4. Daire: Kat Mülkiyeti Kanunu, Mesken İşyeri, Kat Malikleri

T.C. D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : 2023/6989 Karar No : 2024/449 Anahtar Kelimeler : -Kat Mülkiyeti Kanunu, -Mesken İşyeri, -Kat Malikleri Özeti : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında tapuda mesken olarak kayıtlı olan yerde müzik aletleri satışı faaliyet konulu işyeri için İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatları Yönetmeliğinin 5. maddesi uyarınca kat maliklerinin oybirliği ile karar alınması gerektiği koşuluna bağlı olduğu hakkında. TEMYİZ EDEN (DAVACI) : … Yönetim Kurulu KARŞI TARAF (DAVALI) : Yenimahalle Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. … MÜDAHİL (DAVALI YANINDA) : … İSTEMİN KONUSU : Ankara Bölge İdare Mahkemesi 9. İdare Dava Dairesinin 28/01/2021 tarih ve E:2020/415, K:2021/146 sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ : Dava Konusu İstem: Davacı Site Yönetimi tarafından, Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, … Mahallesi, …. Sokak, No:… adresinde bulunan kargir

dubleks ev niteliğindeki taşınmaza, … adına verilen "müzik aletleri satışı" konulu işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti: Ankara 2. İdare Mahkemesince verilen 15/10/2019 tarih ve E:2019/205, K:2019/1973 sayılı kararla; Yenimahalle Tapu Müdürlüğü'nün 08/02/2019 tarih ve E.601784 sayılı yazısında, birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunan taşınmazların toplu yapı hükmünde olduğu belirtildikten sonra, 5711 sayılı Kanun'un 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66 ve devamı maddeleri uyarınca toplu yapı yönetimine geçildiğine ilişkin bir site yönetim planına rastlanmadığının belirtildiği, söz konusu kargir dubleks ev niteliğindeki yapının birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim plânına göre yapılmış alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıdan müteşekkil, 634 sayılı Kanun ile Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik kapsamında toplu yapı hükümlerine tabi olduğunun görüldüğü, bu durumda, her ne kadar söz konusu yapı/yapılar için 11/04/1996 tarihli bir site yönetim planı hazırlandığı görülmüş ise de, toplu yapı niteliğinde bulunan ve toplu yapı hükümlerine tabi olduğu anlaşılan taşınmazların bulunduğu yerler için vaziyet ve yönetim planı hazırlanmak suretiyle toplu yapıya geçilmeksizin 634 sayılı Kanun'un 24/2. maddesi ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatları Yönetmeliği'nin 5/b maddesi kapsamında işyeri açma ve çalışma hususunda bağımsız bölüm maliklerinin onayının aranmayacağı anlaşıldığından, Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, … Mahallesi, …. Sokak, No:…'de bulunan kargir dubleks ev niteliğindeki taşınmazdaki işyerine ait işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesine ilişkin dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi Kararının Özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Dava konusu işyerinin müzik dershanesi mahiyetinde olduğu, taşınmazın bulunduğu sitenin 200 adet müstakil binadan oluştuğu, yapıların dikey değil, yatay olarak dubleks evler şeklinde olduğu, her parselde tek bir konut olmadığı, bu sitenin konumuna göre toplu yapı yönetimine geçilmesinin zor olduğu, sitenin 1996 yılındaki yönetim planı ile yönetildiği, tapuda mesken olarak kayıtlı olan bu

taşınmazda, diğer bağımsız bölüm maliklerinin onayı olmadan işyeri açılamayacağı, davalı idarece verilmiş olan işyeri açma ve çalışma ruhsatının yasaya uygun olmadığı belirtilerek, Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi gerektiği ileri sürülmektedir. KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Tapu senedine göre, … ada …nolu parselin ve dubleks evin dava dışı … adına kayıtlı olduğu ve taşınmaz üzerinde söz hakkının sadece bu kişiye ait olduğu, dolayısıyla parsel bazında tek kişiye ait olması sebebiyle diğer parsellere ait maliklerin muvafakatlerinin aranma zorunluluğunun bulunmadığı, mevcut işyeri için verilen ruhsatın hukuka uygun olduğu belirtilerek, temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur. TETKİK HÂKİMİ : Selver DÜDÜKCÜ DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: İNCELEME VE GEREKÇE : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin 2. fıkrasında; "Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.'', 28. maddesinde; ''Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.'' düzenlemesine yer verilmiştir. 10/08/2005 tarih ve 25902 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatları Yönetmeliği'nin "İşyerlerinde aranacak genel şartlar" başlıklı 5. maddesinde; "İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen işyerleri aşağıda belirtilen şartları taşımak zorundadır: ... b) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan,

galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması, ..." hükmü yer almıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili aktarılan kurallar ile, kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerleri sayılmış, sonunda "gibi yerler" denilmek suretiyle bu sayılanlar sınırlandırılmamış, aksine bu ifade ile "benzeri işyerlerinin" bu gruba dahil edileceğine işaret edilmiştir. Tapuda mesken olan yerde dükkan açılabilmesi için kat malikleri kurulunun alacağı kararda oy birliği şartının aranmış olması ile insanların evlerinin hemen yanında yoğun yaya ve araç trafiğine maruz bırakılarak rahatsız edilmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır. Çeşitli faaliyetlerin gerçekleştirilmesi amacıyla açılan büroların, yabancı insanların taşınmazın bulunduğu mahale girip çıkmasına sebep olacağı; gerek yaya trafiği, gerekse araç trafiğini yoğunlaştıracağı açık olduğundan, Kanun ve ilgili Yönetmelik kuralının amacı doğrultusunda, dava konusu "müzik aletleri satışı" faaliyet konulu iş yerinin de dükkan benzeri ticarethane olarak nitelendirilmesi gerektiği açıktır. Bakılan olayda; dava konusu taşınmazın yer aldığı Mobilyacılar Sitesinin birden fazla parsel üzerine kurulu villa tarzı konutlardan oluştuğu, taşınmazın tamamı … Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı iken, 10/05/1996 tarih ve 3393 yevmiye ile kat mülkiyeti tesis edildiği, kat mülkiyetini tesis eden … Konut Yapı Kooperatifi yetkililerinden 4 kişinin imzasıyla yapılan 11/04/1996 tarihli site yönetim planının tapuya tescil edildiği, fakat 11/11/2007 tarih ve 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunla yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66. ve devamındaki maddelerinde düzenlenen toplu yapı hükümleri doğrultusunda maliklerce bir karar alınarak sitede toplu yapı yönetimine geçilmediği ve yeni bir site yönetim planının kabul edilmediği görülmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. maddesinde, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için yönetim planının düzenleneceği, yönetim planının toplu yapı kapsamındaki tüm kat maliklerini bağlayacağı yer almakta ise de; dava konusu uyuşmazlıkta, bu maddeler doğrultusunda yeni bir yönetim planının hazırlanmadığı, 11/04/1996 tarihli site yönetim planının geçerliliğini koruduğu, söz konusu site yönetim planının 2. maddesinde, dairelerin sadece mesken olarak kullanılabileceği düzenlemesinin yer aldığı anlaşılmaktadır. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ve tapuda mesken olarak kayıtlı olduğu, müzik aletleri satışı faaliyet konulu iş yerinin anılan

Yönetmelik maddesinde sayılan işyerlerinden olduğu ve faaliyet gösterebilmesi için kat maliklerinden oy birliği ile karar alınması gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır. Bu durumda; davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki Bölge İdare Mahkemesi kararında hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle; 1. Temyiz isteminin kabulüne, 2. Temyize konu Ankara Bölge İdare Mahkemesi 9. İdari Dava Dairesinin 28/01/2021 tarih ve E:2020/415, K:2021/146 sayılı kararının BOZULMASINA, 3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 22/01/2024 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi. KARŞI OY Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 49. maddesinde yazılı nedenlerden hiçbirisine uymadığından, temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının onanması gerektiği oyuyla, çoğunluk kararına katılmıyoruz.