için kanundaki oybirliği şartları gündeme gelebilir. Kısa süreli kiralama, turizm amaçlı konut izin mevzuatı ve yönetim planı birlikte incelenmelidir.

Kat maliki, bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek onarım ve tesis yapamaz. Taşıyıcı sistem, dış cephe, çatı, balkon kapatma, klima ve tabela değişikliklerinde kurul izni ve imar mevzuatı aranabilir. Ortak alanın bir malikçe sürekli işgali, elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davasına konu olabilir.

Gider Paylaşımı

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kural olarak eşit; sigorta, bakım, koruma, güçlendirme ve yönetici giderleri arsa payı oranında ödenir. Yönetim planı kanunun izin verdiği ölçüde farklı düzenleme yapabilir. Bir tesisten yararlanmama, giderden otomatik muafiyet sağlamaz; bağımsız bölüme objektif olarak yarar bulunup bulunmadığı incelenir.

Aidat borcunda aylık yüzde beş gecikme tazminatı kanunda düzenlenmiştir. Kat maliki, kiracının kullanım giderinden yönetime karşı kanuni kapsamda sorumlu olabilir; kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlanabilir.

Kat Malikleri Kurulu, Yönetici, Denetim Ve Toplu Yapılar

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez yönetim planındaki zamanda; zaman yoksa yılın ilk ayı içinde toplanır. Önemli sebepte olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir. Çağrı şekli ve süresi, gündem, vekâlet, sayı ve arsa payı çoğunluğu kontrol edilir.

Kararlar kural olarak hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla alınır; faydalı yenilik, lüks gider, yönetim planı değişikliği ve önemli tasarruflarda özel çoğunluk veya oybirliği gerekir. Bir malik oyların üçte birinden fazlasını kullanamaz; vekâlet sayısı sınırlıdır.

Kurul kararına katılan muhalif malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlan hâlinde süre sınırlaması farklıdır. Dava öncesi arabuluculuk, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında kural olarak dava şartıdır.

Yönetici, kararları uygular, avans toplar, bakım ve sigortayı yürütür, hesap verir. İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir; süresinde itiraz edilmezse kesinleşebilir ve icra kabiliyeti kazanır. Defter, banka hesabı, fatura ve sözleşmeler denetlenebilir. Yöneticinin kişisel hesabını kullanması, ihale/tedarikte menfaat çatışması ve belgesiz harcama sorumluluk doğurur.

Toplu yapılarda ada, blok ve toplu yapı kurulları ile temsilciler kurulu görevleri ayrılır. Tek site yönetimi adı altında yetkisiz organın karar alması geçersizlik tartışması yaratabilir.

Arabuluculuk, Dava, İcra Ve Uygulama Stratejisi

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur. İlamsız icra yoluyla tahliye hükümleri istisnadır. Arabuluculuğun hak düşürücü dava süreleriyle ilişkisi gün gün hesaplanmalıdır.

Kira tespit, tahliye ve kat mülkiyeti davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi her kira davasında yoktur; genel ve sözleşmesel yetki kuralları incelenir. Tahliye ilamının icrası ve kanun yolu için kesinleşme şartı dava türüne göre değerlendirilir.

Kiracı kirayı düzenli ödüyorsa hiçbir şekilde çıkarılamaz mı? İhtiyaç, yeniden inşa, taahhüt, iki haklı ihtar, on yıllık uzama ve diğer kanuni sebepler varsa tahliye mümkündür.

Ev satılırsa kira sözleşmesi biter mi? Hayır. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur; ihtiyacı varsa özel sürelerle dava açabilir.

Aidatı kiracı ödemezse yönetim malike gidebilir mi? Kanuni kapsamda malik ve yararlanan kişi sorumlu olabilir; malik iç ilişkide kiracıya rücu edebilir.

Yönetim planındaki her hüküm geçerli midir? Emredici kanun hükmüne aykırı plan uygulanmaz; yorumu tapu, proje ve fiilî yapı ile yapılır.

Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında doğru takvim, doğru ihtar ve ölçülebilir belge çoğu zaman hukuki tartışmadan önce sonucu belirler.

Resmî Kaynakça

Kaynak: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

Kaynak: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Kaynak: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu – UYAP Mevzuat

Kaynak: 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Kaynak: Yargıtay Karar Arama

Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşme, dönem, tebligat, ödeme ve yönetim planı görülmeden somut hukuki görüş sayılamaz.