6. Daire: Parselasyon, Geri Dönüşüm, DOP Hesabı

T.C. D A N I Ş T A Y ALTINCI DAİRE Esas No : 2022/8044 Karar No : 2024/7063 Anahtar Kelimeler : -Parselasyon, -Geri Dönüşüm, -DOP Hesabı Özeti : Mahkeme kararıyla parselasyona ilişkin genel iptal sebebi oluşturan durumların tespiti üzerine iptal edilen parselasyon işlemleri sonrasında alanda Mahkeme kararının uygulanması maksadıyla yeniden yapılacak parselasyon işlemlerinde öncelikle geri dönüşüm yapılarak dağıtımın kök kadastro parselleri üzerinden yapılması ve alanda yeni oluşan durum dikkate alınarak düzenleme ortaklık payı (DOP) hesabının yeniden yapılması hakkında. TEMYİZ EDEN (DAVACI) : …

KARŞI TARAF (DAVALILAR) : 1- Adana Büyükşehir Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. … 2- Seyhan Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. … İSTEMİN KONUSU : Adana Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesinin 15/09/2022 tarih ve E:2022/93, K:2022/1361 sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ : Dava Konusu İstem: Adana ili, Seyhan ilçesi, Küçükdikili Köyü, … ada, … parsel sayılı taşınmazı kapsayan alanda Seyhan Belediye Encümeninin 25.01.2017 tarih ve 85 sayılı kararıyla kabul edilen parselasyon işlemi ile anılan parselasyonun dayanağı Seyhan Belediye Meclisinin 03.12.2015 tarih ve 140 sayılı kararıyla kabul edilen 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı ve Adana Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.08.2012 tarih ve 138 sayılı kararı ile kabul edilen 1/5000 ölçekli revizyon nazım imar planının iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti : Adana 1. İdare Mahkemesince verilen 11/11/2021 tarih ve E:2020/1608, K:2021/1310 sayılı kararda; 1/5000 ölçekli revizyon nazım imar planı yönünden; dava konusu Adana Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.08.2012 tarih ve 138 sayılı kararı sonrasında alınan 16.03.2018 tarih ve 188 sayılı Adana Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile dava konusu taşınmazın eğitim tesis alanı olarak planlandığı söz konusu plan değişikliğine karşı açılan davada verilen iptal kararının Adana 2. İdari Dava Dairesinin 11/03/2021 tarih ve E:2020/605, K:2021/441 sayılı kararı ile kaldırılarak davanın reddine karar verildiği, davanın açıldığı tarihte 16.03.2018 tarih ve 188 sayılı Adana Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planın yürürlükte olduğu anlaşıldığından, dava açılış tarihi itibarıyla yürürlükte olmayan Adana Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.08.2012 tarih ve 138 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli plan açısından davanın esasının incelenmesine olanak bulunmadığı, 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planına ilişkin Seyhan Belediye Meclisinin 03.12.2015 tarih ve 140 sayılı kararı yönünden; üst ölçekli plan ile arasındaki arazi kullanım kararı uygunsuzluğunun yürürlükte olan 1/5000 ölçekli plan ile giderildiği ve arazi kullanım kararlarının, plan kademelenmesi ilkesi yönünden planlama ilkeleri ve şehircilik esaslarına uygun olduğu anlaşıldığından anılan işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı, 1/1000 ölçekli plana uygun olarak yürürlüğe konulan parselasyon işlemine dair 25.01.2017 tarih ve 85 sayılı Seyhan Belediye

Encümeni kararı yönünden; 3194 sayılı İmar Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğine uygun davranıldığı anlaşıldığından hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı sonuç ve kanaatine varıldığı gerekçeleriyle 1/5000 ölçekli nazım imar planına ilişkin kısım yönünden davanın incelenmeksizin reddine, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu ile parselasyon işlemine ilişkin kısım yönünden davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi Kararının Özeti: Adana Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği gerekçesiyle 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Temyize konu kararın usul ve hukuka aykırı olduğu iddiasıyla bozulması gerektiği ileri sürülmektedir. DAVALILARIN SAVUNMASI: Seyhan Belediye Başkanlığı tarafından, temyiz edilen kararda bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerektiği savunulmaktadır. Adana Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından, Savunma verilmemiştir. DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ BÜŞRA ÇELEBİ ŞAHİN'İN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kısmen kabulü ve kısmen reddi ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının planlara ilişkin kısım yönünden onanmasına, parselasyon işlemine ilişkin kısım yönünden bozulmasına karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: İNCELEME VE GEREKÇE: MADDİ OLAY : Adana ili, Seyhan ilçesi, Küçükdikili Köyü, … ada, … parsel sayılı taşınmazı kapsayan alanda mülga Küçükdikili Belediye Encümeninin 06.12.1995 tarih ve 134 sayılı kararıyla parselasyon işlemi yapılmıştır. Söz konusu 1995 tarihli parselasyon ve dayanağı ıslah imar planı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planına karşı TCDD Genel Müdürlüğü tarafından açılan davada, Adana 1. İdare Mahkemesince verilen

23/12/2005 tarihli, E:2004/746, K:2005/1986 sayılı karar ile dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiş ve bu karar temyiz edilmeyerek kesinleşmiştir. 1995 tarihli parselasyon ve dayanağı planların yargı kararı ile iptaline karar verilmesi üzerine mahkeme kararının uygulanması amacıyla Seyhan Belediye Encümeninin 25/01/2017 tarihli, 85 sayılı kararıyla yeni bir parselasyon işlemi tesis edilmiştir. Öte yandan, dava konusu taşınmazı kapsayan alanda Adana Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.08.2012 tarih ve 138 sayılı kararı ile kabul edilen 1/5000 ölçekli revizyon nazım imar planı ile Seyhan Belediye Meclisinin 04.11.2011 tarih ve 11 sayılı kararı ile kabul edilen 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planında dava konusu taşınmazın kök parselini kapsayan alan konut alanı olarak planlanmış, Seyhan Belediye Meclisinin 03.12.2015 tarih ve 140 sayılı kararıyla kabul edilen 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planıyla anılan alan ilk öğretim tesis alanı olarak düzenlenmiş ve 16.03.2018 tarih ve 188 sayılı Adana Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı revizyonunda ise söz konusu alan eğitim tesis alanı olarak planlanmıştır. Davacı tarafından, Seyhan Belediye Encümeninin 25.01.2017 tarih ve 85 sayılı kararıyla kabul edilen parselasyon işlemi ile anılan parselasyonun dayanağı Seyhan Belediye Meclisinin 03.12.2015 tarih ve 140 sayılı kararıyla kabul edilen 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı ve Adana Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.08.2012 tarih ve 138 sayılı kararı ile kabul edilen 1/5000 ölçekli revizyon nazım imar planının iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT: 3194 sayılı İmar Kanun’un 18. maddesinin 1. fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan hâli; "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya Belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler Valilikçe kullanılır." hükmünü, 2. fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan hâli; "Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir.

Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.” hükmünü, 6. fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan hâli; "Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez." hükmünü düzenlemektedir. İşlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanunu’nun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Düzenleme Ortaklık Payı Oranına Ait Esaslar" başlıklı 11. maddesinde; "Düzenleme ortaklık payı oranı: Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranı olduğu, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmayacağı, ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785- 1605 sayılı İmar Kanunu’nun 39’uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını %35`e (%40) tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir." düzenlemesine yer verilmiştir. İşlem tarihinden sonra yürürlüğe giren Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in "Geri Dönüşüm İşlemleri" üst başlıklı, "Mahkeme kararıyla iptal edilen parselasyon planları" başlıklı 37. maddesinin 1. fıkrası; "Mahkeme kararında parsel bazlı iptal kararı varsa; mevcut imar parselleri üzerinden yapılabiliyorsa sadece o parsel ya da parsellere yönelik düzeltme yapılır. İptal kararına konu parselde, uygulama alanındaki diğer parsellerde etkilendiğinden düzeltme yapılamıyorsa; etkilenen diğer parseller de dikkate alınarak veya uygulama alanının tamamında yeni bir parselasyon planı yapılır.", 2. fıkrası; "Mahkeme kararıyla parselasyon planının, parselasyon planını onaylayan encümen kararının ya da ilgili kurum onayının iptal edilmesi halinde; geri dönüşüm işlemlerinin yapılarak parselasyon planından önceki kök parsellere dönülmesi gerekmektedir. Ancak uygulama sahasında iptal edilen parselasyon planı sonucunda oluşan imar parselleri üzerinde; ihdasen oluşan taşınmazların satışı, yapı ruhsatı, kat irtifakı, kat mülkiyeti gibi tasarruflarda bulunulması halinde, bu tasarruflar ve mahkemenin iptal gerekçeleri de dikkate alınarak geri dönüşüm işlemleri ile birlikte aynı anda yeni bir parselasyon planının yapılması zorunludur.", 3. fıkrası; "Mahkeme kararında sadece eksik ya da hatalı görülen parselasyon planının düzeltilmesi isteniyorsa ve mevcut tescilli imar parselleri üzerinden yapılacak yeni bir

uygulama ile mahkeme kararı gerekçeleri yerine getirilebiliyorsa, tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı yapılabilir." hükmünü düzenlemiştir. HUKUKİ DEĞERLENDİRME: Temyize konu kararın Seyhan Belediye Meclisinin 03.12.2015 tarih ve 140 sayılı kararıyla kabul edilen 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı ve Adana Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.08.2012 tarih ve 138 sayılı kararı ile kabul edilen 1/5000 ölçekli revizyon nazım imar planına ilişkin kısmı yönünden; Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairelerince verilen kararların temyiz yolu ile incelenerek bozulabilmeleri 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 49. maddesinde belirtilen nedenlerden birinin bulunması halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın anılan kısmının bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. Temyize konu kararın Seyhan Belediye Encümeninin 25.01.2017 tarih ve 85 sayılı kararıyla kabul edilen parselasyon işlemine ilişkin kısmı yönünden; İdare Hukukunda "iptal" kararı, bir işlemin hukuka uygun olup olmadığını denetleyen yargı organının işlemin geçerliliğini etkileyen bir sakatlık saptaması halinde, işlemin geriye yürür biçimde ortadan kalkmasını sağlayan bir yargı hükmüdür. Parselasyon yapılmış bir alanda tekrar parselasyon yapılabilmesi için; söz konusu parselasyon işleminin yargı kararıyla iptaline karar verilmesi, alanda yeni bir plan yapılması ya da mevcut parselasyon planında maddi hatanın bulunması gerekmektedir. Yeni bir imar planı gerekçesi ile yeniden yapılan parselasyon işlemlerinde, önceki parselasyon işlemi hukuki varlığını koruduğundan, tescilli imar parselleri üzerinden tekrar düzenleme ortaklık payı (DOP) alınmaksızın dağıtıma tabi tutulması gerekli iken, mahkeme kararı sonucu "iptal" hükmü esas alınarak yeniden yapılan parselasyon işlemlerinde, önceki parselasyon işlemi hukuki varlığını yitirdiğinden, öncelikle tescilli imar parsellerinin DOP ve kamu ortaklık payı (KOP) paylarının iadesi suretiyle parselasyon planından önceki kök parsellere dönülmesi ve böylelikle parselasyon öncesi hukuki duruma yeniden gelinmesinin sağlanması, sonrasında mer'i uygulama imar planı hüküm ve kararları da esas alınarak tespit edilecek düzenleme sınırı içerisinde hesaplanan DOP ve KOP oranları çerçevesinde parselasyon işleminin tesis edilmesi zorunludur.

Nitekim Danıştay Altıncı Dairesinin 16/11/2016 tarihli, E:2014/1698, K:2016/7402 sayılı kararı da bu yöndedir. Yine, işlem tarihinden sonra yürürlüğe giren Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in ilgili maddelerinde de konuya ilişkin düzenlemelerin yukarıda açıklanan Danıştay içtihatlarına uygun şekilde ele alındığı görülmektedir. Burada önemle belirtmek gerekir ki; müstakil veya az hisseli mülkiyet yapısının hisseli hale getirilmesi-hissedar sayısının artırılması ve/veya kadastral parselin eşdeğeri olmayan yerden imar parseli tahsisi yapılması gibi dava konusu parsele özel gerekçelerle parselasyonun iptali yolunda verilen Mahkeme kararları yeni yapılacak parselasyonda geri dönüşüm yapılarak kadastral parsel üzerinden uygulama yapılmasını zorunlu kılmamaktadır. Parsel bazlı iptal kararı verilmesi durumunda sadece uyuşmazlık konusu parselde ve/veya iptaline karar verilen parselasyondan etkilenen diğer parsellerde düzeltme yapılarak mevcut hukuka aykırılıklar giderilebiliyorsa parselasyonun tamamının iptali gerekmemektedir. İdare Mahkemesince, parselasyonun dayanağı imar planına uygun yapılmaması, düzenleme sınırının mevzuata uygun geçirilmemesi, DOP'un hatalı belirlenmesi veya eşitliğe aykırı şekilde uygulanması, parselasyonun dayandırıldığı mevzuat hükümlerinin parselasyon sahasının hukuksal durumuna ve taşıdığı özelliklere uygun olmaması gibi parselasyona ilişkin genel iptal sebebi oluşturan durumların varlığı halinde verilen iptal kararından sonra yapılacak parselasyonda ise mutlaka geri dönüşüm işlemi uygulanmalıdır. Bu suretle parselasyona tabi tutulan parselin parselasyondan önceki durumuna (kadastral parsel) ulaşılarak sil baştan hukuka uygun yeni bir parselasyon yapılması gerekmektedir. Dosyanın incelenmesinden, mülga Küçükdikili Belediye Encümeninin 06.12.1995 tarih ve 134 sayılı kararıyla kabul edilen parselasyon işleminin; dayanağı ıslah imar planı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planının planlama ve kentleşme gereklerine uygun olmadığı ve bu planlara dayanılarak yapılan parselasyonda da hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmesi sonrasında tesis edilen dava konusu Seyhan Belediye Encümeninin 25.01.2017 tarih ve 85 sayılı kararıyla kabul edilen parselasyon işleminin anılan iptal kararının gereklerinin yerine getirilmesi amacıyla yapıldığı ancak parselasyon yapılırken geri dönüşüm işlemlerinin gerçekleştirilmediği anlaşılmaktadır. Nitekim, İdare Mahkemesince yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda; parselasyonda geri dönüşüm yapılarak kök parsellere dönülmediği, dava konusu parselasyon ile yapılan dağıtımın kök parsele dönülerek kadastro parselleri üzerinden yapılması

gerekirken iptal edilen parselasyon işlemi ile oluşan imar parselleri üzerinden yapıldığı, ayrıca yapılan parselasyonda iki adet ihdasen parsel oluşturulmasına karşın DOP oranının değiştirilmediği, iptal edilen parselasyon işleminde hesaplanan DOP oranı uygulanarak söz konusu ihdas üzerine oluşan parsellerden anılan DOP oranı düşüldükten sonra söz konusu parsellere tahsis yapıldığı tespitlerine yer verildiği görülmektedir. Uyuşmazlıkta, dava konusu parselasyon işleminden önce yapılan imar uygulamasının iptaline ilişkin Mahkeme Kararının gerekçesinin geri dönüşüm yapılmasını zorunlu kılan nedenlere dayandığı, dava konusu parselasyon işleminin ise geri dönüşüm yapılmaksızın söz konusu iptal edilen imar uygulaması sonucunda oluşturulan imar parselleri üzerinden yapıldığı, diğer bir deyişle geri dönüşüm işlemi yapılarak yeniden iptal kararı gerekçeleri doğrultusunda mevzuata uygun olarak DOP hesaplanması ve dağıtım/tahsis ilkelerine uygun olarak parselasyon işlemi tesis edilmesi gerekirken belirtilen usul izlenmeden yapılan dava konusu parselasyon işleminde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Bu itibarla, dava konusu parselasyon işlemi yönünden davanın reddi yolundaki Mahkeme Kararına yönelik istinaf başvurusunun reddine dair verilen temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet görülmemiştir. KARAR SONUCU: Açıklanan nedenlerle; 1. Davacının temyiz isteminin kısmen kabulüne, kısmen reddine, 2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle 1/5000 ölçekli nazım imar planına ilişkin kısım yönünden incelenmeksizin reddine, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu ile parselasyon işlemine ilişkin kısım yönünden reddine dair İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu Adana Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesinin 15/09/2022 tarih ve E:2022/93, K:2022/1361 sayılı kararının 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonuna ilişkin kısmının ONANMASINA, parselasyon işlemine ilişkin kısmının BOZULMASINA, 3. Bozulan kısım hakkında yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 27/11/2024 tarihinde kesin olarak oybirliğiyle karar verildi.