6. Daire: Yönetim Planı, Kat Malikleri, Proje Tadilatı

T.C. D A N I Ş T A Y Altıncı Daire Esas No : 2014/10360 Karar No : 2019/15402 Anahtar Kelimeler : -Yönetim Planı, -Kat Malikleri, -Proje Tadilatı Özeti : Yönetim planında her bloğun bodrum katının tümünün, yüzme havuzu ve sosyal tesislerin münhasıran içinde bulundukları blokların ortak alanı olduğu belirtildiğinden, parseldeki A bloktaki süs havuzunun yüzme havuzuna dönüştürülmesi için proje tadilatı yapılması isteminin B blok hak maliklerinin onayı olmadığından bahisle reddedilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı hakkında. Temyiz Eden (Davacı) : … Konutları A Blok Yöneticiliği Vekili : Av. … Karşı Taraf (Davalı) : Çankaya Belediye Başkanlığı Vekili : Av. … İstemin Konusu : Ankara 4. İdare Mahkemesinin 27/03/2014 tarihli, E:2012/1870, K:2014/469 sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

Yargılama Süreci: Dava Konusu İstem: Ankara ili, Çankaya ilçesi, … ada, … parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan … Konutları isimli toplu yapının A blok 1. bodrum katında yer alan yüzme havuzuna ilişkin mimari proje tadilatının onaylanması istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 16.11.2012 tarihli, 29018 sayılı işleminin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti: Temyize konu kararda; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 44. maddesi uyarınca ana gayrimenkulün boş kısmında sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerlerinin sonradan yapımı ve ilavesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerektiği, bu karar bulunmaksızın mimari projenin onaylanmasına imkan bulunmadığından, dava konusu işlemin sonucu itibariyle hukuka uygun olduğu, öte yandan, yönetim planında havuzun sadece A bloğa özgülendiği, bu nedenle tüm kat maliklerinin muvafakatinin gerekmediği davacı tarafından ileri sürülmüşse de, dava konusu havuzun kullanım amacının yönetim planı kararı alınırken etkili olabileceği dikkate alınarak, söz konusu iddiaya itibar edilemeyeceği sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir. Temyiz Edenin İddiaları: Uyuşmazlık konusu havuzun ortak alan olduğu, sadece kat malikleri tarafından kullanılması amacıyla düzenlendiği ve ticari kullanıma konu olmadığı, ayrıca havuzun sonradan yapılan bir imalat veya inşaat niteliğinde de olmadığı, binanın inşa edildiği tarihten bu yana fiilen mevcut olduğu, olayda bağımsız bölüm ilavesi de söz konusu olmadığından İdare Mahkemesi kararına dayanak alınan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "bağımsız bölüm ilavesi" başlıklı 44. maddesinin somut olaya uygun olmadığı, hatalı Kanun maddesine dayanılarak karar verildiği, yönetim planının 4. maddesinde, havuzun kullanım amacının, yüzme havuzu olduğunun açıkça belirtildiği, 2006 yılında tapuya şerh verilen yönetim planına yönelik iddialara Mahkemece itibar edilmeme sebebinin anlaşılamadığı ileri sürülmektedir. Karşı Tarafın Savunması : Savunma verilmemiştir. Danıştay Tetkik Hakimi Beren Pehlivanoğlu'nun Düşüncesi: Uyuşmazlığa konu havuz alanının münhasıran (A) blokta bulunan kat maliklerinin kullanımına tahsis edilen ortak alan olması ve söz konusu alanın süs havuzundan yüzme havuzuna çevrilmesine ilişkin mimari proje tadilatının, ortak alandan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak

yenilik niteliğinde olması nedeniyle, dava konusu mimari proje tadilat teklifi için sadece (A) blokta bulunan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri muvakatin yeterli olduğu anlaşıldığından, temyiz isteminin kabulü ile mahkeme kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: İnceleme ve Gerekçe: Maddi Olay : Ankara ili, Çankaya ilçesi, …ada, … parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan (A) ve (B) bloklardan oluşan ve her bir blokta 49 adet bağımsız bölümün bulunduğu … Konutları isimli konut sitesinin 17.04.2006 tarihinde onaylanan mimari projesinde her iki bloğun 1. bodrum katında 1.00 metre derinliğinde süs havuzu düzenlenmiş, söz konusu proje doğrultusunda (B) bloğun bodrum katında süs havuzu inşa edilirken, (A) bloğun bodrum katında projesine aykırı şekilde 1.50 metre derinliğinde yüzme havuzu inşa edilmiş, devamında da taşınmaz için 09.02.2007 tarihli yapı kullanma izni alınmıştır. Uyuşmazlık konusu (A) blokta, mimari projesine aykırı şekilde inşa edilen yüzme havuzuna ilişkin olarak (B) blok yöneticiliği tarafından yapılan şikayet üzerine, Çankaya Belediye Başkanlığınca 01.04.2011 tarihli tespit zaptı tanzim edilmiş ve devamında da Çankaya Belediye Encümeninin 26.05.2011 tarihli, 2475.35 sayılı kararı ile; zabıt konusu hususların tadilat projesi onaylatılmak suretiyle cezalı ruhsata bağlattırılması mümkün olduğu halde, ilgilisine yapılan süreli tebligata rağmen bu konuda herhangi bir müracaatta bulunulmaması nedeniyle, zabıt konusu hususların 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi gereğince, masrafları (A) blok maliklerinden karşılanma üzere yıktırılmasına karar verilmiştir. Bu doğrultuda (A) blok yöneticiliği tarafından ilk olarak 30.07.2012 tarihinde davalı idareye yapılan başvuru ile, 1. bodrum katta süs havuzu şeklinde projelendirilen alanın yüzme havuzu olarak onaylanması talep edilmiş, bu başvuru; tüm kat maliklerinin muvafakatinin gerektiği gerekçesiyle Çankaya Belediye Başkanlığının 04.09.2012 tarihli, 22919 sayılı işlemi ile reddedilmiştir. Bunun üzerine (A) blokta yer alan toplam 49 bağımsız bölüm malikinden 43'ünün imzasını taşıyan muvafakatname düzenlenerek 09.10.2012 tarihinde ikinci defa davalı idareye başvurulmuş, bu başvuru da;

(A) ve (B) bloklardaki kat maliklerinin tamamının muvafakati gerektiği gerekçesiyle Çankaya Belediye Başkanlığının 05.11.2012 tarihli yazı, 27804 sayılı işlemi ile reddedilmiştir. Anılan ikinci ret işlemi üzerine davacı (A) blok yöneticiliği tarafından 08.11.2012 tarihinde yeniden davalı idareye başvurularak; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğundan ve uyuşmazlık konusu taşınmaza ait yönetim planında (A) bloktaki havuz, yüzme havuzu olarak belirtildiğinden (B) bloktaki tüm kat maliklerinin muvafakatinin aranmasına gerek bulunmadığı belirtilerek tashihat projesinin onaylanması talep edilmiş, bu başvuru da; (A) ve (B) bloklara ait tüm kat maliklerinin noter onaylı muvafakati gerektiğinden bahisle Çankaya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün dava konusu 16.11.2012 tarihli, 29018 sayılı işlemi ile reddedilmiş, bu işlemin iptali istemiyle bakılmakta olan dava açılmıştır. İlgili Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Dokuzuncu Bölümü altında toplu yapılara ilişkin özel hükümler getirilmiş olup, bu doğrultuda; "Kapsam" başlıklı 66. maddesinin 1. fıkrasında toplu yapı: bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olan birden çok yapı şeklinde tanımlanmıştır. "Yönetim" başlıklı 69. maddesinin 1. fıkrasının 1. cümlesinde; toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her birinin, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetileceği hüküm altına alınmıştır. "Yönetim planı ve değiştirilmesi" başlıklı 70. maddesinin 1. fıkrasında; toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planının düzenleneceği, yönetim planının, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayıcı olduğu, yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu gerektiği düzenleme altına alınmıştır. "Ortak giderlere katılma" başlıklı 72. maddesinin 1. fıkrasında ise; toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve

tesislere ilişkin ortak giderlerin, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderlerin ise bütün kat malikleri tarafından karşılanacağı düzenlenmiştir. Diğer taraftan ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak ilave ve yeniliklerden faydalı olanlara ilişkin olarak 634 sayılı Kanun'un 42. maddesinin 1. fıkrasında: "Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır." hükmüne yer verilmiştir. Hukuki Değerlendirme: Yukarıda detaylarına yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde yer alan konut sitesinin, 634 sayılı Kanun'un ilgili maddesinde tanımlanan toplu yapı niteliğinde olduğu, toplu yapılarda her bir bloğun münhasıran kendi kullanımında bulunan ortak alanların yönetiminin, yalnız o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan "blok kat malikleri kuruluna" ait olduğu ve söz konusu ortak alana ait ortak giderlerden de sadece o bloktaki bağımsız bölüm maliklerinin sorumlu olduğu, ayrıca toplu yapıyı oluşturan blokların tamamını kapsayacak şekilde tek bir yönetim planı hazırlanması gerektiği ve söz konusu yönetim planının tüm blokların bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı nitelikte olduğu açıktır. Bu doğrultuda uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde yer alan "… Konutları" isimli toplu yapı için düzenlenen yönetim planının incelenmesinden; söz konusu planın "münhasıran bloklara ait ortak yer ve tesisler" başlıklı 4. maddesinde: her bir bloğun bodrum katının tümünün, yüzme havuzu ve sosyal tesislerin münhasıran içinde bulundukları blokların ortak alanı olduğu, o bloktaki kat maliklerinin ortak mülkiyetine tabi olduğu şeklinde; 8. maddesinde: blok altlarındaki sosyal tesis ve havuz gibi ortak alanların sadece o bloğun kat maliklerinin kullanımına tahsis edildiği şeklinde; 16. maddesinde: bloklardaki sosyal tesis, havuz gibi ortak alanların bakımı, onarımı, yenilenmesi, temizliği, aydınlatılması gibi giderler ile sigorta giderlerine sadece ilgili blok kat maliklerinin eşit oranda katılacağı şeklinde; 35. maddesinde: ana taşınmazda yer alan bloklardan yalnız birine ait sorunların çözümlenmesinde, blok kat malikleri kurulunun, o blokta bulunan kat maliklerinden oluşacağı şeklinde düzenlemelere yer verildiği görülmüştür.

Bu doğrultuda, her bir bloğun bodrum katında süs havuzu şeklinde inşa edilmesi gerekirken, (A) blokta projesine aykırı şekilde yüzme havuzu şeklinde inşa edildiği tespit edilen uyuşmazlığa konu havuz alanının, sadece (A) bloğa ait ortak alan olması, diğer bir ifade ile münhasıran (A) blokta bulunan kat maliklerinin kullanıma tahsis edilmiş olması, ayrıca bakımı, onarımı, yenilenmesi gibi ortak giderlerinden de sadece (A) blok kat maliklerinin sorumlu olduğunun anlaşılması karşısında, 634 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri ile uyuşmazlık konusu taşınmaza ait yönetim planının ilgili maddeleri uyarınca, söz konusu ortak alana ilişkin mimari proje tadilat teklifi için sadece (A) blokta bulunan kat malikleri tarafından muvafakat verilmesi yeterli iken; (A) ve (B) bloklara ait tüm kat maliklerinin noter onaylı muvafakati gerektiğinden bahisle davacının başvurusunun reddedilmesine ilişkin dava konusu işlemde bu yönüyle hukuka uyarlık görülmemiştir. Uyuşmazlık konusu ortak alana ilişkin mimari proje tadilatı için (A) blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince verilmesi gereken muvafakatin nisabına ilişkin olarak yapılan değerlendirmede ise; temyiz istemine konu edilen kararda her ne kadar 634 sayılı Kanun'un 44. maddesi dayanak alınarak, dava konusu mimari proje tadilatı için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerektiği belirtilmiş ise de, ana taşınmaza bağımsız bölüm ilavesini düzenleyen söz konusu maddenin somut olaya uygun olmadığı, uyuşmazlıkta, süs havuzunun yüzme havuzuna çevrilmesine ilişkin mimari proje tadilatının, ortak alanlardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bir yenilik niteliğinde olduğunun kabulü ile 634 sayılı Kanun'un 42. maddesi gereğince (A) blokta bulunan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri muvafakatin yeterli olduğu anlaşılmaktadır. Bu tespit ve açıklamalar doğrultusunda, dava konusu işlemin iptaline karar verilmesi gerekirken, davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır. Diğer taraftan, dava konusu mimari proje tadilatı için muvafakat vermesi gereken kat maliklerinin nisabı yönünden iş bu yargı kararının uygulanması gerekmekle birlikte, söz konusu talebin diğer yönlerden imar mevzuatına uygunluğunun davalı idarenin takdirinde değerlendirileceği açıktır. Karar Sonucu : Açıklanan nedenlerle; 1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacının temyiz isteminin kabulüne,

2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin temyize konu Ankara 4. İdare Mahkemesinin 27/03/2014 tarihli, E:2012/1870, K:2014/469 sayılı kararının bozulmasına, 3. Dosyanın anılan Mahkemeye gönderilmesine, 4. 2577 sayılı Kanunun (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen 15 gün içerisinde kararın düzeltilmesi yolu açık olmak üzere 26/12/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.