4. Daire: Ecrimisil Bedelinin Tespiti, Değerleme Oranı

T.C. D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : 2023/5906 Karar No : 2024/6997 Anahtar Kelimeler : -Ecrimisil Bedelinin Tespiti, -Değerleme Oranı Özeti : Ecrimisil bedeli tespit edilirken işgal edilen yerin önceki dönemlerdeki ticari işlem hacmi ve cirosu, kapasitesi gibi hususların da göz önünde bulundurulması gerektiği hakkında. TEMYİZ EDEN (DAVACI) : İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. … KARŞI TARAF (DAVALI) : Vakıflar Genel Müdürlüğü VEKİLİ : Av. …

İSTEMİN KONUSU : İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 8. İdari Dava Dairesinin 15/03/2023 tarih ve E:2022/1570, K:2023/656 sayılı kararının taraflarca aleyhlerine olan hüküm fıkralarının bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ : Dava Konusu İstem : Davacı tarafından, İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Bereketzade Mahallesi, … pafta, … ada, … parselde bulunan Galata Kulesi'nin 230 m²'lik kısmının fuzulen işgal edildiğinden bahisle İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığından 13/05/2019- 31/12/2019 dönemi için 2.496.042,58-TL ecrimisil istenilmesine ilişkin 10/01/2020 tarih ve E: 4200 sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti : İstanbul 6. İdare Mahkemesince verilen 31/03/2021 tarih ve E:2020/960, K:2021/447 sayılı kararda; dava konusu taşınmaza ait tapu senedine göre; taşınmazın tamamının 13/05/2019 tarihi itibarıyla Kule-i Zemin Vakfı adına tapuda tescil edildiği, bilirkişi raporunda özetle, taşınmazın Tarihi Galata bölgesinin en eski ve en önemli eseri olan Galata Kulesi olması sebebiyle, kendisinden başka emsal olabilecek başkaca bir taşınmaz olmadığından, öncelikle Galata Kulesinin değer kattığı yakın çevredeki iş yerlerinin kira bedellerinin araştırıldığı, davacı tarafından sunulan; dava konusu Galata Kulesinin işletilmesine yönelik 01/08/2006 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile … Varisleri arasında imzalanan kira sözleşmesi 2019 yılına endekslendiğinde aylık kira bedelinin 27.010,27-TL olduğu, yakın çevresindeki iş yeri kira bedellerinin hemen karşısında 6 metre mesafedeki 70 metrekare işyerinin aylık kirasının 35.000,00 TL olduğu, Galata Kulesi giriş ücretinden elde edilen aylık hasılat, Vergi Usul Kanunu’na göre güncellenerek, fiziki şartları, fikir verici emsallerin dava konusu taşınmaza göre konumları, özellikleri ve benzeri kira bedelini etkileyecek bütün unsurlar esas alınarak, emlak vergisine esas alınan asgari sokak/cadde metrekare birim değeri, davacının da bir kamu kurumu olması ve kamu hizmeti yaptığı hususu dikkate alınarak, hakkaniyet kuralları birlikte değerlendirilerek, kullanım şeklinin Kule (Turistik Tesis), işgal edilen alanın 230,50 metrekare olduğu göz önünde bulundurularak taşınmazın, 13/05/2019 ile 31/12/2019 tarihleri arasında 2019 yılı aylık ecrimisil bedelinin 200.000,00 TL; toplamda ise 1.522.580,66 TL belirlendiği, dolayısıyla, dava konusu ecrimisil ihbarnamesinin 1.522.580,66-TL’lik kısmında hukuka aykırılık, 973.461.92-TL’lik kısmında ise hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu ecrimisil

ihbarnamesinin 973.461.92-TL'lik kısmının iptaline, 1.522.580,66 TL'lik kısmına yönelik davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi Kararının Özeti : Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve taraflarca ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDEN DAVACININ İDDİALARI : Davacı tarafından, İdarelerinden bu dava konusu yapılan ecrimisil istenilmesine ilişkin işlem dışında aynı döneme ilişkin mükerrer olarak ecrimisil talep edildiğinden, İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin E:2022/266 Esas sayılı dosyasında açılan davanın derdest olduğu, anılan davada taşınmazın mülkiyetinin kendilerine ait iken 13/05/2020 tarihinde Kule-i Zemin Vakfı adına tapuda tescili üzerine İstanbul 18. Asliye Hukuk Mahkemesinin E:2019/851 Esas sayılı dosyasında açtıkları tapu iptal ve tescil davasının da bekletici mesele yapıldığı, bu davanın tapu iptal ve tescil davasında verilecek kararın sonucunun beklenmesi gerektiği, diğer yandan 5393 sayılı Kanun'un 14. maddesi uyarınca "turizm ve tanıtım" hususunun Belediyelerin görevinde olduğu belirtildiğinden, kamu hizmeti yürüten Belediyelerinin fuzuli işgalinden söz edilemeyeceği ve ecrimisil istenemeyeceği, Galata Kulesinin vakıf yoluyla meydana gelmeyen ilk olarak Bizans imparatoru tarafından MS 507-508. yıllarında inşa edilip, Cenevizliler tarafından 1348- 1349 yıllarında tekrar yapılan bir eser olduğu, bu nedenle Vakıflar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca tescilinin yasal koşullarının oluşmadığı, giriş ücretlerinin ecrimisil hesabına dahil edilemeyeceği zira ziyaretçi sayısı hakkında dosyaya bilgi belge sunmadıklarından verilen bilirkişi raporunun afaki olduğu, ecrimisil bedelinin fahiş hesaplandığı kira sözleşmesi uyarlandığında on katını geçen ve emsal taşınmazların da dikkate alınmadığı eksik inceleme ile düzenlenen bilirkişi raporunda yer verilen tespitlere dayanılarak verilen kararın aleyhe kısmında hukuka uyarlık bulunmadığı ileri sürülmektedir. TEMYİZ EDEN DAVALININ İDDİALARI : Davalı İdare tarafından, söz konusu taşınmaz için eksik bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapora itirazlarının dikkate alınmadığı, araştırılması istenen konularda ek rapor alınmadığı ve Galata Kulesinin getirisinin aylık 1.307.800,21 TL olarak hesaplandığı her ne kadar bu tutardan taşınmazın bakım, tanıtım, personel giderinin düşülmesi gerektiği belirtilse de bu konuda hiçbir fikir yürütülmeden ve hesaplama yapılmaksızın ayrıca

İstanbul Büyükşehir Belediyesinin kamu kurumu olduğu gerekçesiyle aylık 200.000,00 TL ecrimisil bedelinin takdir edildiği, bu nedenle eksik inceleme ile verilen temyiz konusu kararın aleyhe kısımlarının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir. DAVACININ SAVUNMASI : Davacı tarafından, cevap verilmemiştir. DAVALININ SAVUNMASI : Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur. TETKİK HÂKİMİ : Nuran GEDİKLİ GEZGİN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: İNCELEME VE GEREKÇE : Davacının, temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü iddialar; kararın, dava konusu ecrimisil ihbarnamesinin 1.522.580,66 TL tutarındaki kısmı yönünden davanın reddine ilişkin hüküm fıkrasının bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır. Davalının temyiz istemi yönünden yapılan incelemede; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun, dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan haliyle 75. maddesinin 1. fıkrasında, "Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanun’un 9. maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz." hükmüne yer verilmiştir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 74. maddesine dayanılarak çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85. maddesinin 2. fıkrasında "Ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal

nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur." düzenlemesi yer almış bulunmaktadır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 31. maddesiyle "bilirkişi" konusunda atıfta bulunulan 6100 sayılı Kanun'un 266. maddesinde, "Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir" kuralı yer almaktadır. İstanbul ili Beyoğlu ilçesi Bereketzade Mah. … pafta … ada … parselde 230 m2 turistik tarihi yer olan Galata Kulesi'nin 5737 sayılı Vakıflar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca 13/05/2019 tarihinde davalı Vakıflar Genel Müdürlüğü adına tapuda tescil edilerek mülkiyetinin davalı İdareye intikal ettiği, davalı İdare tarafından taşınmazda fuzuli şagil haline gelen davacı İdarece kullanıldığının saptanması üzerine 13/05/2019-31/12/2019 tarihleri arasında toplam 2.496.042,58 TL ecrimisil bedeli belirlendiğinden bu tutarın istenmesi ve taşınmazın 2886 sayılı kanunun 75. maddesi gereğince tahliyesine ilişkin Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul Vakıflar 1. Bölge Müdürlüğünün 10/01/2020 tarih ve E: 4200 sayılı ihtarnamesinin davacıya tebliği üzerine ihbarnamede belirtilen ecrimisil bedeli kısmı için bakılmakta olan dava açılmıştır. Uyuşmazlığın çözümü için Mahkemece yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen ve karara dayanak alınan 10/06/2020 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın, Galata Kulesi olması sebebiyle bölgede emsal olabilecek başka bir taşınmaz olmadığı, ancak fikir vermesi açısından Galata Kulesinin değer kattığı göz önünde bulundurularak, yakın çevredeki iş yerlerinin kira bedellerinin araştırıldığı, davacı tarafından sunulan; dava konusu Galata Kulesinin işletilmesine yönelik 01/08/2006 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile … Varisleri arasında imzalanan kira sözleşmesi ise 2019 yılına endekslendiğinde aylık kira bedelinin 27.010,27-TL olduğu, Galata Kulesi giriş ücretinden elde edilen aylık hasılatın, “Emsal Kira Bedeli” göz önünde bulundurularak, taşınmazın tarihi eser niteliği, ticari kullanımı, turizm ve tanıtıma kattığı değer, konumu, bulunduğu bölgenin özellikleri, fiziki şartları, fikir verici emsaller, konumları gibi taşınmaza ilişkin somut özelliklerle piyasa koşullarının değerlendirilen döneme göre farklılaşması ve bölgenin emlak değerlerinin değer kazanması

değerlendirmeye esas alınarak, emlak vergisine esas alınan asgari sokak/cadde metrekare birim değeri, davacının da bir kamu kurumu olması ve kamu hizmeti yaptığı hususu ile hakkaniyet kuralları birlikte değerlendirilerek, 2019 yılı aylık ecrimisil bedelinin 200.000,00 TL olarak belirlendiği, taşınmazın, 13/05/2019 ile 31/12/2019 tarihleri arasında toplam 1.522.580,66 TL ecrimisil getirebileceği yönünde değerlendirmede bulunulduğu görülmektedir. Dava konusu taşınmazın yukarıda özetlenen bilirkişi raporunda da vurgulandığı gibi eşsiz, bir örneği daha bulunmayan, dünya çapında tarihi ve turistik değer taşıdığı, yoğun ziyaretçi alan ve ticari mahiyette kullanılması nedeniyle de yüksek gelir getiren bir eser olduğu hususunda izaha gerek bulunmamaktadır. Bu sebepledir ki daha önce aynı taşınmaz, Davacı Büyükşehir Belediyesinin mülkiyetinde iken taşınmazı 01/08/2006 başlangıç tarihli sözleşme ile kiralayan … ve Varisleri tarafından restoran olarak kullanılmakta iken bu kez davacı Büyükşehir Belediyesi tarafından aynı kiracılar adına 230.50 m²'lik kısmının restoran, kafe ve seyir kulesi yapılmak suretiyle fuzulen işgal edildiğinden bahisle 01/08/2012- 16/04/2013 tarihleri arasındaki dönem için 7.465.000,00 TL miktarlı 09/07/2013 tarih ve 127947 sayılı ecrimisil ihbarnamesinin iptali istemiyle açılan davada; İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 08/01/2019 tarih ve E:2019/1155, K:2019/913 sayılı bozma kararına uyularak; davalı iştiraki … A.Ş. ile aylık gelirin %10 u tutarında bedel belirlenmesine dair uygulamanın, kiracı … A.Ş.nin kamu hizmeti yönü olan bir kuruluş olduğundan tek başına emsal alınamayacağı gerekçesiyle konunun araştırılıp Davacı tarafından önerilen kira sözleşmesinde yer alan hususların da değerlendirilerek karar verilmesi yönünde verilen bozma kararı sonrasında yapılan inceleme üzerine, o dönemde davacı (…) tarafından 12/04/2013 tarihli Noter ihtarnamesi ile aylık 300.000,00 TL kira bedeli teklifi yapıldığı, anılan dönemde taşınmazın 2.560.000,00 TL ecrimisil getirisi olabileceğinden, Mahkemenin 12/06/2018 tarih ve E:2018/327, K:2018/1154 sayılı kararının davanın reddine yönelik 654.124,50 TL'lik kısmının onanmasına ilişkin Danıştay Onuncu Dairesi'nin 08/01/2019 tarih ve E:2018/4650, K:2019/79 sayılı kararı sonrasında bu kısım hariç bırakılmak suretiyle uyuşmazlık konusu olarak devam eden 6.810.875,50 TL'lik dava konusu ecrimisil ihbarnamesinin 1.905.875,50 TL'lik kısmında hukuka aykırılık, 4.905.000,00 TL’lik kısmında ise hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılarak dava konusu işlemin kısmen iptaline, kısmen davanın reddine dair verilen kararın temyizi üzerine, Danıştay Onuncu Dairesinin

12/12/2019 tarih ve E:2019/10552, K:2019/10331 sayılı kararıyla onanmasına karar verilmiştir. Bu durumda, Galata Kulesinin kiralanmasına ilişkin olarak, o dönemde malik olan İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile … arasında 01/08/2006 tarihli sözleşmenin imzalandığı, davalı idarece 24/06/2012 tarihinde taşınmazın 1 ay içinde tahliye edilmesi, aksi halde mülki amir vasıtasıyla tahliye edileceğinin bildirildiği, 12/04/2013 tarihinde davacı tarafından gelir artırıcı gerekli onarımlar ve düzenlemelerin yapılması, restorasyon ve onarım bedellerinin karşılıklı görüşme ve anlaşma çerçevesinde yaptırılması, minimum 10 yıllık kira mukavelesi yapılması, giriş ücretine büyük bir zam yapılması, kule içinde kapalı tutulan 4 katın açılmasına müsaade edilmesi, kulenin dışına lazerli reklam müsaadesi şartlarının yerine getirilmesi halinde aylık 300.000,00 TL kira ödemeye hazır olunduğuna dair ihtarname gönderildiği, 16/04/2013 tarihinde taşınmazın zorla tahliye edildiği, o tarihte taşınmaz maliki olan İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından ise istenilen aylık ecrimisil bedelinin 900.000,00 TL olduğu, bunun gerekçesi olarak da İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından Galata Kulesinin tarihi değeri olan nev'i şahsına münhasır ve aylık cirosu çok yüksek olan bir taşınmaz olmasının belirtildiği görülmüştür. Taşınmazın söz konusu kiracılarca tahliyesi sonrasında Belediyenin iştiraki olan … A.Ş.ye kamu yararı, kamuya hizmet ve sosyal amaç dikkate alınarak kâr amacı güdülmeksizin cirosunun %10'una tekabül eden bedel karşılığında kiralandığı, … A.Ş.den alınan verilere göre 29/07/2013-23/04/2014 tarihleri arasındaki 269 günlük dönemde Galata Kulesini 251.387 yerli, 346.738 yabancı turistin ziyaret ettiği, yabancı turistlerden 6,5 Euro/kişi, yerli turistlerden 6,5 TL/kişi giriş ücreti alındığı (davacı tarafından yerli ve yabancı turistlerden 6,5 TL/kişi giriş ücreti alınıyor), sadece giriş ücreti olarak aylık ortalama 936.290,60 TL/ay gelir elde edildiği, taşınmazda davacı tarafından kullanılan 2 adet salonun 225 kişi kapasiteli olduğu, restoranın ortalama %70 doluluk oranıyla çalıştığı belirtilerek ticari işlem hacmi ve cirosuna yönelik somut verilerle tespitlerin yapılarak o dönemde günlük gelirinin 31.020,00 TL olduğu ve ayda sadece 20 gün üzerinden hesaplama yapıldığında 620.400,00 TL rezervasyon geliri elde edileceği, buna göre ayda takriben 900.000 - 1.000.000 TL/ay giriş ücretinden, 620.000 - 700.000 TL/ay yemek ve diğer hizmetlerden gelir elde edildiği, toplamda 1.520.000 - 1.700.000 TL/ay aylık gelir elde edildiğinin ifade edildiği anılan dosyada yapılan yargılama sonucunda verilen kararın onandığı ve bu karar uyarınca 2012-2013 döneminde aylık kira bedelinin ortalama 300.000,TL olduğu, 2013 yılında aylık 300.000,00 TL olarak

belirlenen ecrimisil bedeli de dikkate alınarak bulunacak tutara yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle yapılacak hesaplamaya göre dava konusu ecrimisil bedelinin belirlenmesi gerektiği, hal böyle iken, söz konusu ecrimisil bedeli ve aradan geçen altı yıldan fazla süre göz ardı edilerek yeniden değerleme oranı da gözetilmeksizin aylık 200.000,00 TL ecrimisil bedeli tayininde hukuka uygunluk bulunmadığı anlaşılmaktadır. Ayrıca, taşınmazın tahliyesine yönelik açılan dava kısmına ilişkin olarak; haksız işgal nedeniyle taşınmazın 13/05/2019 tarihindeki tapu devir ve tescil işlemi sonrasında Davalı idareye intikal ettiği gerekçesiyle 14/04/2020 tarihine kadar Büyükşehir Belediyesinin ortağı olduğu … AŞ. tarafından tahliyesi ve Davalı Vakıflar Genel Müdürlüğüne teslimi gerektiği yolunda tesis edilen 06/04/2020 tarihli ve E:1554 sayılı Beyoğlu Kaymakamlığı işlemine karşı İstanbul 7. İdare Mahkemesinin E:2020/745 sayılı dosyasında görülen davada, 16/06/2021 tarih ve K:2021/965 sayılı kararıyla davanın reddine karar verilmiş, bu karara yönelik istinaf istemi Bölge İdare Mahkemesi 10. İdari Dava Dairesinin 07/06/2022 tarih ve E:2021/2685, K:2022/1256 sayılı kararıyla reddedilerek kesinleşmiştir. Bununla birlikte aynı konuda Davalı İdarece tesis edilen dava konusu ihtarname ile taşınmazın tahliyesi de istendiğinden Mahkemece anılan karar da göz önünde bulundurularak yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir. KARAR SONUCU : Açıklanan nedenlerle; 1. Davacının temyiz isteminin reddine, davalı idarenin temyiz isteminin kabulüne, 2. Temyize konu İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 8. İdari Dava Dairesinin 15/03/2023 tarih ve E:2022/1570, K:2023/656 sayılı kararının, ecrimisil ihbarnamesinin 1.522.580,66-TL’lik kısmının ONANMASINA, 3. Anılan İdari Dava Dairesi kararının 973.461,92 TL'ye ilişkin kısmının BOZULMASINA, 4. Dava konusu işlemin taşınmazın tahliyesine yönelik kısmı yönünden de hüküm kurulmak üzere BOZULMASINA, 5. Bozulan kısım hakkında yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 04/12/2024 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi. KARŞI OY Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan temyize konu İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 8. İdari Dava Dairesinin 15/03/2023 tarih ve E:2022/1570, K:2023/656 sayılı kararının onanması gerektiği düşüncesiyle Dairemiz bozma kararına katılmıyorum.